대전지방법원 2025타경510. 논산시 상월면 대명리의 토지와 주택·저장고 등이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 박종욱이고, 현재 살아 있는 담보권은 2015.05.29. 설정된 황산새마을금고 근저당권 채권최고액 150,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 2025.11.26. 황산새마을금고의 임의경매개시결정도 그 뒤에 위치합니다. 제공된 배당모형에서는 현재 최저가 349,360,000원은 근저당 채권최고액을 전액 배당하고도 소유자 잔여가 발생해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 난도는 등기보다 현황에 있습니다. 매각물건명세서상 목록1과 목록3은 지적도상 맹지이지만 인접 토지를 경유해 출입하고 있고, 목록1은 “창고부지” 및 “전”, 목록2는 “단독주택 건부지”, 목록3은 “대”, 목록4는 “주택”, 목록5는 “저장고”로 이용 중입니다. 여기에 제시외 창고·태양열집열판·수목 등은 일괄매각에 포함되지만 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 상월면 대명리 399 · 등기 건물 소재 대명리 399-1, 399-4 · 상월로 381 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록4 주택 · 목록5 저장고(저온창고) |
| 소유자 | 박종욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 499,086,270원 / 349,360,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황산새마을금고 / 96,212,510원 |
| 말소기준권리 | 2015.05.29. 황산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 창고·태양열집열판·수목 등 포함 · 컨테이너 박스 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.05.29.
과거 상월농업협동조합의 근저당권 3건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 을구 4번 황산새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 2025.11.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없으며, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액 0원으로 산정됩니다.
② 현황·이용 — 등기보다 출입과 매각범위를 봐야 한다
감정평가상 주변은 농경지·단독주택·임야 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다. 목록2는 소로 한 면에 접해 차량 출입이 가능하지만, 목록1과 목록3은 지적도상 맹지입니다. 현재는 인접 토지를 경유해 출입하는 것으로 조사됐으므로 입찰 전 실제 통행 경로와 경계 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
| 구분 | 현재 이용·상태 | 핵심 확인사항 |
|---|---|---|
| 목록1 | “창고부지” 및 “전” | 지적도상 맹지 · 인접 토지 경유 출입 |
| 목록2 | 단독주택 건부지 | 소로 한 면 접함 · 차량 출입 가능 |
| 목록3 | “대” | 지적도상 맹지 · 인접 토지 경유 출입 |
| 목록4 | 주택 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 |
| 목록5 | 저장고(저온창고) | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 실외기 2식 |
주택에는 기본적인 위생·난방·급탕·급배수 설비가 있고, 저장고는 냉동창고로서 실외기 2식이 부착돼 있습니다. 다만 현장 방문 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았고, 공부자료와 탐문자료를 고려해 평가됐으므로 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,691,040원 |
| 1. 근저당 · 황산새마을금고 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 193,668,960원 |
현재 최저가 349,360,000원 가정 시 집행비용 5,691,040원과 황산새마을금고 근저당 채권최고액 150,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여는 193,668,960원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 96,212,510원이며, 위 배당표는 제공된 채권최고액 기준 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 349,360,000원 | 0원 | 0원 | 193,668,960원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 244,551,999원 | 0원 | 0원 | 90,328,271원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 171,186,399원 | 0원 | 0원 | 17,989,789원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 상월면 대명리 소재 상월대명보건진료소 북서측 인근. 주변은 농경지·단독주택·임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 목록2는 소로 한 면에 접해 차량 출입이 가능하고 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다. 목록1·3은 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유해 출입합니다.
- 건물. 목록4는 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 주택, 목록5는 일반철골구조 판넬지붕 단층 저장고이며 냉동창고로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역과 계획관리지역이 포함되고, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역이 확인됩니다. 가축사육제한구역은 모든 축종 제한입니다.
- 토지 특성. 토지정보상 지목은 창고용지, 이용상황은 전창고, 평지·부정형이며 공시지가는 40,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별무함으로 기재됐으나 현장 내부는 폐문 부재로 확인되지 않아 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 토지와 주택·저장고가 결합된 일괄매각 물건으로, 가격 판단 시 개별 이용가치·접근성·현황을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 맹지 출입 경로. 목록1·3은 지적도상 맹지입니다. 현재 이용하는 인접 토지 경유 경로와 실제 경계 상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 창고·태양열집열판·수목 등은 포함되지만 컨테이너 박스는 매각 제외입니다. 현장에서 대상물을 구분하세요.
- 주택·저장고 내부. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 구조·설비·관리상태가 공부자료와 다른지 확인하세요.
- 토지 이용과 규제. 생산관리지역·계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 각 목록의 규제와 현재 이용상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 349,360,000원은 감정가의 70%이지만 동일·유사 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 2회 유찰 시 244,551,999원, 3회 유찰 시 171,186,399원이며 각 경우에도 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 현장형”
이 사건은 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2015.05.29. 황산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 제공된 현재·추가 유찰 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 현장에 있습니다. 목록1·3은 지적도상 맹지이고 인접 토지를 경유해 출입하며, 주택과 저온창고의 내부도 감정 당시 확인되지 않았습니다. 제시외 창고·태양열집열판·수목 등은 일괄매각에 포함되지만 컨테이너는 제외됩니다.
현재 최저가 349,360,000원은 감정가 499,086,270원의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이를 곧바로 시세보다 싸다고 표현해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격 판단은 현장·시세 검증 후. 이 사건은 할인율보다 출입 조건, 일괄매각 범위, 건물 실제 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 응찰가를 결정합니다.
