34,394,000원
서울중앙지방법원 2025타경100815. 관악구 신림동 태양오피스텔 건물 내 5층 508호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 표면적인 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 205,000,000원이 8차례 유찰돼 최저매각가가 34,394,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리관계의 핵심은 가격표가 아니라, 경매개시결정보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 정효환의 보증금 215,000,000원입니다.
정효환은 2022.01.07. 임대차계약을 체결하고 2022.01.14. 확정일자를 받았으며, 2022.02.15. 전입과 점유를 시작했습니다. 이후 2024.02.26. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 말소기준으로 산정된 2025.01.13. 강제경매개시결정보다 선순위이므로, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 제5층 제508호 (신림동, 태양오피스텔) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교대상 면적 11.5㎡ · 지하1층/지상8층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 서호범 (2022.02.14. 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 34,394,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,009,204원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 사용승인일 / 규모 | 2021.01.28. / 29세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
등기부상 담보권은 없고, 말소기준은 2025.01.13. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 정효환의 전입·점유는 2022.02.15., 확정일자는 2022.01.14.로 모두 경매개시결정보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 현재 인수예상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정효환 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 215,000,000원 | 전입·점유 2022.02.15. 확정일자 2022.01.14. 배당요구 2024.02.26. | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 | 181,625,092원 |
주택도시보증공사는 신청채권자이지만, 임차인 명단에 보증기관 승계 또는 대위변제에 따른 중복 임차인으로 기재된 것은 아닙니다. 따라서 본건에서 확인되는 실제 임차인은 정효환 1명이며, 보증금은 한 번만 계산합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 216,019,092원으로 비교
가격 판단의 기준은 최저매각가 34,394,000원이 아니라 현재 회차의 실질취득 216,019,092원입니다. 제공된 동일 건물·유사면적 거래 12건의 평균은 218,250,000원, 최저는 215,000,000원, 최고는 221,000,000원이며 최신 표본은 2022.04.의 221,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
현재 실질취득 216,019,092원은 거래 평균 218,250,000원의 99.0%로 평균과 거의 같습니다. 최신 표본 221,000,000원의 97.7%이며, 거래 최저 215,000,000원보다도 1,019,092원 높습니다. 명목 최저가는 거래 평균의 15.8%에 불과하지만, 인수액을 포함하면 가격 할인 효과가 사실상 사라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,019,092원 | - |
| 1. 임차인 정효환 보증금 | 215,000,000원 | 33,374,908원 | 181,625,092원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 225,009,204원 | 0원 | 225,009,204원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 3.0%로 추정된 값입니다. 임차인 배당 후 남는 매각대금이 없어 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 16.78% | 34,394,000원 | 181,625,092원 | 216,019,092원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13.42% | 27,515,200원 | 188,380,074원 | 215,895,274원 |
| 10회 유찰 시 감정가 10.74% | 22,012,160원 | 193,784,059원 | 215,796,219원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 27,515,200원으로 내려가지만 인수액은 188,380,074원으로 늘어 실질취득은 215,895,274원입니다. 10회 유찰 시에도 실질취득은 215,796,219원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나기 때문에, 총부담은 임차보증금 215,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물 내 5층 508호입니다.
- 입지. 신림역 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·공원·학교·관공서· 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화 관련 설비·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6m 포장도로에 접한 평탄한 사다리형 토지이며, 준주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 규모. 사용승인일은 2021.01.28., 총 29세대이며 비교대상 면적은 11.5㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 내부구조도가 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산. 입찰금액에 미배당 임차보증금을 더한 총액으로 계산하세요. 현재 최저가 기준 총액은 216,019,092원입니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 1번 임차권등기, 임대차계약일 2022.01.07., 확정일자 2022.01.14., 전입·점유일 2022.02.15.를 원본에서 재확인하세요.
- 배당액 변동. 실제 낙찰가와 집행비용·세금에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라지므로 매각 직전 배당 시뮬레이션을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 거래 표본은 2022.01.~2022.04. 거래입니다. 2026년 매각 시점의 매물·실거래와 실질취득액을 직접 비교하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장조사하고, 인도·명도 가능 시점과 비용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.02. 접수된 민간임대주택등기의 기재 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 현장조사에서 내부가 확인되지 않았으므로 누수·시설 상태· 수리비를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “34,394,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 최저매각가는 감정가의 16.78%인 34,394,000원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 215,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크고, 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 216,019,092원으로 거래 평균 218,250,000원의 99.0%입니다.
더 유찰돼 최저가가 27,515,200원이나 22,012,160원까지 내려가더라도 인수액이 함께 증가해 총부담은 각각 215,895,274원, 215,796,219원으로 거의 변하지 않습니다. 8회 유찰이라는 숫자와 3,439만원이라는 가격만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석을 거치면 사실상 2억1,500만원대 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않습니다.
