대전지방법원 2025타경515. 논산시 연산면 고정리 쇠머리마을 일대의 단독주택·창고·토지를 포함한 경매입니다. 소유자는 이정익이고, 신청채권자는 농협은행 주식회사입니다. 청구금액은 48,144,210원입니다. 감정평가상 단독주택과 창고 외에 농경지 및 별도 토지가 함께 등장하며, 매각물건명세서에는 제시외 시설을 포함하는 일괄매각이라고 기재되어 있습니다.
권리관계의 기준점은 2006.03.31 설정된 논산동부농업협동조합의 근저당권입니다. 이를 말소기준권리로 보면 이후 근저당권과 경매개시결정, 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 현실의 점유·토지이용·시설물 문제는 별개입니다. 이 물건의 난도는 등기 자체보다 실제 이용 상태와 매각 범위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경515 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연산면 고정리 120-1 등기 부동산 표시: 고정리 120-1, 119-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 및 창고, 토지 포함 |
| 건물 이용상태 | 일반목구조 단층 단독주택 및 단층 창고 |
| 토지 참고사항 | 고정리 120-1 토지정보: 지목 대 · 면적 713㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이정익 · 단독소유 |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 48,144,210원 |
| 감정가 | 273,157,300원 |
| 최저매각가 | 93,692,000원 · 감정가 대비 34.3% |
| 유찰 현황 | 3회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 부대시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2006년 근저당
말소기준은 2006.03.31 접수된 을구 1번 논산동부농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 78,000,000원이었으나 2022.12.27 변경등기로 40,000,000원으로 변경되었습니다.
을구 5번 논산계룡농업협동조합 근저당권도 최초 채권최고액 89,700,000원에서 2019.08.06 140,000,000원으로 변경되었습니다. 을구 7번 농협은행 근저당권은 60,000,000원이며, 이후 갑구 가압류 채권액은 31,301,526원입니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 및 시세 — 가격 판단의 빈틈
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대내역이 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 이유만으로 실제 점유자가 없거나 대항력 문제가 발생하지 않는다고 확정할 수는 없습니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 감정평가상 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 별도 확인 필요 · 현장 점유와 전입관계 확인 전 확정 불가 |
| 우선변제 여부 | 별도 확인 필요 |
| 배당 모형상 인수액 | 0원 |
| 점유 관련 유의점 | 실제 거주자·사용자 및 점유 근거 확인 필요 |
가격 면에서는 감정가 273,157,300원에 비해 현재 최저가가 93,692,000원으로 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 감정평가액과 법원 최저매각가격의 차이입니다. 최근 실거래를 기준으로 한 객관적인 시세 할인율은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,692,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,086,456원을 먼저 공제하고, 선순위 담보권부터 배당하는 모형입니다. 변경 전 채권최고액을 사용한 계산이므로 실제 배당 결과와 차이가 있을 수 있습니다.
| 배당 항목 | 모형상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,086,456원 |
| 1. 논산동부농업협동조합 · 을구 1번 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 논산계룡농업협동조합 · 을구 5번 | 89,700,000원 | 13,605,544원 |
| 3. 농협은행 주식회사 · 을구 7번 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 논산계룡농업협동조합 · 갑구 3번 가압류 | 31,301,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 259,001,526원 | 91,605,544원 |
배당금액은 제공된 추정 시뮬레이션 기준입니다. 최초 설정 채권최고액과 변경 후 채권최고액의 차이, 실제 피담보채권, 당해세, 우선변제 등은 별도로 검증해야 합니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 93,692,000원 | 91,605,544원 | 167,395,982원 |
| 4회 유찰 (24%) | 65,584,399원 | 64,003,880원 | 194,997,646원 |
| 5회 유찰 (17%) | 45,909,079원 | 44,682,716원 | 214,318,810원 |
현재 모형에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 반면 신청채권자인 농협은행의 청구금액은 48,144,210원이지만 현재와 이후 유찰 시나리오 모두 예상배당은 0원입니다. 이는 선순위 배당으로 매각대금이 소진되는 구조를 반영한 것입니다.
