서울중앙지방법원 2024타경125039. 신림동 태양오피스텔 4층 401호입니다. 감정가는 236,000,000원, 현재 최저매각가는 188,800,000원입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김선영의 전입일은 2021.07.19, 확정일자는 2021.07.01로 말소기준권리인 2022.08.25 근저당보다 빠르고 보증금은 223,000,000원입니다. 원칙대로라면 현재 매각가에서 배당되지 못하는 37,643,200원이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 2026.06.19. 주택도시보증공사의 확약이 판도를 바꿉니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 돌려받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득액이 보증금에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125039 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 4층401호 (신림동,태양오피스텔) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.47㎡ · 지하1층/지상8층 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김건회 · 2021.06.19 매매 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 188,800,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,398,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.08.25 농업회사법인주식회사알찬푸드 근저당권입니다. 그 뒤의 의정부세무서장 압류, 경매개시결정, 서울특별시관악구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 김선영의 임차권등기 자체는 2023.07.26이지만 전입일 2021.07.19, 확정일자 2021.07.01로 말소기준권리보다 먼저입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
임차관계에는 김선영, JALBUU JAMSRAN이 확인됩니다. 별도로 표시된 시보증은 실제 임차인이 아니라 JALBUU JAMSRAN 보증금의 보증기관 대위·승계 표시이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다.
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김선영 대항력 有 우선변제 | 전입 2021.07.19 확정 2021.07.01 | 223,000,000원 | 말소기준권리 이전 전입 · 배당요구 2023.07.26 | 실질 0원 룰상 부족분 37,643,200원이나 확약으로 잔존청구권 포기 |
| JALBUU JAMSRAN 대항력 없음 | 전입 2024.12.09 확정일자 미상 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 | 대항력 없음 · 보증금은 별도 확인 |
| 시보증 보증기관 승계 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 별도 합산 없음 | JALBUU JAMSRAN 보증금 대위·승계 중복신고 | 실제 별도 임차인 아님 |
③ 시세 비교 — 86.7%지만 거래시점의 오래됨을 함께 봐야 한다
태양오피스텔은 29세대, 사용승인일은 2021.01.28입니다. 확인되는 동일 면적권 거래는 총 5건이며 평균은 217,800,000원, 최저 209,000,000원, 최고 223,000,000원입니다. 현재 실질취득액 188,800,000원은 이 평균의 86.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 18.33㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 18.33㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 217,800,000원 |
수치만 보면 현재 실질취득액은 평균보다 29,000,000원 낮습니다. 다만 최신 거래가 2021.11의 215,000,000원이고 다른 표본도 2021.06~2021.08에 형성되어 있습니다. 따라서 86.7%라는 할인율을 현재 시장가 대비 확정적인 할인으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 11회 유찰됐고, 같은 오피스텔 경매물건의 평균 유찰 횟수도 8.6회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 김선영 보증금 | 223,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 242,398,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김선영 보증금의 계산상 미배당액은 37,643,200원입니다. 다만 2026.06.19 확약으로 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 — 확약 때문에 실질취득액은 낙찰가 기준
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 223,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 그러나 이번 건은 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로 그 구조를 그대로 적용하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 188,800,000원 | 37,643,200원 | 188,800,000원 |
| 12회 유찰 시 | 151,040,000원 | 74,874,560원 | 151,040,000원 |
| 13회 유찰 시 | 120,832,000원 | 104,659,648원 | 120,832,000원 |
룰상 인수액은 확약이 없을 때의 계산값입니다. 이번 사건에서는 확약으로 해당 잔존청구권이 포기되므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(지하철 2호선·신림선) 북서측 인근으로 오피스텔, 단독주택·다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물이며 사용승인일은 2021.01.28입니다. 승강기와 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 규모. 태양오피스텔은 29세대입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.6회이고 현재 물건도 11회 유찰된 만큼 환금성은 입찰 전 별도 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문에서 재확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김선영 임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
- 보증기관 중복신고 구분. 시보증은 JALBUU JAMSRAN 보증금의 대위·승계 표시이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- JALBUU JAMSRAN 보증금 확인. 전입일은 2024.12.09로 대항력은 없지만 보증금 자체는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.01 민간임대주택등기가 말소기준권리보다 앞서 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 확인되는 매매사례가 2021년에 집중돼 있으므로 2026.09.29 입찰 전에 최근 실제 매매·임대 호가와 거래 가능가격을 다시 확인하세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 11회 유찰 자체를 할인 기회로만 보지 말고 점유·임대수익·관리비· 기계식 주차·소형 오피스텔 매수수요 등을 현장에서 점검하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 11회 유찰은 무시하면 안 된다”
이 사건의 첫인상은 대항력 있는 223,000,000원 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 현재 배당표만 보면 37,643,200원이 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 실질취득액은 188,800,000원이고, 시세 지표 217,800,000원의 86.7%입니다. 다만 그 거래 표본은 2021년에 집중되어 있고 이 물건은 이미 11회 유찰됐습니다. 권리 리스크가 완화됐다는 사실과 현재 가격이 실제 시장에서 매력적인지는 별개의 문제입니다. 확약서의 효력 범위를 원문으로 확인하고, 현재 실거래·임대수요·환금성을 다시 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
