대전지방법원 2025타경496. 감정평가상 이용상태가 단독주택인 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 판넬지붕 단층으로, 사용승인일은 1980.04.08입니다. 현재 소유자는 박계옥이며, 등기상 2023.08.31 소유권이전 당시 거래가액은 12,000,000원으로 기재돼 있습니다. 다만 이 사건의 판단 포인트는 과거 거래가액보다 훨씬 앞선 1982.06.09 근저당권이 말소기준이라는 점과, 다수 토지에 붙은 농지·접도 관련 조건입니다.
말소기준권리 이후의 2023.08.31 부적농업협동조합 근저당권, 2025.10.31 임의경매개시결정, 2026.06.16 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.09.27 강제경매개시결정은 2025.08.29 취소기각결정에 따라 2025.09.15 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경496 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 부적면 외성리 204-10 · 등기 건물 외성리 205-1, 206-4 · 외성길 98-46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 | 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1980.04.08 |
| 소유자 | 박계옥 · 2023.08.31 소유권이전 · 등기 거래가액 12,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 428,062,000원 / 299,643,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 160,943,652원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1982년 근저당
현재 권리분석의 출발점은 1982.06.09 을구 2번 근저당권입니다. 등기 내용에는 채권최고액 75,000,000원이 기재돼 있고, 매각으로 소멸하는 말소기준권리로 분류돼 있습니다. 이후 설정된 부적농업협동조합의 2023.08.31 근저당권 180,000,000원과 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한세 | 기호 2. 주택 | 2012.12.10 | 미상 | 2026.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 배당관계는 매각 전 보완 확인이 필요하지만, 말소기준권리보다 늦은 전입으로 대항력에 따른 매수인 승계 위험은 없습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 299,643,000원으로 감정가 428,062,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 동일 용도·인근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로 “감정가 대비 30% 낮으니 시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 가격 적정성은 현장 토지 이용상태와 도로 조건, 농지 관련 의무를 함께 반영해 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,995,002원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 부적농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,647,998원 |
현재 배당 시나리오에서는 부적농업협동조합 근저당권 180,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 114,647,998원입니다. 을구 2번 근저당권은 배당 계산에서 채권액 미상으로 처리돼 0원 반영됐습니다. 임차인의 보증금·우선변제 여부와 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외성1리마을회관 북동측 인근으로, 주변은 농가주택·전·답 등 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 토지는 마을진입로에 접하거나 그 인근에 위치하고 차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 확인된 토지. 지목 전, 토지면적 707.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 맹지로 조사됐고 공시지가는 23,600원/㎡입니다.
- 일부 도로. 목록 3·4·5·8 토지는 일부가 도로로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 목록 2는 실제 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 및 판넬지붕 단층 건물이며 205-1로 합병된 상태입니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만 제시외 차고 ㉡은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·4·5·6·7·8·9는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 원상회복 조건. 목록 5·8은 원상회복 후 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 농지전용허가. 목록 9는 2001.06.07 농지전용허가가 있었으며 전용허가사항 미이행 시 원상회복명령 가능성이 있어 행정관서 확인이 필요합니다.
- 맹지·도로 현황. 목록 1·6·7·9는 맹지, 목록 3·4·5·8은 일부 도로입니다. 실제 진입·통행 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인. 이한세는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각 전 보완 확인이 필요합니다.
- 매각 제외 물건. 제시외 차고 ㉡은 매각에서 제외되므로 현황과 소유·철거 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 토지 이용제한과 행정비용을 반영한 현장가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 토지 조건이 승부처”
이 사건은 임차인 1명이 있지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당권과 압류 역시 매각으로 소멸해 등기·임차관계만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 감정가 428,062,000원에서 한 차례 유찰돼 299,643,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 농취증 대상 목록이 다수이며 맹지·일부 도로·원상회복 가능성·농지전용허가 이행 문제·매각 제외 차고가 겹쳐 있습니다. 권리는 통과 가능하지만, 입찰 여부는 농지취득자격증명 발급 가능성과 실제 진입·이용 조건을 먼저 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
