219,809,000원
청주지방법원 2025타경5447. 제천시 의림동 261-7의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1·2층은 근린생활시설로 일부 공실이고, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 136.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 소유자는 윤기준입니다. 감정가 274,761,200원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 219,809,000원입니다.
권리의 중심은 2002년 설정된 제천농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 42,000,000원이었고 2007.12.24. 채권최고액 100,000,000원으로 변경됐습니다. 그보다 앞선 1998년 전세권은 2019.12.16. 이미 말소됐고, 이후 설정된 엄흥섭 전세권과 현대카드 가압류, 김민주 임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5447 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 의림동 261-7 · 충청북도 제천시 풍양로5길 2 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 일부 공실 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 136.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 윤기준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 274,761,200원 / 219,809,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 7,054,105원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2002.07.10. 제천농업협동조합 근저당입니다. 2019년 엄흥섭 전세권, 2025년 현대카드 가압류와 강제경매개시결정, 2025년 김민주 임차권은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 1998년 설정됐던 선순위 전세권은 2019.12.16. 해지로 이미 말소돼 현재 존속하는 선순위 전세권은 아닙니다.
임차인 — 확인 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 1층 일부(39.155㎡) | 25,000,000원 | 확정 2020.03.12 점유·사업자등록 2020.03.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
김민주의 임차보증금은 25,000,000원이고 임대차계약일자와 확정일자는 2020.03.12., 사업자등록신청일자와 점유개시일자는 2020.03.20.입니다. 모두 2002.07.10. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 표시돼 있으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 배당요구는 2025.11.04. 접수돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 80%
감정가 274,761,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 219,809,000원, 감정가의 80%입니다. 다음 회차 시나리오는 175,847,200원(감정가 64%), 그 다음은 140,677,760원(감정가 51%)으로 제시돼 있습니다.
다만 현재 가격이 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 확인된 실거래 시세 비교 수치가 없으므로 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 가점하지 않고, 근린생활시설의 일부 공실, 3층 주택 이용상태, 누수와 전기사용계약 해지 예고까지 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,809,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,877,326원 |
| 2. 근저당 · 제천농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 전세권 · 엄흥섭 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드주식회사 | 7,468,927원 | 7,468,927원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,462,747원 |
현재 최저가 219,809,000원 가정 시 채권총액 74,468,927원은 전액 배당되고, 계산상 부족액은 0원, 소유자 잔여는 141,462,747원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1·2층은 근린생활시설로 일부 공실이며, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 제천중학교 북동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 136.0㎡의 대지로 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 419,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·의림초등학교 상대보호구역·제천중학교 절대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며, 위생·급배수설비와 일부 난방설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤기현 전입 확인. 친동생·무상 전입이라는 채무자 주장이 있으나 보증금·확정일자·실제 점유관계는 별도 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 접근합니다.
- 김민주 임차권. 보증금 25,000,000원, 확정일자 2020.03.12., 점유·사업자등록 2020.03.20.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 원본 배당요구 관계를 확인하세요.
- 전기 상태. 전기요금 미납 등으로 전기사용계약 해지가 예고돼 있으므로 현재 공급 상태와 정상화 조건을 확인하세요.
- 누수·공실. 건물 일부 누수가 목측됐고 1·2층 일부가 공실입니다. 보수범위와 실제 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 매각대상과 현황을 원본 도면·감정평가서와 대조하세요.
- 근저당 금액 대조. 2002년 근저당은 최초 채권최고액 42,000,000원이고 2007년 100,000,000원으로 변경됐습니다. 예상배당표는 42,000,000원을 기준으로 계산돼 있어 실제 채권액을 확인하세요.
- 신청채권 수치 대조. 사건 청구액은 7,054,105원이고 현대카드 가압류 청구금액은 7,468,927원이며, 회차 시나리오의 신청채권자 배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 실제 배당요구채권과 배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 현장 상태와 임대수익을 함께 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “리스크 0”은 다르다
등기 순위와 배당 시나리오만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2002.07.10. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 확인된 김민주 임차권도 대항력이 없어 계산상 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 274,761,200원의 80%인 219,809,000원입니다.
그러나 이 사건의 최종 판단을 좌우하는 것은 등기부 밖 확인사항입니다. 윤기현의 전입은 친동생의 무상 전입이라는 주장만 있으므로 임대차관계와 실제 점유를 확인해야 하고, 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다. 여기에 전기사용계약 해지 예고, 일부 누수, 근린생활시설 일부 공실도 있습니다. 실거래 비교 수치가 없는 만큼 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 두 문장이 이 물건의 핵심입니다.
