33,890,000원
서울중앙지방법원 2025타경102067. 관악구 봉천동 41-82, 은천로39길 25-23 소재 5층 다세대주택 중 4층 402호입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저가는 33,890,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.78%지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 남는 권리입니다.
말소기준은 2023.12.08 서초세무서장 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.06.19 소유권이전청구권가등기가 있고, 매각물건명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음도 함께 적시돼 있습니다.
임차인 이미나는 2020.08.12 전입·확정일자를 갖추고 2020.08.29 점유를 개시했습니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 대항력 임차인으로, 보증금 180,000,000원 가운데 현재 매각가 가정에서 32,879,980원이 배당되고 147,120,020원이 미변제됩니다. 이 잔액은 매수인이 인수하므로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득액은 계속 약 1.8억원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 41-82 4층 402호 · 도로명 서울특별시 관악구 은천로39길 25-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 / 세대 | 2011.08.25 · 8세대 |
| 소유자 | 최철규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 33,890,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 대항력 임차인이 동시에 남는다
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미나 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.12 · 2020.08.12 | 180,000,000원 | 2024.11.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 전입 미상 · 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
이미나는 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 보증금 중복 합산 대상도 아닙니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
② 시세 비교 — 최저가 22.6%가 아니라 실질취득 약 1.81억이 기준
실거래 비교표본은 2023.04 거래 1건으로, 전용 23.64㎡·5층이 150,000,000원에 거래됐습니다. 본건 비교 대상 면적은 26.5㎡로 면적이 일치하지 않고 표본도 1건뿐이므로 시세 판단에는 한계가 있지만, 최저가가 아니라 인수까지 포함한 실질취득액을 놓고 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 23.64㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근 지표 | 표본 1건 | - | 150,000,000원 |
단순 최저가 33,890,000원은 실거래 지표 150,000,000원의 22.6%에 불과합니다. 그러나 이 숫자를 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 임차보증금 147,120,020원을 더하면 매수인의 실질취득액은 181,010,020원으로, 비교 실거래 150,000,000원의 120.7% 수준입니다. 즉 최저가는 크게 낮아졌지만 실질취득 기준으로는 비교 실거래보다 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 33,890,000원 | 147,120,020원 | 181,010,020원 |
| 9회 유찰 시 | 27,112,000원 | 153,776,016원 | 180,888,016원 |
| 10회 유찰 시 | 21,689,600원 | 159,100,813원 | 180,790,413원 |
③ 예상배당표 (매각가 33,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,010,020원 |
| 1. 임차인 이미나 보증금 | 180,000,000원 | 32,879,980원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 이미나 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 180,000,000원 중 예상 배당 32,879,980원을 제외한 147,120,020원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호입니다. 사용승인은 2011.08.25입니다.
- 입지. 신봉초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 은천로 및 관악로변 버스정류장을 이용할 수 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측 약 3.5m 내외 포장도로와 접하고, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 3,094,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 8.0회로 나타나 가격만으로 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 6번 소유권이전청구권가등기는 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 매매예약 완결 및 본등기 가능성, 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수 계산. 이미나 보증금 180,000,000원 중 현재 예상 미배당 147,120,020원이 인수됩니다. 최저가만 자금계획에 넣으면 실제 필요자금과 큰 차이가 생깁니다.
- 추가 임차관계 확인. ‘기사항전’은 확정일자 2022.07.27만 확인되고 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 단정하지 말고 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서초세무서·관악세무서 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 8회 유찰 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 16.78%지만 실질취득은 181,010,020원입니다. 9회·10회 유찰돼도 임차보증금 인수가 증가해 총 부담은 약 1.8억원 수준입니다.
- 실거래 비교의 한계. 비교 거래는 2023.04 전용 23.64㎡ 1건, 150,000,000원이며 본건 비교 면적 26.5㎡와 일치하지 않습니다. 가격 판단 시 표본 차이를 함께 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 가등기 원인을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,389만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 33,890,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가 202,000,000원의 16.78%까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 147,120,020원을 더하면 실질취득은 181,010,020원입니다. 비교 가능한 실거래 150,000,000원보다 높은 수준이며, 한 번 더 유찰돼도 총 부담은 거의 1.8억원에 고정됩니다.
여기에 더 큰 문제는 금액으로 환산하기 어려운 선순위 소유권이전청구권가등기입니다. 매각물건명세서상 이 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되면 소유권 상실 가능성까지 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 매력의 근거가 될 수 없고, 대항력 임차보증금과 가등기라는 두 인수위험을 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
