191,209,000원
대전지방법원 2025타경515. 충청남도 논산시 연산면 고정리 소재 단독주택·창고와 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 감정가는 273,157,300원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 191,209,000원입니다. 말소기준은 2006.03.31. 설정된 논산동부농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 존속하는 논산계룡농업협동조합 근저당, 농협은행주식회사 근저당, 경매개시결정과 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로만 보면 부족합니다. 감정평가상 임대내역이 미상이고, 주택 외에 창고·제시외 건물·태양광발전 설비·관정이 포함되며 토지별 용도지역과 규제가 다릅니다. 따라서 입찰 전에는 실제 점유관계와 일괄매각 범위, 토지 이용제한을 원문과 현장에서 대조하는 과정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연산면 고정리 120-1 · 고정리 119-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고 이용 |
| 소유자 | 이정익 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 273,157,300원 / 191,209,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 48,144,210원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 713.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 50,300원/㎡ |
| 일괄매각 | 제시외 건물 보일러실 및 창고, 차양, 다용도실, 태양광발전 설비, 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 존속 권리는 소멸
말소기준은 2006.03.31. 을구 1번 논산동부농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 78,000,000원이고, 2022.12.27. 변경등기에는 채권최고액 40,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 해당 근저당을 78,000,000원 기준으로 반영하고 있습니다.
2011.03.16. 상월농업협동조합 근저당권과 2012.01.18. 논산계룡농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2012.12.06. 논산계룡농업협동조합 근저당권 89,700,000원, 2022.12.27. 농협은행주식회사 근저당권 60,000,000원, 2025.12.10. 임의경매개시결정, 2025.12.24. 논산계룡농업협동조합 가압류 31,301,526원은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 일괄매각 범위 — 주택만 보는 물건이 아니다
본건은 일괄매각입니다. 단독주택과 창고 외에 제시외 건물인 보일러실 및 창고, 차양, 다용도실, 태양광발전 설비, 관정이 매각에 포함됩니다. 목록 1의 단층창고는 공부상 지붕이 기와지붕으로 기재돼 있으나, 현황은 스레이트지붕입니다.
| 주택 | 일반목구조 기와지붕 단층 단독주택 · 황토미장 등 외벽 · 벽지 및 타일 등 내벽 · 샤시창호 |
|---|---|
| 창고 | 일반목구조 단층 창고 · 황토미장 등 마감 · 목재창호 |
| 설비 | 위생설비 · 급배수설비 · 난방설비 및 기타 부대설비 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
| 제시외 포함 | 보일러실 및 창고 · 차양 · 다용도실 · 태양광발전 설비 · 관정 |
③ 예상배당표 (매각가 191,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,476,926원 |
| 을구 1번 근저당 · 논산동부농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 논산계룡농업협동조합 | 89,700,000원 | 89,700,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 20,032,074원 |
| 갑구 3번 가압류 · 논산계룡농업협동조합 | 31,301,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 191,209,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 259,001,526원 중 187,732,074원이 배당되고 71,269,452원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 48,144,210원이고 예상배당은 20,032,074원으로 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 191,209,000원 | 187,732,074원 | 71,269,452원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 133,846,299원 | 131,172,451원 | 127,829,075원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,692,409원 | 91,605,946원 | 167,395,580원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 물건에는 실거래 시세를 기준으로 현재 최저가가 싸다고 판단할 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고정리 세칭 “쇠머리마을” 및 그 남동측 인근으로, 단독주택·농경지·임야 등이 소재하는 순수농촌지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 지방도변에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 주요 토지. 지목 대, 면적 713.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 공시지가 50,300원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 기호(2,3). 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반형) · 가축사육제한구역(모든축종 제한)입니다.
- 기호(4). 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역(모든축종 제한)입니다.
- 기호(5). 농림지역 · 농업보호구역 · 소하천 및 소하천구역 저촉 · 역사문화환경보존지역 · 가축사육제한구역(모든축종 제한)입니다.
- 환금성. 순수농촌지대의 단독주택·창고·토지 일괄매각이고 토지별 규제가 달라, 주거용 단일 건물보다 이용 목적과 규제 확인의 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대내역이 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 보일러실 및 창고, 차양, 다용도실, 태양광발전 설비, 관정이 포함되는지 감정평가서·현황조사서와 현장에서 다시 대조하세요.
- 창고 지붕 현황. 단층창고는 공부상 기와지붕이나 현황은 스레이트지붕입니다.
- 토지별 규제. 계획관리지역 외에 농업진흥구역·농업보호구역·소하천구역·역사문화환경보존지역 등 토지별 제한이 다르므로 원하는 이용이 가능한지 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 191,209,000원은 감정가 273,157,300원의 70% 회차지만, 실거래 시세 비교 없이 이를 곧바로 저가로 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당은 71,269,452원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 후순위 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 복합”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2006년 근저당이 말소기준이고 그 뒤 존속 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 191,209,000원 기준 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 임대내역 미상, 단독주택·창고·토지의 일괄매각, 여러 제시외 시설의 포함, 그리고 토지별 농지·소하천·문화재 관련 제한을 함께 확인해야 합니다.
또한 1회 유찰로 감정가 70% 회차까지 내려왔지만, 실거래 시세를 근거로 현재 가격이 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 결국 이 사건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 실제 점유·구성·토지 이용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
