대전지방법원 2025타경497. 충청남도 논산시 연무읍 안심리 402-6 주1동으로, 감정평가상 다가구주택으로 이용 중인 스틸하우스구조 징크판넬지붕 2층 건물과 토지가 함께 걸린 사건입니다. 현재 소유자는 이영운이고, 말소기준은 2021년 5월 31일 설정된 오정동새마을금고의 채권최고액 288,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 토지 안심리 402-6 및 안심리 402-42 이영운 지분을 공동담보로 하고 있습니다.
등기부에는 과거 웅진새마을금고·오정동새마을금고의 915,600,000원 근저당이 있었지만 2021.05.31. 일부포기로 말소됐고, 이후 설정된 오정동새마을금고 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후의 압류·가압류·전세권·주택임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 안심리 402-6 주1동 · 충청남도 논산시 연무읍 연무로133번길 78-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 다가구주택 이용 · 스틸하우스구조 징크판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 이영운 (단독소유) |
| 토지 | 494.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 감정가 / 최저가 | 417,572,120원 / 292,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 42,483,834원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준인 오정동새마을금고 근저당보다 뒤에 설정된 김택균의 전세권 55,000,000원, 손지인의 주택임차권 40,000,000원, 임민아 가압류 230,000,000원, 국·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오정동새마을금고 근저당은 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김택균 | 101호 · 1층 서쪽 약60㎡ | 2024.04.26 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 권유리 | 202호 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 손지인 | 2층 북서방향 약40㎡ · 201호 | 2021.06.25 · 확정일자 2021.06.25 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 임차인은 없습니다. 김택균은 101호 주거 임차인으로 전세권 55,000,000원이 등기돼 있고 배당요구를 했습니다. 손지인은 2021.06.25. 주민등록·점유·확정일자를 갖추고 주택임차권 40,000,000원을 등기했지만, 모두 말소기준일 2021.05.31.보다 뒤라 대항력은 없습니다. 권유리 역시 전입 시점이 말소기준 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,892,200원 |
| 2. 근저당 · 오정동새마을금고 | 288,000,000원 | 287,407,800원 |
| 3. 전세권 · 김택균 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임민아 | 230,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 손지인 | 42,483,834원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 새마을금고자산관리회사 | 42,483,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 292,300,000원을 가정하면 집행비용 4,892,200원 뒤 오정동새마을금고 근저당에 287,407,800원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 657,967,668원 중 배당액은 287,407,800원, 미배당액은 370,559,868원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 417,572,120원의 70%인 292,300,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 204,610,000원, 세 번째 회차는 143,227,000원 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 물건은 주변 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 일괄매각·제시외 건물·지분매각
- 일괄매각. 건물과 관련 토지를 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 실제 현황과 매각대상 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 목록3 지분매각. 전체 소유권이 아닌 지분이 포함된 매각 조건이므로 해당 목록의 정확한 지분과 사용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 다가구주택. 단일 세대가 아닌 여러 점유자가 존재하는 구조로, 등기상 인수 0원과 별개로 실제 명도 과정은 단순하지 않을 수 있습니다.
- 임대관계. 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 확인된 임차인 중 권유리의 보증금도 미상입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연무중학교 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 다가구주택·펜션·전·답·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 68번 지방도가 지나고 있습니다. 일반적인 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 토지. 494.0㎡ 대지이며 평지·사다리형, 세로각지(가) 조건입니다. 공시지가는 44,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 스틸하우스구조 징크판넬지붕 2층으로, 기본적인 급배수·급탕·위생·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.31. 오정동새마을금고 근저당 288,000,000원이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 권유리 임대차 확인. 202호 보증금이 확인되지 않았으므로 계약서·현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 손지인 관계 확인. 임차권등기 40,000,000원과 강제경매 신청관계 및 관계인 가능성을 함께 확인하세요.
- 김택균 명도·배당. 전세권 55,000,000원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다. 실제 점유와 명도 상황을 확인하세요.
- 목록3 지분. 지분매각 대상의 정확한 범위, 공유관계, 이용 상태를 반드시 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 감정 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지·건물·임대수익을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.05.31. 오정동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 3명의 권리와 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 그보다 높습니다. 다가구주택의 복수 점유, 권유리 보증금 미상, 손지인 관계 확인, 일괄매각과 제시외 건물, 목록3 지분매각까지 점검해야 합니다. 게다가 시세 비교자료가 없어 감정가 417,572,120원에서 1회 유찰된 292,300,000원이라는 숫자만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 현황과 매각범위는 정밀 확인, 가격은 별도 검증. 이 세 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
