서울중앙지방법원 2024타경124357. 관악구 신림동 레미안아트빌 1층 104호, 전용 29.17㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 257,000,000원이지만 10회 유찰되어 최저매각가는 27,595,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 10.74%에 불과하지만, 이 물건에는 임차보증금 249,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있습니다.
임차인 이지현은 2021년 7월 2일 계약과 점유를 시작했고, 2021년 7월 5일 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권 설정일은 2022년 8월 25일이므로 임차인의 대항요건과 확정일자가 모두 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 법원단지20길 21, 1층 104호 (신림동, 레미안아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.17㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김건회 (2021.07.02. 거래가 249,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 27,595,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,054,864원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 농업회사법인주식회사알찬푸드 근저당권 · 채권최고액 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16. |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.04.30. / 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 말소기준은 2022년 8월 25일 알찬푸드 근저당권입니다. 그 이후의 금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 임차권등기도 등기일 자체는 말소기준보다 늦지만, 임차권에 기재된 최초 계약·점유·주민등록·확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 근저당보다 늦다”는 이유로 소멸한다고 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이지현 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 249,000,000원 | 대항력 있음 점유 2021.07.02. · 주민등록 2021.07.05. | 선순위 우선변제 확정일자 2021.07.05. · 배당요구 있음 | 승계 신고 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지현의 임차보증금은 249,000,000원이며, 계약일과 점유개시일은 2021년 7월 2일, 주민등록일과 확정일자는 2021년 7월 5일입니다. 임차권등기는 2023년 10월 13일 이루어졌고 배당요구도 접수된 것으로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 대상은 2,759만원이 아니라 2.50억원
레미안아트빌은 2021년 사용승인을 받은 15세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 28.15~29.17㎡ 거래 9건의 전체 평균은 254,555,555원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월 2건으로, 평균과 최신 거래가 모두 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4층 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 28.15㎡ | 4층 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 29.15㎡ | 4층 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 29.15㎡ | 1층 | 254,000,000원 |
| 2021.08 | 28.15㎡ | 1층 | 254,000,000원 |
| 2021.07 | 28.15㎡ | 2층 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.15㎡ | 3층 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 29.17㎡ | 1층 | 249,000,000원 |
| 2021.06 | 28.15㎡ | 1층 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.15㎡ | 2건 | 269,000,000원 |
표면 최저가 27,595,000원은 최근 12개월 평균의 10.3%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득액 249,896,710원은 최근 평균 269,000,000원의 92.9%로, 차이는 19,103,290원, 약 7.1%입니다.
최근 거래는 과거 거래 평균보다 7.4% 높은 흐름입니다. 다만 최근 표본은 2건이고 모두 4층 거래인 반면 대상은 1층이므로, 실질취득가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당 및 실질취득 (매각가 27,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 896,710원 | - |
| 1. 선순위 임차인 · 이지현 | 249,000,000원 | 26,698,290원 | 222,301,710원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 없음 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 268,054,864원 | 0원 | 매수인 인수 없음 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
임차인의 2021.07.05. 확정일자가 2022.08.25. 근저당권보다 앞선다는 전제의 순위 계산입니다. 집행비용·당해세·최우선변제와 실제 배당표에 따라 금액은 달라질 수 있으나, 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 핵심 구조는 같습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 변하지 않는다
| 회차 가정 | 최저매각가 | 총 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 27,595,000원 | 1,041,356,574원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 22,076,000원 | 1,046,776,232원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 17,660,800원 | 1,051,111,958원 | 0원 |
추가 유찰로 입찰금액이 낮아져도 임차인의 배당액이 함께 감소하고 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 매수인이 부담하는 총 취득구조는 임차보증금 249,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건에서 유찰은 일반적인 무인수 물건처럼 실질매입가를 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 아파트가 아니라 전용 29.17㎡의 다세대주택입니다. 2021년 4월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 1층 104호입니다.
- 입지. 남강중·고등학교 북서측 인근으로 다가구·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수시설, 승강기와 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 166㎡, 공시지가 2,787,000원/㎡이며 남서측 세로에 접합니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이며 대상은 1층입니다. 최근 거래는 존재하지만 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수가 9.4회이고 매각률이 0.0%라는 점은 보수적으로 반영해야 합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 응찰가에 임차보증금 미배당액을 더한 총액을 기준으로 최근 거래 269,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인 배당순위 원본 대조. 계약·점유 2021.07.02., 주민등록·확정일자 2021.07.05., 근저당 2022.08.25.의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 정산 방식 확인. 실제 배당액이 확정돼야 매수인의 최종 인수액도 확정됩니다. 배당표와 임차인의 잔존채권 확인이 필수입니다.
- 명도·임차권등기 말소 협의. 보증금 잔액 지급과 주택 인도, 임차권등기 말소가 맞물릴 수 있으므로 지급 순서와 서류 인도 조건을 명확히 해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 1층 상태 점검. 채광·소음·사생활·습기와 내부 수리 상태는 최근 4층 거래와 가격 차이를 만들 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 공법상 제한 확인. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,759만원에 낙찰받아도 약 2.50억원을 부담한다”
이 사건은 최저가가 낮을수록 저렴해지는 일반적인 무인수 경매가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 249,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 약 249,896,710원으로 최근 12개월 실거래 평균 269,000,000원보다 낮지만, 차이는 약 7.1%입니다.
10회 유찰, 평균 유찰 9.4회, 매각률 0.0%, 15세대 소규모 다세대, 1층이라는 조건과 보증금 정산·명도 부담을 감안하면 이 정도 차이를 큰 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 표면 가격은 파격적이지만 실질 가격은 시세에 가깝고, 권리 실행 난도는 높습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차인의 실제 배당액과 최종 인수잔액입니다.
