164,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경100815. 신림역 북서측 인근의 태양오피스텔 5층 508호로, 감정평가상 실제 이용은 다세대주택입니다. 건물은 2021.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물이고, 중개 실거래 비교대상의 목표면적은 11.5㎡입니다. 현 소유자 서호범은 2022.02.14 매매계약에 따라 2022.02.15 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 정효환은 2022.02.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.14이며, 보증금은 215,000,000원입니다. 2024.02.26 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태라, 경매개시결정일인 2025.01.13보다 앞선 선순위 임차권입니다. 등기 상태만 보면 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경100815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동5가길 13, 5층508호 (신림동, 태양오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 · 제5층 제508호 · 사용승인 2021.01.28 |
| 소유자 | 서호범 · 2022.02.14 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,009,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약서가 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정효환 | 전유부분 전부 | 215,000,000원 | 2022.02.15 / 2022.01.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 시 0원 |
실제 임차인은 1명, 정효환입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인을 중복 합산하지 않습니다. 정효환의 보증금 215,000,000원은 말소기준 역할을 하는 2025.01.13 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이어서, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.
확약을 반영하지 않은 배당 계산표 자체에는 현재 최저가 164,000,000원 기준 미배당액 54,096,000원이 표시됩니다. 이는 확약서 적용 전 권리구조상 계산액이며, 확약 반영 후 실질 인수액은 0원입니다. 확약서는 해당 임차관계에 대해서만 적용되는 것으로 분석합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 75.1%, 다만 표본 시점은 2022년
태양오피스텔 실거래 표본은 총 12건이며, 모두 2022년 1월~4월 거래입니다. 표본 평균은 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원, 가장 최근 거래는 2022.04의 221,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 164,000,000원은 제공된 실거래 평균의 75.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 정효환 보증금 | 215,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,009,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 정효환 보증금 중 54,096,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.06.19. 확약서에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석상 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당·인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰 · 감정가 80%) | 164,000,000원 | 54,096,000원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 86,436,800원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 51%) | 104,960,000원 | 112,309,440원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당액이 늘어 매수인의 부담이 따라 올라가는 구조입니다. 현재 회차에서도 164,000,000원에 54,096,000원을 더하면 부담이 커지는 형태입니다. 그러나 이 사건은 확약서가 그 잔존청구권과 대항력을 포기시키므로, 실질취득액은 낙찰가 자체로 분석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 북서측 인근. 주위는 아파트·오피스텔·다세대주택·공원·학교·관공서·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.01.28 사용승인, 철근콘크리트구조 지하1층/지상8층. 도시가스 개별난방, 승강기·소화·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 7,009,000원/㎡, 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 불가능했고 내부구조도는 집합건축물대장 현황도에 의거 작성됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.19. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 임차권을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약상 말소 동의가 있으므로 매각 후 실제 말소 이행 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 주의. 비교 가능한 12건은 모두 2022년 1~4월 거래입니다. 2026년 매각기일 현재 가치와 동일하다고 보지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 권리문제만이 아니라 소형면적, 매수수요, 금융가능 여부, 점유·명도 상태 등 반복 유찰의 실질 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구에는 2022.05.02 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 효력과 관련 행정상 의무를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 구조·하자·수리비는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기상 인수형, 확약 반영 후 0원”
이 사건을 등기만 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 205,000,000원보다도 커서 부담스러운 대항력 인수형으로 보입니다. 현재 최저가 164,000,000원에서는 배당표상 54,096,000원이 부족하고, 낙찰가가 더 내려가면 그 부족액은 더 늘어납니다.
하지만 2026.06.19. 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 미배당 잔액 청구권도 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 본 규칙상 매수인 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 164,000,000원입니다. 제공된 실거래 표본 평균 218,250,000원보다 숫자상 낮지만 거래시점이 2022년에 집중되어 있고, 이미 10회 유찰됐다는 점 때문에 가격 할인만으로 매력을 과대평가하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 확약서 적용범위의 원문 확인과 반복 유찰의 실제 원인 확인입니다.
