서울중앙지방법원 2025타경102067. 관악구 봉천동 41-82, 5층 다세대주택 가운데 4층 402호입니다. 외형상으로는 감정가 202,000,000원에서 일곱 차례 유찰돼 최저가가 42,362,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가를 실제 매입가격으로 보면 안 됩니다. 임차인 이미나의 전입일과 확정일자는 모두 2020.08.12로, 말소기준권리인 2023.12.08 서초세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고, 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 42,362,000원에서 집행비용 1,162,516원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 41,199,484원입니다. 보증금 180,000,000원 중 남는 138,800,516원이 매수인 부담이므로, 실질취득은 42,362,000원 + 138,800,516원 = 181,162,516원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘어나 총부담은 약 180,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
더 큰 문제는 2023.06.19 접수된 이선순 명의의 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 가등기는 말소기준권리보다 앞서며 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 매매예약이 완결돼 본등기가 실행되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있으므로, 단순한 금전 인수보다 훨씬 강한 권리 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 41-82 4층 402호 도로명: 서울특별시 관악구 은천로39길 25-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 5층 건물 내 4층 402호 · 사용승인 2011.08.25 |
| 시장 비교 기준 면적 | 26.5㎡ · 비교 실거래 면적 23.64㎡와 불일치 |
| 소유자 | 최철규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 42,362,000원 (7회 유찰 · 감정가의 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미나 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권과 가등기가 모두 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 갑구 7번, 2023.12.08 서초세무서장 압류입니다. 그 뒤의 관악세무서 압류, 이미나의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2024.11.22 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유로 임차보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 이미나의 전입·확정일자가 2020.08.12로 말소기준보다 빠르기 때문에, 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.8억
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미나 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2020.08.12 2020.08.29 | 2020.08.12 2024.11.22 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 |
보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분석하며, 보증금은 180,000,000원 한 건입니다. 임차인 이미나는 강제경매 신청채권자와 이름이 같습니다. 임차보증금 채권과 경매 신청채권의 관계, 채권의 동일성 또는 중복 여부, 임대차의 진정성은 관련 계약서와 신청채권 원인을 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
가격 비교에 사용할 수 있는 거래는 2023.04의 1건입니다. 전용면적 23.64㎡, 5층이 150,000,000원에 거래됐습니다. 분석 대상의 비교 기준 면적은 26.5㎡로 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 한 건이므로 정밀 시세라기보다 참고선으로 사용해야 합니다.
| 구분 | 시점·조건 | 금액 | 최신 거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 2023.04 · 23.64㎡ · 5층 | 150,000,000원 | 100.0% |
| 감정가 | 경매 감정가 | 202,000,000원 | 134.7% |
| 현재 최저가 | 7회 유찰 · 감정가 21% | 42,362,000원 | 28.2% |
| 현재 실질취득 | 최저가 + 임차보증금 미배당 인수 | 181,162,516원 | 120.8% |
표면 최저가는 최신 거래의 28.2%에 불과하지만 이는 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 실제 부담은 임차보증금 인수액을 더한 181,162,516원으로, 최신 거래 150,000,000원보다 31,162,516원 높습니다. 가등기 인수 위험은 이 실질취득 금액에도 포함되지 않은 별도 위험입니다.
④ 회차별 부담 구조 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 21% | 42,362,000원 | 138,800,516원 | 181,162,516원 |
| 8회 유찰 시 감정가 17% | 33,889,600원 | 147,120,413원 | 181,010,013원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13% | 27,111,680원 | 153,776,330원 | 180,888,010원 |
실질취득은 각 회차 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산한 금액입니다. 소유권이전청구권 가등기의 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,162,516원 |
| 1. 임차인 이미나 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 41,199,484원 |
| 2. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 이미나 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금은 41,199,484원만 배당되고 부족분 138,800,516원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2011.08.25 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 내 4층 402호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 입지. 신봉초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 은천로·관악로변 버스정류장을 이용할 수 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3.5m 내외 포장도로와 접하며, 토지는 완경사 지대의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 비교 가능한 실거래는 2023.04의 1건입니다. 대상 면적과 거래 면적도 일치하지 않아 매도 시 가격 판단의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인과 효력 확인. 2023.04.25 매매예약의 내용, 예약완결권 행사 여부, 가등기권자 이선순의 본등기 가능성과 관련 소송·합의 여부를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확정. 보증금 180,000,000원, 전입·확정일자, 배당요구와 실제 배당액을 대조해 낙찰 후 인수할 금액을 확정해야 합니다.
- 신청채권과 임대차 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이미나로 표시돼 있으므로 임대차계약서, 집행권원과 신청채권의 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 존재와 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 표면 최저가 배제. 입찰 판단 기준은 42,362,000원이 아니라 임차보증금 인수를 더한 181,162,516원이며, 가등기 위험은 이 금액과 별개입니다.
- 시세 원본 대조. 비교 거래는 2023.04의 1건이고 면적도 다르므로 인근 유사 다세대의 최근 거래와 현재 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 상태 재확인. 임차권등기 이후 실제 점유·퇴거 상태와 인도 대상자를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “4,236만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저가는 42,362,000원이지만, 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 임차보증금 잔액을 더한 181,162,516원입니다. 이는 최신 비교 거래 150,000,000원보다 20.8% 높습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어나 총부담은 약 180,000,000원에서 거의 변하지 않습니다.
가격보다 더 결정적인 것은 갑구 6번 가등기입니다. 말소기준보다 앞선 이 가등기는 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되면 소유권 자체를 잃을 수 있습니다. 대항력 임차보증금 인수, 소유권이전청구권 가등기 인수, 최신 거래보다 높은 실질취득가, 7회 유찰과 소규모 다세대의 환금성 부담이 겹칩니다. 낮은 최저가에 의미를 부여하기 어려운 D등급 고위험 물건이며, 가등기의 완전한 해소와 임차보증금 처리 구조가 확인되지 않는 한 입찰 보류가 합리적입니다.
