대전지방법원 2025타경496. 충청남도 논산시 부적면 외성리 일대의 토지와 단독주택이 포함된 경매입니다. 감정가는 428,062,000원인데, 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 146,825,000원으로 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락입니다. 그러나 일괄매각되는 토지별 이용 제한과 농지취득자격 문제를 감안하지 않고 가격만 비교하면 상당한 위험을 놓칠 수 있습니다.
권리관계에서도 특별히 확인할 부분이 있습니다. 등기부상 1982.06.09 설정 근저당이 말소기준권리로 분류되며 채권최고액은 75,000,000원입니다. 이후 부적농업협동조합이 설정한 180,000,000원의 근저당과 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 그런데 최초 근저당의 현재 피담보채권액이 확인되지 않아 제시된 예상배당표를 최종 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경496 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 부적면 외성리 204-10 |
| 건물 등기 소재지 | 충청남도 논산시 부적면 외성리 205-1, 206-4 도로명주소: 충청남도 논산시 부적면 외성길 98-46 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 농지 등 일괄매각 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 판넬지붕 단층 건물 |
| 사용승인일 | 1980.04.08 |
| 토지 현황 | 전 · 계획관리지역 · 조회 토지면적 707.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 맹지 |
| 소유자 | 박계옥 (2023.08.31 소유권이전, 등기 거래가액 12,000,000원) |
| 감정가 | 428,062,000원 |
| 최저매각가 | 146,825,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 부적농업협동조합 |
| 청구금액 | 160,943,652원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 차고 ㉡ 제외 · 일부 농취증 필요 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당과 후순위 권리
말소기준권리로 분류된 권리는 1982.06.09의 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원으로 기재되어 있으나 근저당권자와 현재 피담보채권액은 확인이 필요합니다. 해당 권리와 이후의 부적농업협동조합 근저당, 임의경매개시결정 및 압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분류되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 후순위 전입, 보증금은 미상
| 성명 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한세 기호 2. 주택 |
2012.12.10 | 미상 | 미상 | 2026.02.20 신청 확인 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 조사된 점유자는 이한세 1명입니다. 전입신고일은 2012.12.10으로, 말소기준권리인 1982.06.09 근저당보다 늦습니다. 따라서 확인된 등기 순위를 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 분류되지 않습니다.
다만 보증금과 확정일자는 미상이고 2026.02.20 배당요구가 접수되었습니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 확인되지 않았으며, 점유자의 구체적인 사용 관계도 추가로 조사해야 합니다. 보증금이 미상이라는 이유만으로 임차관계나 명도 부담이 없다고 판단할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 저렴해 보여도 시세 검증은 별개
현재 최저가는 146,825,000원으로 감정가 428,062,000원의 34.3%입니다. 세 번의 유찰을 거쳐 상당히 낮아진 가격이지만, 토지·건물·농지 이용 제한이 결합된 물건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 146,825,000원 | 34.3% | 36,030,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 102,777,500원 | 24.01% | 79,461,385원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 71,944,250원 | 16.81% | 109,750,746원 | 0원 |
회차별 금액과 미배당액은 제시된 시나리오 산식 기준입니다. 1982년 선순위 근저당의 실제 채권액, 당해세 및 임차인 관련 배당은 확정되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균으로 곧바로 시장가격을 추정하기 어렵습니다. 농지의 취득 가능 여부, 맹지의 진입로 확보, 실제 도로 사용 부분, 건물의 노후도, 제시외 건물의 포함·제외에 따라 가치가 달라질 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,855,550원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 1982년 | 미상 | 0원* |
| 2. 을구 6번 근저당 · 부적농업협동조합 | 180,000,000원 | 143,969,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 선순위 근저당의 예상배당 0원은 실제 채권액이 확인되지 않아 계산에서 제외한 결과입니다. 배당채권이 존재하지 않는다는 뜻이 아닙니다. 집행비용 2,855,550원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
위 산식에서는 집행비용을 제외한 143,969,450원이 부적농업협동조합 근저당에 배분되어, 채권최고액 기준 36,030,550원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다. 다만 선순위 근저당에 실제 배당할 금액이 존재하면 이 배분 결과는 달라집니다.
