서울중앙지방법원 2024타경124357. 관악구 신림동 레미안아트빌 1층 104호, 전용 29.17㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김건회가 2021년 거래가 249,000,000원에 취득했고, 이후 2022.08.25. 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 800,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다.
경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 268,054,864원입니다. 등기상 임차권자 이지현의 보증금은 249,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 별도의 임대차계약이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 이지현 1명으로 파악됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 21, 1층 104호 (신림동, 레미안아트빌) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 · 주거용 |
| 전용면적 | 29.17㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 104호 |
| 사용승인 | 2021.04.30. |
| 건물 세대수 | 15세대 |
| 소유자 | 김건회 · 2021.07.02. 소유권이전 · 거래가 249,000,000원 |
| 감정가 | 257,000,000원 |
| 최저매각가 | 205,600,000원 (감정가의 80%) |
| 유찰 횟수 | 12회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 268,054,864원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 을구 4번 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 근저당권 · 채권최고액 800,000,000원 |
| 임차인 | 이지현 1명 · 보증금 249,000,000원 |
| 인수액 | 확약 유효 적용 시 실질 0원* |
① 권리 흐름 — 선순위 임차 가능성과 확약의 효과
말소기준은 2022.08.25. 을구 4번 근저당권입니다. 그 이후의 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기존 새마을금고 근저당권들은 2021.07.02. 이미 말소됐습니다.
다만 임차인 이지현의 임대차계약일과 점유개시일은 2021.07.02., 등기상 주민등록일과 확정일자는 2021.07.05.입니다. 근저당권 설정보다 앞서므로 선순위 임차권 가능성이 있습니다. 그러나 임차인 조사상 전입신고 및 대항력 확정 판정은 미상으로 정리돼 있어, 등기상 기재만으로 현재까지 대항력 유지 여부나 우선변제권 행사를 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 중복 제외
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이지현 을구 5번 임차권등기 |
전유부분 전부 249,000,000원 |
가능 · 미상 등기상 주민등록일 2021.07.05. 점유개시 2021.07.02. |
가능 · 확인 필요 확정일자 2021.07.05. 배당요구 신고 |
확약 적용 시 0원* 보증기관의 대위·승계 및 포기·말소 확약 확인 |
이지현: 임대차계약일 2021.07.02. · 보증금 249,000,000원 · 임차권등기일 및 배당요구 신고일 2023.10.13.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본이 적다
레미안아트빌은 15세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 대상 실거래는 전용 28.15~29.17㎡대이며, 전체 9건 평균은 254,555,555원입니다. 하지만 오래된 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 평가하지 않습니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 우선 비교합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4층 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4층 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4층 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1층 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1층 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2층 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3층 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1층 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1층 | 249,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 254,555,555원 |
| 비교 항목 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 257,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 205,600,000원 | 감정가의 80% |
| 최근 12개월 평균 | 269,000,000원 | 2건 |
| 최신 거래 | 269,000,000원 | 2026.02 |
| 최근 시세 대비 | 76.4% | 현재 최저가 기준 |
| 최근 거래 추세 | +7.4% | 과거 거래 대비 상승 |
| 확약 미적용 시 인수형 실질취득 | 약 249,000,000원 | 대항력·인수 성립 시 조건부 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 269,000,000원이며, 과거 거래 대비 추세는 +7.4%입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 실질취득비용은 낙찰가 중심으로 계산되므로 현재 최저가 205,600,000원은 최근 시세보다 낮습니다.
