서울중앙지방법원 2025타경102243. 관악구 신림동 씨지아름채 201동 403호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 300,000,000원이고 6회 유찰된 현재 최저매각가는 240,000,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 60,000,000원 낮아 보이지만, 권리관계의 중심에는 보증금 265,000,000원의 선순위 임차인 최광규가 있습니다.
최광규는 2021.09.13 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.25입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023.01.03 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 현재 회차 매각대금에서 집행비용 4,160,000원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 235,840,000원에 그칩니다. 보증금 부족분 29,160,000원은 낙찰자가 떠안게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 650-61 씨지아름채 제201동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로26나길 26 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 33.77㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.09.13 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (6회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 현황 | 2019.02.07 준공 · 25세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원이 2023.01.03 접수돼 말소기준권리가 됩니다. 이후 국의 압류와 2025.02.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2021.09.13 등기된 민간임대주택 표시는 별도로 존재하므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 최광규 등기명의인 표시는 최규광으로 경정 | 2021.09.13 2021.08.25 | 265,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 배당요구 2023.07.21 · 미배당 29,160,000원 인수 |
| LI YINGHUA | 2024.10.28 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 말소기준권리 이후 전입 · 점유관계 확인 필요 |
| LIU KUANBAO | 2024.11.10 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 말소기준권리 이후 전입 · 점유관계 확인 필요 |
권리상 인수의 핵심은 최광규 1명입니다. 나머지 두 점유자는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금·계약관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 범위와 명도 상대방은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 고정
이 물건은 최저가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서 최저가 240,000,000원에 낙찰받으면 29,160,000원을 인수해 실질취득은 269,160,000원이 됩니다. 다음 회차로 내려가도 총부담은 약 268,000,000원 안팎으로 크게 줄지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(80%) | 240,000,000원 | 29,160,000원 | 269,160,000원 |
| 7회 유찰 시(64%) | 192,000,000원 | 76,488,000원 | 268,488,000원 |
| 8회 유찰 시(51.2%) | 153,600,000원 | 114,350,400원 | 267,950,400원 |
④ 시세 비교 — 3억보다 낮지만 표본은 1건
CG아름채 2단지의 면적 대응 실거래는 2024.03 거래 1건이며, 전용 31.63㎡·2층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 시장 데이터의 평균·최신 거래·최근 12개월 평균이 모두 300,000,000원이지만, 표본이 1건뿐이므로 층·면적·내부상태 차이를 충분히 반영하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 31.63㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
현재 실질취득 269,160,000원은 비교 거래보다 낮습니다. 다만 6회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 10.3%의 장부상 차이를 전부 가격 메리트로 평가하기보다는, 선순위 임차인 인수와 점유·명도 불확실성에 대한 보상 폭으로 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 최광규 보증금 | 265,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,160,000원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 임차인 미배당액 29,160,000원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 난우중학교 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 스프링클러, CCTV 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사지의 사다리형 토지이며, 북측 약 4~8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,367,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 25세대 규모이고 비교 실거래가 1건뿐이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 최저가 240,000,000원이 아니라 인수액을 더한 269,160,000원이 실제 자금 부담의 출발점입니다.
- 최광규 배당액 재계산. 당해세·집행비용 변동에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서 원본을 대조해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. LI YINGHUA와 LIU KUANBAO의 실제 점유 범위, 임대차계약, 보증금, 이사 계획을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권자 명의 경정 확인. 등기부상 최광규에서 최규광으로 명의가 경정된 내역과 배당요구권자의 동일성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.09.13 접수된 민간임대주택 표시의 매각 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서·등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 2024.03의 1건뿐이므로 대상 호수의 면적·층·내부상태를 반영한 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.4억 낙찰”이 아니라 “2.69억 취득”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가 할인율이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수하는 금액이 늘어나고 실질취득은 약 268,000,000원대로 고정됩니다. 현재 회차의 실질취득은 269,160,000원으로 비교 실거래 300,000,000원보다 낮지만, 표본은 1건이고 6회 유찰·선순위 임차인·미상 점유자·소규모 단지라는 부담이 있습니다. 가격은 일부 할인, 권리는 고난도. 최저가 2.4억만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
