64,802,000원
서울동부지방법원 2024타경64212. 서울 광진구 중곡동의 도시형생활주택(단지형다세대) 4층 404호입니다. 감정가는 309,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,802,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 을구 1번 주택임차권입니다. 채경화의 임차보증금은 230,000,000원이고, 임차권등기 접수일은 2024.05.08.입니다. 말소기준인 2024.11.22. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이며 등기 분석상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
임차권등기 원문에는 임대차계약일 2022.02.23., 확정일자 2022.02.24., 주민등록일자와 점유개시일자 모두 2022.04.29.로 기재돼 있습니다. 임차인 요약에는 전입신고일 미상으로 대항력 판정 불가라는 경고가 함께 있어, 이 리포트에서는 대항력 자체를 별도로 단정하지 않습니다. 다만 등기상 선순위 임차권이고 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 점은 낙찰가 계산에 반드시 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 용마산로1길 54, 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 임차권 범위 20.985㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 4층 404호 · 사용승인 2018.03.06. |
| 소유자 | 신연우 3분의 1 · 홍사민 3분의 1 · 홍현선 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 64,802,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 채경화 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.11.22. 접수된 강제경매개시결정입니다. 2025.02.11. 신한카드 주식회사 가압류는 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 채경화의 주택임차권등기는 2024.05.08. 접수돼 말소기준보다 앞서며, 등기 분석과 매각물건명세서 모두 인수 대상으로 잡고 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채경화 주거 · 임차권등기 | 230,000,000원 | 2022.04.29. 2022.04.29. | 2022.02.24. | 인수권리 명시 | 판정 미상 배당요구 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 64,802,000원이 곧 취득원가는 아니다
현재 최저매각가는 64,802,000원으로 감정가 309,000,000원의 21% 수준입니다. 그러나 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 커져 낙찰가 + 인수액의 합계가 보증금 부근으로 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 임차보증금 미배당 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 64,802,000원 | 63,235,564원 | 166,764,436원 | 231,566,436원 |
| 8회 유찰 시 | 51,841,600원 | 50,508,451원 | 179,491,549원 | 231,333,149원 |
| 9회 유찰 시 | 41,473,280원 | 40,326,761원 | 189,673,239원 | 231,146,519원 |
즉 8회, 9회까지 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 매수인이 떠안을 미배당 임차보증금이 거의 같은 폭으로 늘어납니다. 겉으로 보이는 경매가격 하락이 실질취득가격 하락으로 이어지지 않는 구조입니다. 실거래 근거 없이 이 230,000,000원대 실질취득을 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,566,436원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 채경화 | 230,000,000원 | 63,235,564원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,137,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 239,137,949원 중 배당액은 63,235,564원, 전체 미배당은 175,902,385원입니다. 을구 1번 임차권의 선순위 인수 여부는 위 배당표의 매수인 인수 0원 표기보다 등기상 인수권리 및 매각물건명세서 명시를 우선해 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울용마초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행과 출입이 가능하고 서측에 지하철역, 남측 천호대로변에 시내버스 정류장이 소재해 감정평가상 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 404호이며, 사용승인일은 2018.03.06.입니다. 승강기·주차장·화재방재·위생·급배수 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 현재까지 7회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 응찰 수요 사이의 큰 간극을 보여줍니다. 최저가보다 실질취득가격을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 존속과 매각물건명세서 인수 문구를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 연결 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 채경화이고 청구액과 임차보증금이 모두 230,000,000원입니다. 배당받는 채권과 인수되는 임차권의 관계를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 검증. 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 임대차계약·보증금 지급·점유관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 64,802,000원이지만 현 회차 기준 실질취득 추정은 231,566,436원입니다. 추가 유찰돼도 총 취득부담은 약 230,000,000원대에 머뭅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 접수된 민간임대주택등기가 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 확인된 실거래 표본만으로 가격 우위를 판단할 근거가 없으므로, 실질취득 약 230,000,000원대를 기준으로 별도 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “7회 유찰 ≠ 6,480만원짜리 물건”
겉으로는 감정가 309,000,000원에서 7회 유찰돼 64,802,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 채경화의 주택임차권 보증금은 230,000,000원이고, 말소기준보다 앞선 임차권등기가 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 현재 회차 예상배당 63,235,564원을 반영하면 미배당 임차보증금은 166,764,436원, 실질취득은 231,566,436원입니다.
8회·9회로 더 유찰돼도 매각가는 내려가는 대신 인수할 미배당분이 늘어, 총 부담은 계속 약 230,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 다세대 물건이 이미 7회 유찰됐고, 현재 실질취득과 비교할 실거래 근거도 확보되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가에 점수를 줄 물건이 아니라, 선순위 임차권 인수와 동일인 채권관계를 먼저 해소해야 하는 고위험형으로 보는 것이 맞습니다.