반면 확약이 없고 보증금 전액 상당의 인수형 구조가 성립한다면 실질취득비용 약 249,000,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 최저가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 증가할 수 있기 때문에 낙찰가 하락만을 가격 메리트로 간주할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,678,400원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 201,921,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 268,054,864원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
산술적 예상배당 모델입니다. 집행비용 3,678,400원, 근저당권자 배당 201,921,600원으로 매각대금 205,600,000원이 전액 배분됩니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 계산됐으며 실제 피담보채무와 다를 수 있습니다. 선순위 임차권의 배당순위·권리 유지, 공동담보 배당, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인의 주민등록일과 확정일자가 근저당보다 앞서므로 위 모델을 확정 배당순위로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 할인보다 권리 확인이 우선
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 감정가 80% |
205,600,000원 | 201,921,600원 | 866,133,264원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 감정가 64% |
164,480,000원 | 161,377,280원 | 906,677,584원 | 0원* |
| 14회 유찰 시 감정가 51% |
131,584,000원 | 128,941,824원 | 939,113,040원 | 0원* |
미배당액은 제공된 배당 모델의 채권최고액 기준 합산 수치이며 실제 채무 잔액이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 모든 회차의 인수 0원*은 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 향후 회차와 가격은 실제 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남강중·고등학교 북서측 인근. 다가구·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 마을버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 104호입니다. 2021.04.30. 사용승인됐고, 난방·위생·급배수·승강기·주차장 시설을 갖췄습니다.
- 토지. 완경사지에 위치하지만 대지 자체는 대체로 평탄화됐으며, 2필지 일단지로 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로 최근 거래 표본이 2건에 불과합니다. 동일 면적대의 거래가격이 곧 대상 호수의 매도가격을 보장하지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 당사자, 대상 권리, 효력과 조건을 확인하세요.
- 선순위 임차권 검토. 임차권등기상 주민등록일·확정일자는 2021.07.05.로 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 실제 대항력의 취득·유지 및 우선변제 순위를 원본 자료와 대조하세요.
- 보증기관 중복 제외. 실제 임차인 이지현 1명, 보증금 249,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고를 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 실제 배당순위. 근저당권 채권최고액 800,000,000원은 실제 채무액과 같지 않을 수 있습니다. 공동담보와 임차권 우선순위, 조세채권을 확인해야 합니다.
- 12회 유찰 원인. 시세보다 낮은 최저가만 보지 말고 이전 매각조건, 임차권 문제, 점유·명도와 매각 가능성을 확인하세요.
- 최신 매각공고. 매각기일 2026.09.29.와 현재 최저가 205,600,000원을 실제 법원 공고에서 재확인하고 변경·취하·정지 여부를 점검하세요.
- 소규모 다세대 가격 검증. 최근 거래 2건의 동일 조건 중복 여부와 대상 호수의 1층 특성, 내부 상태 및 실제 매도 가능가격을 점검하세요.
- 재개발 확인. 신림10구역은 정비계획 수립 중인 단계입니다. 구역 경계, 권리산정, 분양자격 및 사업 진행 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.11.11. 민간임대주택등기가 있습니다. 현재 등록 상태와 매수 이후 의무 승계 여부를 관련 원본 및 관할기관에서 확인하세요.
- 점유·명도와 미납비용. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 관리비 및 기타 미납 부담을 확인하세요. 보증금 인수 포기가 곧바로 자발적인 명도를 보장하지는 않습니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 유찰 위험까지 사라진 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 이지현의 보증금 249,000,000원과 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
가격만 보면 현재 최저가 205,600,000원은 최근 실거래 평균 269,000,000원의 76.4%입니다. 최근 거래 추세도 +7.4%로 나타납니다. 그러나 최근 표본은 2건이고, 대상 물건은 12회 유찰됐습니다. 신림10구역 재개발 역시 대상지 선정 후 정비계획을 수립 중인 단계에 있습니다.
결론은 확약의 적용 범위와 실제 배당·점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다는 것입니다. 권리위험의 주된 해소 근거는 존재하지만, 다회 유찰과 환금성 문제를 상쇄한다고 단정할 수는 없습니다. 확약 적용이 확인되지 않는 경우에는 보증금 인수형 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
* 인수 실질 0원은 2026.06.19. 제출된 확약이 해당 임차권 및 보증기관 승계 권리에 유효하게 적용되고 그 이행에 장애가 없다는 전제입니다. 확약 미적용 시 대항력 있는 보증금 249,000,000원의 미배당 인수위험은 별도 검토 대상입니다.
