대전지방법원 2024타경1589. 계룡시 엄사면 엄사리의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층이며, 현황은 1·2층 계룡요양원, 3층 2가구 주택입니다. 목록 1·2는 “대 및 건부지, 일부 주차장”, 목록 3·4는 “나대지”, 목록 5는 건물로 이용 중이며 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
등기부상 현재 권리의 기준점은 2022.12.09 설정된 청주상당신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,320,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사아이웍스 근저당권 700,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 11,110,000원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 점유요건을 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1589 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 266-3, 266-4 · 충청남도 계룡시 엄사면 번영8길 8-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 요양원 등 · 1·2층 계룡요양원, 3층 2가구 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 · 위생·급배수·승강기·스프링클러 설비 |
| 소유자 | 김미연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,912,598,000원 / 937,173,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주상당신용협동조합 / 1,090,760,672원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인이 핵심
과거 논산계룡농업협동조합·놀뫼새마을금고·차성오의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준권리는 2022.12.09 청주상당신용협동조합 근저당권이고, 이후 설정·등기된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은자 | 기호 5. 1층 및 2층 · 요양원 | 미상 | 미상 | 2025.01.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유성룡 | 301호 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박준구 | 302호 주택 · 주거 | 2022.11.02 | 미상 | 2025.01.03 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 송병예 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김혜순 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이 사건의 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 송병예와 김혜순은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 박준구는 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있습니다. 이은자와 유성룡은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인처럼 보여도 시세 메리트는 미확정
감정가는 1,912,598,000원, 두 차례 유찰된 현재 회차 최저가는 937,173,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건은 실제 거래가격과 비교할 수 있는 시세값보다 먼저 임차인 승계액을 확정해야 하는 구조입니다.
특히 대항력 있는 박준구의 보증금이 미상인 만큼, 최저가가 더 내려가더라도 승계할 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실 자체를 곧바로 실질취득가 하락으로 해석할 수 없습니다. 가격 판단은 보증금·배당가능액 확인 뒤에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 937,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,771,730원 |
| 2. 근저당 · 청주상당신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 925,401,270원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이웍스 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 11,110,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 2,031,110,000원 중 예상배당은 925,401,270원이며, 미배당은 1,105,708,730원입니다. 신청채권자 청주상당신용협동조합도 전액 변제되지 않습니다. 이 배당 계산에서는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았고, 임차인의 실제 보증금도 확정되지 않았으므로 매수인 승계액 판단은 별도로 해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 937,173,000원 | 925,401,270원 | 1,105,708,730원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 656,021,100원 | 647,060,889원 | 1,384,049,111원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 459,214,770원 | 452,222,622원 | 1,578,887,378원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청주상당신용협동조합의 청구액 1,090,760,672원을 충족하지 못합니다. 다만 이 표의 채권 미배당액과 임차인에게 승계될 보증금은 같은 개념이 아닙니다. 매수인에게 직접 중요한 것은 대항력 있는 임차인이 실제로 얼마의 보증금을 가지고 있고, 경매절차에서 얼마를 배당받는지입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 엄사초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현황은 요양원 등으로 이용 중이며, 1·2층은 계룡요양원, 3층은 2가구 주택입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 엄사초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지 자료상 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 다른 목록에는 중로2류(폭 15m-20m) 접합 조건도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 자료의 공시지가는 345,300원/㎡이며, 확인된 토지면적은 243.8㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽 석재 붙임, 내부 벽지·타일 마감, 샷시창호이며 위생·급배수·승강기·스프링클러 설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박준구 보증금 확인. 전입 2022.11.02로 대항력이 있으므로 보증금 총액과 실제 배당예상액을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 이은자·유성룡 점유관계 확인. 전입일·보증금 등이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 배당요구와 확정일자 확인. 박준구·이은자는 배당요구가 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 3층 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 요양원·주택 명도 확인. 1·2층 요양원과 3층 2가구 주택에 다수 점유자가 있어 명도 대상과 점유범위를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 49%만 보고 응찰 금지. 937,173,000원은 최저매각가일 뿐이며, 승계할 임차보증금이 존재하면 실질취득가는 더 올라갑니다.
- 배당표 변동요인 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 더 떠안을지”가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,912,598,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 937,173,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격 매력보다 임차인 확인이 선행돼야 한다는 쪽입니다.
302호 박준구는 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 이은자·유성룡도 대항력 여부를 확정할 정보가 부족합니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액과 실질취득가를 0원 또는 937,173,000원으로 단정할 수 없습니다. 토지·요양원·주택의 혼합 이용, 일괄매각·제시외 건물, 다수 점유까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리 리스크는 열려 있는 물건. 보증금과 점유관계가 확정되기 전에는 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
