서울중앙지방법원 2024타경124494. 동작구 대방동 명성하우스 6층 604호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 최저매각가는 36,186,000원으로 감정가 337,000,000원의 약 11%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라, 말소기준 압류보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 정인석의 보증금 327,000,000원입니다.
정인석은 2020.11.11. 임대차계약을 체결하고 2020.11.12. 확정일자를 받았으며, 2020.11.25. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2021.04.30. 양산세무서장 압류입니다. 매각물건명세서에도 을구 6번 임차권등기의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경124494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동7길 44, 6층604호 (대방동, 명성하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 전용면적 23.72㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 김수석 (2020.11.11. 매매 · 거래가액 327,000,000원 · 2020.12.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 36,186,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정인석 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준 | 2021.04.30. 갑구 3번 압류 · 국(처분청 양산세무서장) |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 관악신용협동조합 근저당 2건과 최원건 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.04.30. 압류입니다. 이후 국민건강보험공단·동작구 압류, 동양자산관리대부 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 자체의 소멸과 임차보증금 잔액의 인수는 별개입니다. 정인석의 임차권등기가 말소되더라도 대항력 있는 보증금의 미배당 잔액은 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판단 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정인석 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 327,000,000원 | 전입·점유 2020.11.25. 확정일자 2020.11.12. 배당요구 2023.07.24. | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 | 291,865,348원 |
③ 유찰돼도 실질취득은 약 327,000,000원 부근
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 12회 유찰 가정까지 낙찰가와 인수액을 합친 총액은 327,816,863원~328,051,348원으로 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가 11% | 36,186,000원 | 291,865,348원 | 328,051,348원 |
| 11회 유찰 시 감정가 9% | 28,948,800원 | 298,972,278원 | 327,921,078원 |
| 12회 유찰 시 감정가 7% | 23,159,040원 | 304,657,823원 | 327,816,863원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 기준, 표본은 직접 비교 제한
명성하우스에서 확인된 최근 거래는 2024.10.의 400,000,000원 1건입니다. 다만 거래 전용면적은 46.65㎡, 이 사건 대상면적은 23.72㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 같은 6층 거래이지만 면적 차이가 크고 표본도 1건뿐이므로, 400,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 거래 | 2024.10 | 46.65㎡ | 6층 | 400,000,000원 |
| 경매 대상 | 2026.07.21 | 23.72㎡ | 6층 | 실질취득 328,051,348원 |
숫자만 비교하면 현재 실질취득은 최근 거래 400,000,000원의 82.0%입니다. 그러나 거래면적 불일치로 인해 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”는 근거로 사용할 수 없습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 약 328,000,000원을 기준으로 동일 면적·동일 용도의 추가 거래를 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 36,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,051,348원 |
| 1. 임차인 정인석 보증금 | 327,000,000원 | 35,134,652원 |
| 2. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 13,755,250원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 정인석 | 327,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 35,134,652원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 291,865,348원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감액과 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 강남중학교 동측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·주상복합건물·근린생활시설·학교가 혼재하는 상도로 후면 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 5미터, 남측·북측 약 3미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,144,000원/㎡, 토지면적은 214.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 36,186,000원에 인수액 291,865,348원을 더한 328,051,348원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차권 효력 원본 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하고 매매계약일·임대차계약일·금액이 겹치므로 임대차계약서, 보증금 지급자료와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 확인. 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 변경되지 않았는지 매각기일 전 최신 명세서를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 등기된 뒤 취소·말소된 이력이 있으므로 공매 절차의 종결 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 위반 위치·면적·시정명령·이행강제금 여부와 금융기관 담보취급 가능성을 집합건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 추가 조사. 확인된 400,000,000원 거래는 면적이 46.65㎡로 대상 23.72㎡와 달라, 동일 면적 거래 없이 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “낙찰가는 36,186,000원, 취득원가는 약 328,000,000원”
이 사건은 열 번 유찰돼 최저가가 36,186,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 매수인의 실제 부담을 나타내지 않습니다. 대항력 있는 임차인 정인석의 보증금 327,000,000원 중 현재 예상 배당은 35,134,652원뿐이고, 나머지 291,865,348원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 실질취득은 328,051,348원입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 28,948,800원이나 23,159,040원까지 내려가도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 계속 약 327,000,000원 후반에 머뭅니다. 최근 거래 400,000,000원보다 낮아 보이지만 거래면적이 46.65㎡로 대상면적 23.72㎡와 달라 가격 우위도 확정할 수 없습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일성, 계약일과 금액의 일치, 국세·지방세 압류, 공매 이력, 위반건축물 기재와 10회 유찰이 겹칩니다. 최저가는 파격적이지만 실질취득은 파격적이지 않고, 권리와 사실관계 확인 난도는 매우 높은 물건입니다.
