서울중앙지방법원 2025타경100693. 성균관대학교 인문사회과학캠퍼스 남동측 인근의 지하층 다세대주택입니다. 전용면적은 38.55㎡이고, 방 2개·거실 겸 주방·욕실·창고·현관으로 이용 중입니다. 현 소유자 윤광노는 2022.02.28. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남은 가압류나 경매개시결정이 아닙니다. 말소기준은 2024.01.15. 주택도시보증공사의 가압류이고, 그보다 앞선 권성별의 전입·점유와 임차권등기가 존재합니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 76,299,776원이고, 낙찰가와 이를 더하면 보증금 180,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
그러나 2026.01.22. 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 문구가 권성별 임차관계에 유효하게 적용되면 부족분 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 판단은 해당 임차인에게만 적용되며, 실제 임차인은 권성별 1명이고 보증기관의 중복 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 혜화로9길 58-8, 지하층 비03호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.55㎡ · 지하층 비03호 |
| 이용상태 | 방2·거실/주방·욕실·창고·현관 · 1997.03.21. 사용승인 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상3층 |
| 소유자 | 윤광노 (2022.02.28. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 105,984,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,133,148원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 180,000,000원 인수형
과거 중소기업은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.01.15. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 권성별은 그보다 앞선 2022.02.14. 전입·점유를 갖추고 2023.07.17. 보증금 180,000,000원의 임차권등기를 마쳤으므로, 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권성별 | 지하층 비03호 전유부분 전부 | 180,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.02.14. | 있음 확정일자 2022.01.20. · 배당요구 | 해당 없음 | 실질 인수 0원* 대항력·잔존채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
비교 대상은 칼라하우스B동으로, 총 16세대이며 대상 면적 38.55㎡가 일치합니다. 제공된 실거래는 3건이고 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 2022.02.의 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 38.55㎡ | 지하층 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 41.58㎡ | 2층 | 270,000,000원 |
| 2021.11 | 41.58㎡ | 2층 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 105,984,000원은 비교 평균 240,000,000원의 44.2%입니다. 확약을 반영하지 않으면 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 180,000,000원 수준이 되므로, 이 물건의 가격 판단은 반드시 확약 효력을 먼저 확정한 뒤 해야 합니다.
다만 실거래 목록의 시점은 2021.11.~2022.02.이고, 이 물건은 환금성이 낮을 수 있는 지하층 다세대입니다. 전체 평균에는 2층 270,000,000원 거래가 포함돼 있어 지하층 가치와 직접 동일시하기 어렵습니다. 따라서 44.2%라는 비율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 결론내리거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,283,776원 |
| 1. 임차인 권성별 보증금 | 180,000,000원 | 103,700,224원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 195,133,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약 미반영 배당 계산상 임차인 미배당액은 76,299,776원입니다. 다만 2026.01.22. 확약서가 권성별 임차관계에 유효하게 적용되면 그 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 105,984,000원 | 76,299,776원 | 0원* | 105,984,000원 |
| 9회 유찰 시 | 84,787,200원 | 97,138,970원 | 0원* | 84,787,200원 |
| 10회 유찰 시 | 67,829,760원 | 113,791,176원 | 0원* | 67,829,760원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·구조. 1997.03.21. 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택의 지하층 비03호입니다. 방2·거실/주방·욕실·창고·현관으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 성균관대학교 인문사회과학캠퍼스 남동측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택· 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 4호선 혜화역이 위치합니다.
- 도로. 토지는 평지의 사다리형이고 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·성균관대주변 지구단위계획구역·상대보호구역· 등록문화유산구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심 등에 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적은 314.5㎡, 공시지가는 4,798,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 대상 호수는 지하층입니다. 8회 유찰 이력과 비교 거래 부족을 감안하면 아파트보다 매수층과 대출 선택지가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.22. 제출된 확약서의 적용 임차인, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본과 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 협조 방식, 인도 시점을 확인하세요. 확약은 권성별 임차관계에만 적용됩니다.
- 지하층 현장 확인. 채광·환기·결로·누수·곰팡이·악취·배수 상태와 창호 및 보일러 상태를 직접 점검하세요.
- 현재 가격 조사. 비교 거래는 2021.11.~2022.02. 자료입니다. 인근 지하층 다세대의 현재 매매 호가와 실제 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 금융 가능 여부. 지하층·소규모 다세대는 담보평가와 대출 조건이 달라질 수 있으므로 입찰 전에 자금 조달 가능 금액을 확정하세요.
- 명도와 점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 열쇠 인도, 이사 일정과 인도명령 필요 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 풀고, 8회 유찰은 환금성을 경고한다
확약이 없었다면 이 물건은 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 180,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 보더라도 낙찰가 105,984,000원 외에 76,299,776원을 인수하는 계산입니다.
다만 2026.01.22. 확약서가 권성별 임차관계에 유효하게 적용되면 그 인수는 실질 0원*이 되고 실질취득은 최저가와 동일한 105,984,000원입니다. 권리구조의 가장 큰 위험은 해소되는 셈입니다.
그럼에도 종합 판단은 보수적이어야 합니다. 대상은 지하층 다세대이고 이미 8회 유찰됐으며, 시세 비교에 쓰인 3건은 2021년~2022년 거래입니다. 확약 원본이 확인되면 권리는 조건부 합격이지만, 가격과 환금성은 현장 조사 후 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확약의 집행 가능성과 지하층의 실제 사용·재매각 가치입니다.