56,700,000원
대전지방법원 2025타경523. 계룡시 금암동 ‘계룡한양아이클래스’ 5층 524호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 공동주택이며, 대상 면적은 34.68㎡입니다. 현재 소유자는 김지은이고, 2017.07.10 소유권이전 당시 거래가액은 81,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2017.11.23 백경호 명의의 근저당권으로 채권최고액은 70,000,000원입니다.
이 근저당 이후의 근저당권부채권 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이전 우리은행 근저당권 52,800,000원과 2024.07.09 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 배당 계산에서 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경523 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 163-3 계룡한양아이클래스 5층 524호 |
| 용도 / 면적 | 기타 · 공동주택 · 34.68㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상7층 공동주택 |
| 소유자 | 김지은 · 2017.07.10 소유권이전 · 거래가액 81,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 51,599,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
현재 말소기준은 2017.11.23 백경호 근저당권 70,000,000원입니다. 그 뒤 2019.05.21 이장성의 근저당권부채권 압류, 2019.10.24 케이치자산관리대부주식회사의 압류, 2022.03.14 제주시 압류, 2025.12.24 우리은행의 임의경매개시결정, 2026.05.26 국민건강보험공단 압류가 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 지금은 최근 거래 아래지만 하락 추세
계룡한양아이클래스는 209세대, 2015.12.30 준공입니다. 대상 면적은 34.68㎡이며 실거래 비교 면적도 일치하는 것으로 정리되어 있습니다. 전체 실거래 12건 평균은 74,583,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 8건 평균 74,000,000원, 최신 거래 73,000,000원, 최근 추세 -2.3%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.91㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 34.68㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 33.19㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 34.68㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 37.91㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 34.68㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 34.68㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2025.09 | 34.68㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 34.68㎡ | 7 | 77,000,000원 |
| 2024.08 | 32.58㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2024.08 | 32.58㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2024.07 | 34.68㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 34.68㎡ | 8건 | 74,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 74,583,333원 |
현재 최저매각가 56,700,000원은 최근 12개월 평균 74,000,000원의 76.6%이고 전체 평균 74,583,333원의 76.0%입니다. 최신 거래도 2026.07의 73,000,000원이므로 현재 회차는 최근 거래 가격보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -2.3%여서 시세가 약해진 흐름은 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 2. 근저당권 · 백경호 | 70,000,000원 | 55,279,400원 |
| 미배당 | 70,000,000원 | 14,720,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 56,700,000원 가정 시 집행비용 1,420,600원을 우선 반영하고 백경호 근저당권에 55,279,400원이 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 대비 14,720,600원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 56,700,000원 | 55,279,400원 | 14,720,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 39,690,000원 | 38,575,580원 | 31,424,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 43,117,094원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡시청 남동측 인근으로 관공서·아파트·상업용건물과 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상7층 공동주택이며 승강기·소방설비·난방설비·도시가스·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 인접 도로 상태는 양호하며 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 848,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 계룡한양아이클래스는 209세대이며 최근12개월 실거래 8건 평균은 74,000,000원, 최신 거래는 73,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 74,583,333원보다 최근12개월 평균 74,000,000원과 최신 거래 73,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.3%이므로 현재 최저가가 시세 아래라는 사실만으로 향후 가격을 낙관하지 않는 것이 좋습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가의 임대내역이 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 원본과 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 채권 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 현재 분석의 기준은 2017.11.23 백경호 근저당권 70,000,000원입니다. 경매기록과 등기 원본에서 최종 상태를 대조하세요.
- 회차별 가격. 현재 56,700,000원, 2회 유찰 시 39,690,000원, 3회 유찰 시 27,783,000원으로 계산되어 있으므로 시세와 확인 리스크를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 남았다”
이 물건의 현재 최저가는 56,700,000원으로 최근12개월 평균 74,000,000원의 76.6%까지 내려왔습니다. 최신 거래 73,000,000원보다도 낮고, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격과 등기 구조만 놓고 보면 감정가 단계보다 접근 조건이 좋아진 것은 분명합니다.
다만 최근 시세가 -2.3% 흐름이고 감정평가의 임대내역이 미상이며, 국세·지방세 압류 4건에 따른 실제 배당 변동 가능성도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “현재 가격은 최근 시세 아래, 권리 계산상 인수 0원 — 다만 점유와 세금 확인 후 접근”입니다. 가격 메리트만 보고 즉시 확정하기보다는 이 두 확인사항을 해소한 뒤 입찰가를 정하는 구조입니다.