⑤ 농지취득자격증명·매각조건 — 최우선 확인 사항
매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으며 제시외 건물이 포함되지만 제시외 차고 ㉡은 매각에서 제외됩니다. 토지별로 농지취득자격증명과 원상회복 문제가 나뉘어 있어 각 목록을 구분해 확인해야 합니다.
| 해당 목록 | 상태 및 제한 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9 | 농지취득자격증명 필요 | 미제출 시 매수보증금 몰수 |
| 5, 8 | 원상회복 후 발급 가능 | 원상회복 가능 여부와 비용 확인 |
| 9 | 2001.06.07 농지전용허가 농업용 농가창고 목적 |
허가사항 미이행 시 원상회복명령 가능 |
| 1, 6, 7, 9 | 맹지 | 법적·실질적 진입로 확인 |
| 3, 4, 5, 8 | 일부 도로로 이용 | 도로 사용 범위 및 이용 제한 확인 |
| 2 | 단층 건물 · 205-1로 합병 | 현황과 건축물대장·등기 표시 대조 |
| 제시외 차고 ㉡ | 매각 제외 | 차고 소유관계 및 토지 사용 문제 확인 |
맹지로 표시된 목록 1, 6, 7, 9 역시 독립적인 이용 가능성과 환금성에 영향을 줍니다. 마을진입로를 통한 현장 접근이 가능하다는 감정평가 의견과, 개별 필지의 법적 도로 접면 여부는 서로 다른 문제입니다. 실제 통행 가능성뿐 아니라 법적 진입권원과 향후 개발·건축 가능성까지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 외성1리마을회관 북동측 인근으로 농가주택, 전·답 등 농경지와 임야가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 토지는 마을진입로에 접하거나 인근에 있고 차량 접근이 가능한 것으로 조사되었습니다. 인근 공도에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
- 토지 이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 각 필지의 실제 이용 가능 범위는 별도 검토가 필요합니다.
- 토지 현황. 조회 토지의 지목은 전, 면적은 707.0㎡, 공시지가는 23,600원/㎡입니다. 완경사·사다리형이며 도로접면은 맹지로 조사되었습니다.
- 건물. 1980.04.08 사용승인된 시멘트블록조 단층 건물입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 있습니다.
- 공부와 현황. 일부 토지가 도로로 이용되고, 건물의 구조와 합병 내역에 관한 별도 기재가 있습니다. 등기·건축물대장·지적도·현황측량의 대조가 중요합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물과 고령 감나무 등 수목이 조사되었습니다. 특히 매각 제외 차고와 포함되는 제시외 건물의 범위를 명확히 구분해야 합니다.
- 환금성. 농지취득자격, 원상회복 가능성, 맹지, 도로 사용 현황 및 건물 노후도를 검토해야 하므로 일반 주거용 부동산보다 매수자별 활용 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9에 대해 발급 가능 여부를 관할 행정관서에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 조건이 가장 중요한 입찰 위험입니다.
- 원상회복 가능성. 목록 5, 8의 원상회복 후 발급 조건과 목록 9의 농지전용허가 이행 여부를 확인하고, 복구에 필요한 행정절차 및 비용을 검토해야 합니다.
- 맹지·진입로. 목록 1, 6, 7, 9의 법적 진입로 확보 여부와 실제 통행관계, 필요시 인접 토지의 사용권원까지 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당. 1982년 을구 2번 근저당의 현재 권리자, 피담보채권액, 공동담보 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 관계. 이한세의 전입일은 후순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 관련 자료와 계약·점유원인을 대조하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 일괄매각 목록과 건물 등기 지번, 제시외 건물 포함 범위, 제시외 차고 ㉡의 제외 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 타당성. 감정가 대비 34.3%라는 수치에 의존하지 않고, 필지별 시세·활용 가능성·복구비용·명도비용을 반영한 실질취득원가를 산정해야 합니다.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 지적도 및 농지 관련 행정서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 위험까지 사라진 것은 아니다”
이 물건은 감정가 428,062,000원에서 최저가 146,825,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 가격만 놓고 보면 관심을 가질 만한 큰 폭의 하락입니다. 그러나 단독주택과 여러 토지가 결합된 일괄매각이라는 점에서 일반적인 주택 경매의 가격 판단 기준을 그대로 적용하기는 어렵습니다.
권리상으로는 이한세의 후순위 전입과 후순위 근저당·압류의 말소 가능성이 긍정적입니다. 반면 1982년 선순위 근저당의 채권액 미상, 점유자 보증금 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출에 따른 보증금 몰수 가능성과 일부 필지의 원상회복·맹지 문제는 입찰 자체의 실행 가능성을 좌우합니다.
결론은 가격 매력 확정이 아니라 조건 확인 우선입니다. 농취증을 취득할 수 있고, 각 토지의 합법적인 이용과 접근이 가능하며, 제시외 건물·선순위 권리·점유관계가 정리되고, 별도로 검증한 시세가 실질취득원가를 웃도는 경우에만 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 현재는 낙찰가보다 취득 가능성과 실제 활용가치를 먼저 검증해야 하는 고위험 복합 부동산입니다.
