서울중앙지방법원 2025타경102114. 봉천동 보성빌리지 4층 402호, 전용 13.3㎡ 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 현재 등기상 말소기준은 2024.03.26 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 2018년 관악농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원은 2018.12.14 이미 말소되어 현재의 기준권리가 아닙니다. 반면 남수연의 주택임차권등기는 2023.07.21로 말소기준보다 앞섭니다.
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 효과와 그 적용 범위입니다. 등기부상 임차권자는 남수연 1명이고, 확약서에는 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다고 기재되어 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 부족분 128,997,472원은 룰상 계산액으로 남지만, 남수연에 한해서는 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
하지만 현황조사·매각물건명세서에는 별도로 김현화가 등장합니다. 전입일은 2024.03.15로 말소기준보다 11일 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 남수연 관련 확약의 효력이 김현화에게까지 미치는 근거는 없어, 이 부분은 별도 인수 위험으로 취급해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 660-44 보성빌리지 4층 402호 · 도로명 봉천로21길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택·도시형생활주택단지형) · 전용 13.3㎡ · 지하1층/지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 민정환 (2021.06.24 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,069,760원 / 103,248,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.03.26 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 남수연·김현화 2명입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남수연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.08 / 2021.06.07 | 230,000,000원 | 선순위 확약으로 포기 | 있음 배당요구 2023.07.21 | 없음 | 실질 0원 계산상 미배당 128,997,472원 |
| 김현화 | 2024.03.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 산정 불가 확약 적용 확인되지 않음 |
③ 가격 비교 — 44.9% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리기 어렵다
보성빌리지는 11세대, 사용승인일은 2018.05.25입니다. 제공된 동일 면적 13.3㎡ 실거래는 2021.06 한 건, 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 103,248,000원은 이 거래가의 44.9%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.06 | 13.3㎡ | 4 | 230,000,000원 | 동일 면적 거래 1건 |
다만 이 한 건은 현재 매각기일인 2026.09.29 기준으로 상당한 시간이 지난 거래이며, 최근 여러 건의 거래가나 하락·상승 추세를 확인할 표본이 없습니다. 따라서 ‘최저가가 과거 거래의 44.9%’라는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 저렴하다고 해석하면 안 됩니다. 특히 김현화 관련 인수 가능액이 확정되지 않아 실제 총취득비용도 최저가로 고정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,245,472원 |
| 1. 임차인 남수연 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 101,002,528원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 남수연 보증금의 미배당액은 128,997,472원입니다. 그러나 2026.01.14 확약서에 따라 남수연은 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 금액은 남수연에 대한 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 김현화 관련 금액은 보증금 미상으로 별도 산정되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 남수연 계산상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 103,248,000원 | 128,997,472원 | 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 | 82,598,400원 | 149,288,371원 | 실질 인수 0원 |
| 10회 유찰 시 | 66,078,720원 | 165,510,697원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 남수연의 선순위 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약에 따라 남수연 관련 잔존채권 인수는 실질 0원입니다. 문제는 별도의 김현화입니다. 김현화의 보증금과 권리요건이 밝혀지지 않았으므로, 회차가 내려간다는 사실만으로 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 전용면적은 13.3㎡입니다.
- 입지. 보라매동 주민센터 동측 인근으로 단독·공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 신림역(지하철 2호선·신림선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상5층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수·주차·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 9m 포장도로, 남동측 약 3m 포장된 막다른 도로에 접합니다.
- 제시외 물건. 4층 보일러실 약 0.36㎡와 거실·방 등 약 15.12㎡가 감정요항표에 기재되어 있어 현황과 평가 반영 범위 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,630,000원/㎡, 토지면적은 342.0㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시되어 있습니다.
- 거래 표본. 보성빌리지는 11세대이며 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.06의 1건입니다. 현재 가격 판단에 충분한 최신 표본이라고 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현화 권리관계 최우선 확인. 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.01.14 제출된 확약서의 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존채권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위를 원문과 대조하세요.
- 남수연 배당 부족분을 이중 계산하지 않기. 배당 시뮬레이션상 128,997,472원 부족은 존재하지만 확약 적용 후 남수연 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 과거 실거래 44.9%를 현재 시세 할인율로 단정하지 않기. 비교거래가 2021.06 한 건뿐이므로 현재 시장가 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
- 제시외 물건 확인. 보일러실 약 0.36㎡와 거실·방 등 약 15.12㎡의 현황·권원·평가 반영 여부를 현장에서 확인하세요.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재 유찰횟수는 단지 경매 평균 6.6회보다 많습니다. 가격 외에 임차관계와 물건 특성도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘확약 밖 한 명’이 더 중요하다
감정가 252,069,760원에서 8회 유찰되어 최저가가 103,248,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 게다가 남수연의 보증금 230,000,000원은 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권이 포기되어 남수연 관련 실질 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 김현화의 전입일 2024.03.15는 말소기준 2024.03.26보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약 밖 임차인의 인수 가능액이 정리되지 않은 상태에서는 실질취득비용을 103,248,000원으로 확정할 수 없습니다. 또한 시세 자료는 2021.06의 230,000,000원 거래 1건뿐이어서, 현재 최저가가 과거 거래의 44.9%라는 이유만으로 ‘현재 시세보다 싸다’고 판단하기도 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 남수연이 아니라 김현화의 권리관계를 얼마나 확실히 닫느냐에 있습니다.
