대전지방법원 2025타경497. 충청남도 논산시 연무읍 안심리 402-6 주1동에 있는 2층 다가구주택 및 토지 관련 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 스틸하우스구조 징크판넬지붕으로, 주거용 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이영운 씨이며, 2021년 5월 31일 대물변제로 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐보다 어떤 건물·토지 권리를 취득하고, 기존 점유관계를 어떻게 정리할 수 있는가입니다. 건물 등기상 권리는 비교적 명확하게 정리되지만, 여러 호실에 임차인이 있고 일부 토지는 지분매각에 해당합니다. 일반적인 아파트 경매와 같은 기준으로 가격을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 검토

말소기준권리는 2021년 5월 31일 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 오정동새마을금고, 채권최고액은 288,000,000원입니다. 이후 2026년 1월 22일 주식회사 새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다.

말소기준보다 뒤에 설정된 김택균의 전세권, 손지인의 주택임차권, 임민아의 가압류, 국세 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 2019년 웅진새마을금고·오정동새마을금고 근저당권은 2021년 5월 31일 이미 말소된 권리이므로 현재 인수채무에 포함하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

확인되는 임차인은 김택균(101호), 권유리(202호), 손지인(201호 관련 임차권등기) 총 3명입니다. 세 사람 모두 말소기준일인 2021년 5월 31일보다 전입일이 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력이 인정되는 임차인은 없습니다. 다만 권유리는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 계약관계 및 점유 내역을 별도로 확인해야 합니다.

손지인의 임차권등기는 2025년 1월 2일 접수되었으며, 임대차계약일은 2021년 6월 16일, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021년 6월 25일입니다. 이 역시 말소기준일 이후이므로 선순위 대항력 인수형 임차인은 아닙니다. 김택균과 손지인은 배당요구 내역이 확인되지만, 예상배당액은 선순위 근저당 채권 때문에 제한됩니다.

③ 감정가와 현재 최저가 — 할인율이 시세는 아니다

감정가는 417,572,120원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 143,227,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%까지 내려온 상태입니다. 겉으로는 매우 큰 할인율이지만, 실제 거래시세가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.

현재 최저가로 낙찰되고 별도 인수액이 없다면 실질취득 기준액은 143,227,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득세·등기비용·명도비용·수선비용 등 부대비용이 포함되지 않습니다. 일괄매각 대상의 건물 상태, 토지 지분과 이용 제약까지 고려해야 실제 투자금 및 환금성을 판단할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,227,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 2,805,178원을 제외한 140,421,822원 전액이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정으로, 실제 채권잔액·당해세·임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 임차권자 손지인의 보증금 40,000,000원은 위 배당 추정표에 별도 배당 항목으로 반영되지 않았으므로 최종 배당순위와 금액은 원본 확인이 필요합니다. 또한 두 경매개시결정에 기재된 동일 청구금액의 중복 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 논산시 연무읍 안심리 연무중학교 북서측 근거리입니다. 주위에 다가구주택, 펜션, 전·답, 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하며, 인근에 시내버스승강장과 68번 지방도가 있습니다. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 스틸하우스구조 징크판넬지붕 2층 건물입니다. 치장벽돌·징크판넬 외장과 새시 유리창을 갖추고 있으며 급배수·급탕·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 안심리 402-6 필지는 면적 494㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)이며 공시지가는 44,700원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지 지분이 결합된 물건으로, 일반적인 구분소유 아파트보다 매수자층이 제한될 가능성이 있습니다. 특히 목록3의 공유지분과 제시외 건물 범위가 재매각과 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 목록별 매각 범위. 일괄매각 대상 건물·토지와 목록3 공유지분의 정확한 범위를 확인하세요. 필지 전체 면적과 실제 취득지분을 혼동하면 안 됩니다.
• 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용현황을 확인하고, 현장에 있는 시설물이 모두 매각 대상인지 대조하세요.
• 임차인 3명. 김택균·권유리·손지인의 현재 점유 여부, 실제 계약내용, 보증금, 배당요구 및 인도 가능성을 각각 확인하세요.
• 권유리 보증금. 202호 보증금과 확정일자가 미상입니다. 선순위 전입은 아니지만 실제 계약관계와 인도 과정의 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 손지인 권리관계. 임차권등기 권리자와 경매신청채권자의 관계, 임대차채권과 집행채권의 성격을 원본 서류로 확인하세요.
• 말소기준 근저당. 오정동새마을금고의 채권최고액 288,000,000원과 새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전 내역을 확인하세요. 공동담보 토지의 지분 관계도 점검해야 합니다.
• 배당과 조세. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 매각으로 등기가 소멸하는 문제와 실제 배당우선순위는 구분하고, 당해세 및 법정 우선채권을 확인하세요.
• 입찰가격. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌지만 실제 시세는 미확인입니다. 다가구 임대수익, 건물 수선비, 토지 지분 가치와 환금성을 평가한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서·물건목록·토지대장·건축물대장을 대조하고, 현장 확인을 통해 점유 및 건물 상태를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 34%”보다 중요한 것은 취득 범위와 점유다

이 물건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 사례입니다. 오정동새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 세 임차인의 기재된 전입일도 모두 말소기준보다 늦습니다. 배당 부족액이 크지만 그 금액을 그대로 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 3회 유찰·감정가의 34.3%라는 숫자가 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 제시외 건물 포함, 목록3 지분매각, 보증금 미상 점유자, 임차권자와 신청채권자의 관계까지 확인해야 실제 취득 가치와 명도 부담을 계산할 수 있습니다. 최근 실거래 비교도 확인되지 않아 시세 대비 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

등기상 인수 부담은 낮지만, 취득 범위·점유·환금성은 신중한 검증이 필요한 물건입니다. 현재 최저가에 응찰하기 전 물건목록과 공유지분, 실제 임대관계, 건물 활용도를 먼저 확인하는 것이 우선입니다. 낮아진 최저가보다 중요한 것은 그 금액으로 무엇을 얼마나 취득하는지 정확히 파악하는 일입니다.