대전지방법원 2024타경1459. 본건은 논산시 연무읍 안심리 43-67 소재의 토지와 건물 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이고, 현황은 1층 주간보호센터, 2층 서측 주택·동측 사무실, 3층 교육장 등으로 조사됐습니다. 토지는 대 및 건부지, 일부 주차장·텃밭·정원으로 이용 중이며, 제시외 건물과 기계기구도 일괄매각에 포함됩니다.

권리관계의 기준점은 2022.04.29 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 이후의 압류와 2024.09.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유·전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으므로, 실제 인수금액은 현재 자료만으로 고정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2022.04.29 접수된 수협은행 근저당권입니다. 채무자는 정다은, 채권최고액은 2,520,000,000원입니다. 이후 2022.12.19 논산시 압류, 2023.10.18 국민건강보험공단 압류, 2024.09.23 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.12.19 논산시 압류는 2023.02.21 이미 해제됐습니다.

② 점유·임차 조사 — 선순위 전입이 다수

조사된 점유·전입 관계는 모두 8건입니다. 이 중 전입일이 말소기준권리보다 앞선 것은 추선아, 다인교육 농업회사법인 주식회사 대표이사 추선아, 주식회사 유토피아제이에스 대표이사 추선아, 최다은, 정유훈의 5건입니다. 사단법인 국민안전전문교육원 대표자 이사 추선아는 전입일이 확인되지 않습니다. 반면 김민경과 유명숙은 말소기준권리 이후 전입입니다.

중요한 점은 선순위 전입자들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았다는 것입니다. 따라서 “인수 0원”으로 확정하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 실제 입찰 판단에서는 선순위 점유자의 임대차관계·보증금·사업자등록 또는 주민등록의 실체를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 유보

현재 최저매각가격은 1,650,672,000원으로 감정가 3,368,718,120원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,155,470,400원, 4회 유찰 시 808,829,280원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,650,672,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 수협은행 근저당권은 전액 변제되지 않고 888,234,720원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 실제 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수는 없습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성

• 이용상태. 기호(2-4)는 노유자시설(노인복지시설), 기호(5)는 연결통로로 이용 중입니다. 현황상 1층 주간보호센터, 2층 서측 주택·동측 사무실, 3층 교육장 등으로 조사됐습니다.
• 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다. 목록1은 대 및 건부지, 일부 주차장·텃밭·정원으로 이용 중입니다.
• 입지. 연무중학교 북서측에 위치하고, 주변은 근린생활시설·소규모 공장지대·농가주택·전·답 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 남동측 논산IC, 북서측 연무IC가 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 8,197.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 자연취락지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조·경량철골구조 등이 혼재하고 관리상태는 보통으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 토지와 노유자시설·주택·사무실·교육장 등이 함께 구성된 복합 물건이므로 매수층과 활용 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 확인. 2022.04.29 이전 전입 5건과 전입일 미상 1건의 실제 임대차관계, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 원본 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 선순위 점유자의 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수금액을 더해 실질취득가격을 다시 산정해야 합니다.
• 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10%로 착각하면 안 됩니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물 외 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 현황과 매각목록을 대조해야 합니다.
• 용도와 운영 가능성. 현재 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중이므로 향후 사용계획과 용도지역·보호구역 등의 제한을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다.

맺으며 — “49% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 3,368,718,120원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,650,672,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전입 5건과 전입일 미상 1건이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유관계가 실제 임대차와 연결되는지에 따라 매수인의 실질부담이 달라질 수 있습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 인수위험 확인이 우선입니다. 실제 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없고, 최근 실거래 시세도 없어 “감정가의 49%라 싸다”는 결론 역시 낼 수 없습니다. 여기에 노유자시설과 토지가 결합된 복합 물건, 20%의 특별매각보증금 조건까지 감안하면 권리·활용·자금계획을 함께 검토해야 하는 고난도 물건입니다.