대전지방법원 2025타경521. 계룡시 두마면 농소리 ‘한라비발디더센트럴’ 105동 24층 2403호 아파트입니다. 김홍섭 소유로, 2023.05.25. 주식회사신한은행의 채권최고액 220,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 에스케이미소금융재단·신한카드·대전신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가는 287,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 200,900,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 267,000,000원, 최신 거래는 278,500,000원으로 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.2% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 농소리 971 한라비발디더센트럴 105동 24층2403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.9701㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 · 24층 |
| 소유자 | 김홍섭 · 2023.05.25. 소유권이전 · 거래가액 229,850,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 203,287,810원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2023.02.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2023.05.25. 주식회사신한은행 근저당권이며, 2025년 설정된 가압류 3건과 2025.12.11. 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.2%
한라비발디더센트럴은 905세대, 사용승인일 2023.02.16인 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 59.97㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 267,000,000원입니다. 최신 2026.08 거래는 278,500,000원이며, 표본 내 최저·최고 거래가는 각각 250,000,000원과 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 7 | 278,500,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 16 | 263,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 14 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 20 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 21 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 7 | 278,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 19 | 280,000,000원 |
| 평균 | 59.9701㎡ | 12건 | 267,000,000원 |
현재 최저가 200,900,000원은 최근 12개월 평균 267,000,000원의 75.2%입니다. 감정가 287,000,000원은 실거래 최고가 280,000,000원보다 높지만, 1회 유찰을 거친 현재 가격은 표본 최저 거래가 250,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 인수가 없으므로 이 사건의 시세 비교 기준은 현재 실질취득액 200,900,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 220,000,000원 | 197,287,400원 |
| 3. 가압류 · 사단법인에스케이미소금융재단 | 10,629,788원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,801,980원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 200,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 251,431,768원, 총 예상배당액은 197,287,400원이며 미배당액은 54,144,368원입니다. 주식회사신한은행에도 미배당이 발생하지만 이 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 200,900,000원 | 197,287,400원 | 54,144,368원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 113,570,588원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 155,162,706원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가격과 채권자 배당액은 함께 줄고 미배당액은 커집니다. 다만 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 채권자의 회수 부족보다 실제 낙찰가와 현장 상태가 매수인의 수익성을 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡고등학교 남서측 인근. 대단위 아파트단지, 생활편익시설, 금융기관, 상업나지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 아파트로 사용승인일은 2023.02.16입니다. 기본 위생·급배수·시스템에어컨난방·도시가스·소방·출입통제·주차장 설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 605,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 905세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래 범위는 250,000,000원~280,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준으로 판단. 감정가 287,000,000원이 아니라 실제 입찰 기준인 최저가 200,900,000원을 최근 12개월 평균 267,000,000원·최신 거래 278,500,000원과 비교해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가했고, 공부자료와 탐문된 가격자료를 고려해 평가됐으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 권리 원본 재확인. 말소기준 근저당 이후 가압류는 소멸하는 구조지만 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 체납 관리비 등 인수 외 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 채권자 미배당 54,144,368원이 존재해도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 단순 + 1회 유찰 가격”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인도 없는 구조라서 권리분석 자체는 단순합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이며 실질취득 기준은 200,900,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 267,000,000원의 75.2%이고, 최신 거래 278,500,000원과 표본 최저 거래 250,000,000원보다도 낮습니다.
반면 내부는 현장 방문 당시 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 내부 상태·점유·관리비를 확인한 뒤 현재 할인폭을 실제 가치와 맞춰보는 것입니다. 제공된 자료만 놓고 보면 권리는 합격, 가격도 관심 구간이지만 현장 상태 확인이 최종 입찰가를 결정할 변수입니다.
