서울중앙지방법원 2025타경100389. 서울 중구 신당동 ‘엘바움’ 9층 906호, 전용 14.54㎡의 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 2,641만원이라는 낮은 최저가가 아니라, 말소기준 근저당권보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 대항력 임차인입니다. 임차인 이미진은 2021.07.22 임대차계약을 체결하고 2021.07.23 확정일자를 받았으며, 2021.08.09 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 박기석의 근저당권은 그보다 늦은 2023.02.27 설정됐습니다.
이미진의 보증금은 237,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 그러나 최저매각가 26,414,000원에서 집행비용 875,452원을 제외하면 임차인이 배당받는 금액은 25,538,548원에 불과합니다. 남는 211,461,452원은 매수인이 인수할 수 있으므로, 최저가만 보고 “감정가 대비 89% 할인”으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 9층 906호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택) · 전용 14.54㎡ · 10층 건물 내 9층 · 사용승인 2020.11.03 |
| 소유자 | 임대현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 26,414,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.27 박기석 근저당권 · 채권최고액 21,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.02.27 접수된 박기석의 근저당권입니다. 근저당권과 2025.01.08 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하지만, 임차인 이미진은 근저당권보다 먼저 전입·점유를 시작한 대항력 임차인입니다. 2023.11.22 접수된 임차권등기 자체가 말소되더라도, 배당으로 변제되지 않은 보증금 반환채무는 매수인에게 남을 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미진 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 237,000,000원 | 2021.08.09 | 2021.07.23 배당요구 2023.11.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
이미진은 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입·점유일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 매각대금에서 먼저 배당받되, 전액을 받지 못하면 남은 보증금은 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
② 가격 비교 — 2,641만원이 아니라 약 2.38억으로 봐야 한다
최저매각가 26,414,000원은 실거래 집계 평균 301,750,000원의 8.8%에 불과하지만, 이 비율은 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 선순위 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득은 237,875,452원으로, 감정가 246,000,000원의 약 96.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
실거래 집계 평균은 301,750,000원, 최신 거래는 2023.06의 302,000,000원입니다. 실질취득 237,875,452원은 단순 금액상 평균의 약 78.8%이지만, 실거래 표본은 전용 18.7㎡이고 경매 대상은 전용 14.54㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2023.06이므로 이를 대상 호수의 직접 시세로 단정하거나 “시세보다 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 875,452원 |
| 1. 임차인 이미진 보증금 | 237,000,000원 | 25,538,548원 |
| 2. 근저당권 · 박기석 | 21,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이미진의 보증금 미배당액 211,461,452원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 10회 유찰 | 26,414,000원 | 211,461,452원 | 237,875,452원 |
| 11회 유찰 시 | 21,131,200원 | 216,649,162원 | 237,780,362원 |
| 12회 유찰 시 | 16,904,960원 | 220,799,329원 | 237,704,289원 |
회차가 더 내려가도 실질취득은 약 2.377억 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 인수액이 증가하기 때문입니다. 따라서 이 사건에서는 추가 유찰이 곧 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 14.54㎡ 구분건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층이며 대상은 9층 906호입니다.
- 입지. 서울광희초등학교 남서측 인근으로 업무시설, 동대문패션타운, 오피스텔, 근린생활시설과 시장이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 신당역 2·6호선과 버스정류장이 있고, 서측 세로에 접해 차량 주정차가 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심 등에 포함되며, 토지 공시지가는 10,400,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 엘바움은 24세대 규모이고 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 9.8회, 매각률은 0.0%입니다. 본건도 10회 유찰돼 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 재계산. 매각 직전 배당요구 종기, 당해세, 집행비용과 임차인 배당순위를 반영해 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.07.22, 확정일자 2021.07.23, 전입·점유일 2021.08.09와 보증금 237,000,000원을 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 최저가와 총취득비용 분리. 입찰보증금과 낙찰대금 외에 211,461,452원의 임차보증금 인수 가능성을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 면적이 다른 실거래 주의. 실거래 표본은 전용 18.7㎡, 대상은 14.54㎡입니다. 301,750,000원 평균을 대상 호수의 직접 시세로 적용하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 이후 효력과 임대의무 관련 사항을 원본 서류와 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 주택임차권이 등기돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하고, 잔존 동산과 출입 가능 여부도 점검해야 합니다.
- 관리비·기계식주차 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식주차설비 이용조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,641만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 26,414,000원이지만, 그 숫자는 실제 취득비용을 나타내지 않습니다. 대항력 있는 임차인 이미진의 보증금 237,000,000원이 최저가보다 훨씬 크고, 현재 배당 가정에서 미배당액 211,461,452원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 237,875,452원으로 감정가 246,000,000원에 근접합니다.
실거래 평균 301,750,000원보다 단순 금액은 낮지만, 비교 거래는 대상보다 큰 전용 18.7㎡이고 거래 시점도 2023.06입니다. 여기에 24세대 소규모 도시형생활주택, 평균 9.8회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 낮지 않고, 가격 비교의 신뢰도와 환금성도 제한적입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차보증금 인수액과 14.54㎡ 대상 호수의 실제 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
