서울중앙지방법원 2025타경100389. 서울 중구 신당동 엘바움 9층 906호로, 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 주택임차권 그 자체보다 임차인의 대항력 발생 시점과 이후 제출된 확약입니다. 이미진은 2021.07.23 확정일자를 받고 2021.08.09 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 박기석 근저당권은 2023.02.27 설정됐으므로, 원래 구조만 보면 이미진은 선순위 대항력을 갖는 임차인입니다.
그러나 경매 진행 중인 2026.09.02 주택도시보증공사가 확약서를 제출했습니다. 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 이 확약을 반영하면 이미진 관련 미배당액이 생겨도 매수인이 이를 떠안는 구조가 아니므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100389 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 9층906호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 도시형생활주택 · 엘바움 제9층 제906호 |
| 전용면적 | 14.54㎡ |
| 소유자 | 임대현 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 |
| 유찰횟수 | 12회 |
| 청구액 | 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.02.27 박기석 근저당권 21,000,000원입니다. 이미진의 전입·점유는 2021.08.09이므로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 경우 잔액 인수 문제가 생길 수 있는 구조였습니다. 하지만 2026.09.02 확약으로 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권까지 포기했으므로 현재 분석에서는 이미진 관련 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
| 신고자 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미진 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 237,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.08.09 | 우선변제 확정일자 2021.07.23 · 배당요구 2023.11.22 | 확약 적용 잔존 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 0원 | 승계 신고 | 배당요구 2025.03.19 | 중복합산 금지 이미진 보증금의 대위·승계 |
② 시세 비교 — 81.5% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
엘바움 실거래 집계는 12건, 평균 301,750,000원, 최저 299,000,000원, 최고 302,000,000원이며 최신 거래 표시는 2023.06 · 302,000,000원입니다. 현재 최저가 246,000,000원은 이 평균의 81.5%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 5 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2023.06 | 18.7㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | 18.7㎡ | 12건 | 301,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 임차인 이미진 보증금 | 237,000,000원 | 237,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 박기석 | 21,000,000원 | 4,756,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 246,000,000원 가정에서는 이미진 보증금 237,000,000원이 전액 배당되고, 박기석 근저당권에는 4,756,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 신고는 이미진 보증금의 대위·승계와 연결된 것이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실제 판단을 구분
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 계산 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 · 감정가 100% | 246,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 80% | 196,800,000원 | 43,755,200원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 64% | 157,440,000원 | 82,564,160원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 실제 회차 계산에도 13회·14회 유찰 시 인수액이 각각 43,755,200원과 82,564,160원으로 나타납니다. 그러나 이 사건은 2026.09.02 확약으로 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로, 해당 임차인에 대해서는 이 계산상 인수액을 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울광희초등학교 남서측 인근이며, 주위에 업무시설·동대문패션타운·오피스텔·근린생활시설·시장이 소재합니다.
- 교통. 서측으로 세로에 접하고 차량 주정차가 가능하며, 인근에 신당역 2·6호선과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 906호이며 사용승인은 2020.11.03입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 400.0㎡, 공시지가 10,400,000원/㎡이며 세로장방의 평지입니다.
- 단지 규모. 엘바움은 24세대로 집계되어 있습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 10.4회이고, 현재 사건은 12회 유찰로 표시되어 있어 가격뿐 아니라 수요·환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.02 제출된 주택도시보증공사 확약에서 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
- 보증기관 중복 신고 주의. 시보증 신고는 이미진 보증금의 대위·승계이므로 별도 237,000,000원의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 12회 유찰 표시 확인. 현재 사건은 12회 유찰이면서 최저가가 감정가와 같은 246,000,000원으로 제시되어 있습니다. 회차·최저매각가를 매각기일 전 원문에서 다시 대조하세요.
- 시세 직접 비교 금지. 대상은 14.54㎡인데 제시된 거래표본은 18.7㎡이고 거래월도 2023.06입니다. 81.5% 수치만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 민간임대주택 등기. 등기부 기재 내용과 현재 효력, 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 최종 배당요구종기 자료와 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격·환금성은 별개다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 237,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 하지만 2026.09.02 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했으므로, 이미진 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 보증기관 승계 신고도 같은 보증금의 중복 신고이므로 실제 임차인은 1명으로 판단합니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 현재 최저가 246,000,000원은 집계상 참고 평균 301,750,000원의 81.5%지만, 대상 14.54㎡와 표본 18.7㎡가 일치하지 않고 최신 거래도 2023.06입니다. 여기에 사건 자체 12회 유찰, 단지 평균 유찰 10.4회가 겹칩니다. 따라서 권리 인수 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 시세와 환금성을 확인하지 않고 81.5% 수치만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
