서울중앙지방법원 2025타경304. 관악구 신림동 세진골드빌의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층으로, 지하 1층은 공부상 다중주택 및 사무소, 1층부터 3층은 다중주택, 옥탑 1층은 계단실입니다. 소유자는 김근국과 김세호가 각각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 하나은행이 739,744,263원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리의 출발점은 2019.03.07. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고 토지와 건물을 공동담보로 잡은 말소기준권리입니다. 임차권등기와 확인된 전입자는 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1583-38 세진골드빌 · 남부순환로168길 50 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 지하 1층 다중주택 및 사무소 · 지상 1~3층 다중주택 · 옥탑 1층 계단실 |
| 토지 | 대 149.8㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 4,922,000원/㎡ |
| 소유자 | 김근국 2분의 1 · 김세호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,072,924,400원 / 1,326,672,000원 (감정가 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 739,744,263원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 소멸
말소기준은 2019.03.07. 하나은행 근저당권입니다. 2022년과 2024년의 강제경매개시결정은 각각 취하 또는 취소기각결정으로 이미 말소됐고, 현재 경매는 2025.02.05. 하나은행의 임의경매개시결정입니다. 을구 2번부터 12번까지의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦게 성립해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 14명, 확인 보증금 13.95억
임차권등기된 임차인은 11명이며 보증금 합계는 1,395,000,000원입니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 조용신·서병완·이경민 3명이 더 있습니다. 인수액은 없지만 임차인 수가 많아 배당자료 대조, 점유 호실 확인, 인도 협의에 상당한 실무 부담이 예상됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용신 | 2022.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
| 서병완 | 2020.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이경민 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이경현 | 2021.03.02 | 2021.02.02 | 130,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 천연주 | 2021.05.25 | 2021.04.28 | 120,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 김진영 | 2022.04.28 | 2022.03.30 | 75,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 손채리 | 2023.05.01 | 2023.04.10 | 120,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 마한솔 | 2020.01.17 | 2020.01.23 | 250,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 최준영 | 2021.01.22 | 2020.12.22 | 130,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 손예원 | 2019.04.02 | 2019.03.12 | 110,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 최영륜 | 2021.04.26 | 2021.04.14 | 120,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 이지은 | 2021.04.26 | 2021.03.26 | 120,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 양성원 | 2021.04.30 | 2021.03.24 | 100,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
| 장은주 | 2020.06.15 | 2020.05.22 | 120,000,000원 | 없음 | 근저당 후순위 | 0원 |
대항력 판단 기준일은 말소기준권리 설정일인 2019.03.07.입니다. 표의 임차인은 모두 그 이후 전입했습니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 배당요구, 확정일자, 최우선변제 범위, 당해세 및 배당표 원본에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 시나리오 — 64%라는 숫자만 보고 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 1,326,672,000원으로 감정가 2,072,924,400원의 64%입니다. 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,326,672,000원입니다. 다만 실거래 시세와 교차검증하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,326,672,000원 | 0원 | 411,005,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 1,061,337,600원 | 0원 | 148,324,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 849,070,080원 | 61,820,621원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,326,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,666,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 하나은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 411,005,280원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 하나은행 채권최고액 900,000,000원이 전액 배당되고 411,005,280원이 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 잔여액은 달라질 수 있으며, 임차권자들의 배당요구 및 배당순위를 배당표 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악세무서 북측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 3층 건물로 외벽은 석재 붙임, 창호는 새시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 용도 확인. 지하 1층 일부인 현황 통칭 B01 부분은 공부상 사무소로 기재돼 있으나 외부 관찰상 주거용으로 보입니다. 적법성 여부는 관할구청 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트 단일 호실이 아니라 다중주택 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조입니다. 임차관계 정리와 건물 운영능력, 용도 적법성에 따라 매수층과 금융 활용 범위가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 14명 전입세대 대조. 주민등록 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 호실 점유자를 대조해 퇴거·잔존 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상 3명 확인. 조용신·서병완·이경민의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 기록에서 확인하세요.
- 이경현 관계 확인. 임차권자와 과거 강제경매 채권자의 동일인 여부, 소유자와의 관계, 보증금 지급자료와 실제 점유 이력을 검토하세요.
- 지하층 적법성 확인. 공부상 사무소인 B01 부분의 주거 이용 가능 여부와 위반건축물· 시정명령·이행강제금 가능성을 관할구청에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 149.8㎡, 본건 건물, 제시외 건물의 정확한 범위와 현황, 경계 및 평가 포함 여부를 원본 감정평가서에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 다중주택의 수익률·공실·수선비·대출조건과 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 배당표 확인. 임차권등기 11건과 최우선변제, 당해세가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 배당요구 종기 및 채권계산서와 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 권리 승계만 보면 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 14명은 모두 이후 전입했으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기된 임차보증금만 1,395,000,000원에 이르고 보증금이 확인되지 않은 점유자도 3명입니다. 이경현 임대차의 관계인 여부와 지하 1층 사무소 부분의 주거 이용 적법성도 남아 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 64%지만 다중주택과 토지를 통째로 취득하는 물건은 감정가 할인율만으로 가격을 평가하기 어렵습니다. 명도기간, 임차관계 정리비용, 수선비, 공실과 운영수익, 용도 적법성을 반영한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 운영·명도·용도 실사는 보수적으로 입니다.
