서울중앙지방법원 2024타경125039. 신림역 북서측 인근에 위치한 태양오피스텔 4층 401호로, 전용면적은 19.47㎡입니다. 외형상으로는 감정가 236,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 31,676,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 구조는 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액이 결정합니다.
임차권자 김선영은 2021.07.19 전입했고 점유개시는 2021.07.18, 확정일자는 2021.07.01입니다. 말소기준인 2022.08.25 농업회사법인주식회사알찬푸드 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금 223,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 4층401호 (신림동, 태양오피스텔) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.47㎡ · 지하1층/지상8층 중 4층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김건회 (2021.07.16. 거래가 223,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 31,676,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,398,210원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 사용승인일 / 규모 | 2021.01.28 / 29세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2022.08.25 설정된 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권으로, 채권최고액은 800,000,000원이며 공동담보목록 제2022-895호가 기재돼 있습니다. 이후의 의정부세무서 압류, 강제경매개시결정, 서울특별시관악구 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 김선영의 임차권등기는 2023.07.26 접수됐어도, 임대차계약일 2021.06.28과 확정일자 2021.07.01, 점유개시일 2021.07.18, 주민등록일 2021.07.19에 기초합니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 말소기준보다 먼저 성립한 대항력과 미회수 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 전입 2021.07.19 확정 2021.07.01 | 223,000,000원 | 있음 | 배당요구 | 보증기관 승계 없음 192,294,168원 인수 |
| JALBUU JAMSRAN | 전입 2024.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 금액 인수 없음 |
현황조사상 JALBUU JAMSRAN의 전입일은 2024.12.09로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 금액 인수와 별개로 현재 점유 상태와 인도 절차는 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인 항목은 없으며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 223,000,000원에 고정
현재 회차 최저가 31,676,000원에서 김선영에게 배당되는 금액은 30,705,832원입니다. 보증금 223,000,000원 중 미배당 잔액 192,294,168원을 매수인이 인수하므로 총 부담은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 31,676,000원 | 192,294,168원 | 223,970,168원 |
| 10회 유찰 시 | 25,340,800원 | 198,515,334원 | 223,856,134원 |
| 11회 유찰 시 | 20,272,640원 | 203,492,268원 | 223,764,908원 |
최저가가 더 내려가면 임차인이 경매대금에서 받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 10회·11회 유찰이 이어져도 실질취득은 223,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰은 총부담을 크게 낮추는 요소가 아니라 경매대금과 인수금의 비중만 바꾸는 요소입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 223,970,168원
태양오피스텔의 면적 유사 거래 5건은 2021년 거래이며, 평균은 217,800,000원입니다. 최신 거래는 2021.11의 215,000,000원, 표본 최저는 209,000,000원, 최고는 223,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 18.33㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.08 | 18.33㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 19.47㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 217,800,000원 |
현재 회차 실질취득액 223,970,168원은 시세 지표 평균 217,800,000원의 102.8%, 최신 거래 215,000,000원의 104.2%입니다. 표본 최고 거래가 223,000,000원보다도 970,168원 높습니다. 최저가는 시세 지표 평균의 14.5%에 불과하지만, 인수액을 포함하면 시세 지표보다 낮지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,676,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 970,168원 |
| 1. 임차인 김선영 보증금 | 223,000,000원 | 30,705,832원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 242,398,210원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 김선영의 보증금 일부만 배당됩니다. 김선영의 미배당액 192,294,168원은 매수인이 인수하며, 근저당권자와 신청채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(지하철 2호선·신림선) 북서측 인근으로, 오피스텔·단독주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 규모. 태양오피스텔은 29세대이며, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.8회입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 실질취득은 223,970,168원입니다. 응찰가를 낮추더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조를 반영해야 합니다.
- 김선영 배당액 재확인. 실제 집행비용·세금·배당순위에 따라 예상배당과 매수인 인수액이 변동할 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현황조사상 JALBUU JAMSRAN의 전입이 확인됩니다. 대항력은 없지만 인도명령과 명도 일정은 별도 점검 대상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1 등기의 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 법원 서류와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 제공된 거래 5건이 모두 2021년 자료이므로 2026년 매각기일 전후의 오피스텔 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,676,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 9회 유찰과 감정가 대비 13.42%의 최저가 때문에 큰 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 김선영의 보증금 223,000,000원이 실질가격을 고정합니다. 현재 회차에서 매수인은 최저가 31,676,000원을 납부한 뒤 미배당 보증금 192,294,168원을 인수해 총 223,970,168원을 부담하게 됩니다.
이 금액은 시세 지표 평균 217,800,000원과 최신 거래 215,000,000원을 모두 웃돕니다. 더 유찰돼 최저가가 낮아지더라도 인수액이 늘어 실질취득은 223,000,000원대에 머뭅니다. 권리 구조는 명확하지만 가격 메리트가 없고, 2021년 거래만 존재하는 시세 표본과 현재 점유, 민간임대주택등기까지 추가 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 높은 인수액입니다.