다만 앞서 확인한 근저당권 변경사항에 비추어, 실제 배당 결과를 이 수치 그대로 확정해서는 안 됩니다. 또한 채권자 미배당이 늘어난다고 해서 그 금액을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다. 별도로 인수해야 할 권리와 현실적인 점유·토지 부담을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·건물·토지 제한 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 연산면 고정리 쇠머리마을 및 그 남동측 인근. 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 순수농촌지대로 평가됩니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 지방도변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 주택. 일반목구조 기와지붕 단층 단독주택으로 황토미장 등 마감이 적용되어 있으며, 위생·급배수·난방 등 설비가 기재되어 있습니다.
- 창고. 일반목구조 단층 창고가 함께 있으며, 매각명세서상 공부의 지붕은 기와지붕이나 현황은 스레이트지붕으로 기재되어 있습니다. 현황 차이와 유지·보수 및 해체 부담을 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 시설. 보일러실 및 창고, 차양, 다용도실, 태양광발전 설비, 관정이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 실제 설치 상태와 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 주요 대지 관련 계획. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 기재됩니다. 고정리 120-1 토지정보상 지목은 대, 면적은 713㎡이며 개별공시지가는 50,300원/㎡입니다.
- 농지 관련 제한. 감정평가상 기호(4)는 농림지역·농업진흥구역, 기호(5)는 농림지역·농업보호구역에 해당합니다. 토지별 이용 가능 범위와 농지취득자격증명 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 하천 및 문화재 관련 제한. 기호(5)에는 소하천 저촉, 소하천구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재됩니다. 개발·형질변경·시설 설치 가능성 검토가 필요합니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 아파트와 달리 주택·창고·복수 토지 및 농지·하천 규제가 결합된 물건입니다. 잠재 매수자에게 요구되는 이용 목적과 검토사항이 많아 매각 및 재매각 용이성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확정. 고정리 120-1, 119-4 및 매각목록에 표시된 주택·창고·토지·제시외 시설의 정확한 범위를 원본으로 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 을구 1번 근저당권의 설정과 2022.12.27 채권최고액 변경을 함께 확인하세요. 매각 후 소멸하는 권리와 예외적인 인수 사항을 구분해야 합니다.
- 배당표 재검증. 논산동부농업협동조합 근저당권의 78,000,000원에서 40,000,000원으로의 변경, 논산계룡농업협동조합 근저당권의 89,700,000원에서 140,000,000원으로의 변경을 반영해 실제 채권신고와 배당 가능액을 확인하세요.
- 점유 조사. 감정평가상 임대내역이 미상입니다. 실제 거주자·사용자, 전입관계, 임대차계약 및 점유 권원을 확인하세요.
- 농지취득 요건. 농업진흥구역 및 농업보호구역 관련 토지가 있으므로 농지취득자격증명 발급 대상 여부와 취득 제한을 확인하세요.
- 소하천·문화재 규제. 기호(5)의 소하천구역, 소하천 저촉 및 역사문화환경보존지역 관련 제한을 해당 기관과 공부를 통해 확인하세요.
- 건물 현황. 창고 지붕의 공부·현황 차이, 목구조 건물의 상태, 보수 부담, 부속 시설의 작동 및 관리 상태를 확인하세요.
- 태양광·관정. 일괄매각에 포함된 태양광발전 설비와 관정의 소유·사용·유지관리 관계 및 실제 사용 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌, 인근 유사 주택·창고·토지의 실제 거래사례와 필지별 이용 제한을 반영한 가격으로 응찰 상한을 설정하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 대조하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 실제 이용 가치가 중요하다”
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 273,157,300원이 3회 유찰되어 최저매각가가 93,692,000원까지 낮아졌고, 현재 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 선후순위 관계도 말소기준권리를 중심으로 비교적 명확합니다.
그러나 가격이 크게 내려갔다는 사실과 저렴하게 취득할 수 있다는 판단은 다릅니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 단독주택·창고·토지가 일괄매각되며, 농업진흥구역·농업보호구역·소하천 관련 제한이 존재합니다. 여기에 임대관계 미상과 배당 추정의 채권최고액 불일치까지 겹칩니다.
종합 판단은 신중 검토형입니다. 권리소멸 구조만 보고 배제할 물건은 아니지만, 3회 유찰·복합 용도·토지규제·시세 검증 부재를 감안하면 최저가가 낮다는 이유로 높은 투자 점수를 부여하기 어렵습니다. 입찰의 결정적 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 점유관계, 필지별 활용 가능성, 건물 상태와 검증 가능한 현지 거래가격이어야 합니다.
