청주지방법원 2025타경185. 단양읍 노동리 617의 주택·토지 일괄매각 사건입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가에서는 건물을 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 토지정보상 면적은 620㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 건물은 연와조 목조지붕 단층 구조입니다. 소유자는 조식현으로, 2004.03.02 소유권이전 등기가 확인됩니다.
권리의 기준점은 2020.11.25 설정된 오정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 80,400,000원이고, 이후 2025.12.04 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있으며 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유·임차관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 단양읍 노동리 617 · 충청북도 단양군 단양읍 노동장현로 510-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 620㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 연와조 목조지붕 단층 · 위생 및 급배수설비 · 난방설비 |
| 소유자 | 조식현 · 2004.03.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 162,641,100원 / 130,113,000원 (현재 회차 1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 98,656,138원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
현재 확인되는 말소기준권리는 2020.11.25 오정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 80,400,000원이며 토지 노동리 617·617-1이 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.12.04 기입된 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 — 80%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 162,641,100원, 현재 최저매각가는 130,113,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 80%이고, 추가 유찰 시나리오는 104,090,400원과 83,272,320원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 130,113,000원 | 0원 | 47,091,418원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,090,400원 | 0원 | 21,433,134원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 83,272,320원 | 0원 | 973,418원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 1회 유찰되어 130,113,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건에서 최저가는 곧 실질취득액이지만, 그 실질취득액 130,113,000원이 현지 시세보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,113,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,621,582원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,091,418원 |
현재 회차 배당에서는 근저당 채권최고액 80,400,000원이 전액 배당되고 47,091,418원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 단양군 단양읍 노동리 소재 노동보건진료소 남서측 인근이며, 주위에는 단독주택과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 감정평가에서는 제반 교통상황을 무난한 것으로 평가했습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 연와조 목조지붕 단층 건물에 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 620㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고, 보전관리지역에 접합니다. 공시지가는 27,500원/㎡입니다.
- 건물 확인사항. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 부동산등기부상 부속건물 ‘목조 목조지붕 단층원두막 16.50㎡’는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 130,113,000원의 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다. 현지 주택·토지 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서. 부동산 목록 3은 농지취득자격증명서가 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 발급 가능 여부를 최우선으로 확인합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 각 건물의 실제 위치와 이용 상태를 대조해야 합니다.
- 소재불명 부속건물. 등기부상 목조 목조지붕 단층원두막 16.50㎡는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐으므로 등기와 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격. 1회 유찰로 최저가가 130,113,000원이 됐지만 실거래 비교 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 대조합니다.
맺으며 — “권리 인수보다 절차와 현장 확인이 중요하다”
현재 자료만 놓고 보면 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2020.11.25 오정농업협동조합 근저당이고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리만 보고 입찰할 사건은 아닙니다.
감정평가상 임대관계가 미상이고, 일괄매각 대상 중 부동산 목록 3에는 농지취득자격증명서 미제출 시 매수보증금 몰수라는 명확한 절차 위험이 있습니다. 여기에 소재불명으로 감정에서 제외된 16.50㎡ 부속 원두막도 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교값이 없어 현재 실질취득액 130,113,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 농취증·점유·현황·가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
