청주지방법원 2025타경5455. 제천시 의림동 216-59 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 시멘벽돌조 칼라강판지붕 단층 건물입니다. 토지는 대 237.0㎡이고, 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 등기부상 부속건물인 시멘부럭조 스라브지붕 단층창고 3.3㎡는 현황 멸실로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2014.07.31. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 68,900,000원입니다. 이후 남아 있는 압류와 2025.10.31. 강제경매개시결정은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 의림동 216-59 · 충청북도 제천시 내제로14길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 칼라강판지붕 단층 · 난방·위생·급배수설비 |
| 토지 | 대 237.0㎡ · 평지 · 자루형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이미자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 143,590,600원 / 143,590,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백봉석 / 45,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준점
현재 권리분석의 핵심은 2014.07.31. 현대캐피탈 근저당입니다. 채권최고액은 68,900,000원이고 토지와 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 뒤의 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.02.10. 제천시 압류는 2025.08.11. 해제로 이미 말소됐고, 나머지 압류와 현재 강제경매개시결정은 후순위로 정리됩니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정민 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임정민의 전입신고일 2021.01.12.는 말소기준권리인 2014.07.31. 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 여부는 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 구조 — 신건 143,590,600원
현재 회차는 감정가의 100%인 143,590,600원으로 시작하는 신건입니다. 1회 유찰 시 114,872,480원, 2회 유찰 시 91,897,984원으로 제시돼 있습니다. 이 사건에서는 실거래 시세 비교보다 회차가 내려갈 때 채권자 미배당액이 어떻게 변하는지를 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,590,600원 | 114,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,872,480원 | 112,464,265원 | 2,135,735원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,897,984원 | 89,843,820원 | 24,756,180원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 143,590,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,810,268원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 68,900,000원 | 68,900,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 백봉석 | 45,700,000원 | 45,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,180,332원 |
현재 회차 가정에서는 반영된 채권 114,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 26,180,332원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 부동산 자체 체크포인트 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 시멘벽돌조 칼라강판지붕 단층 건물입니다.
- 입지. 의림초등학교 북서측 인근으로, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 237.0㎡, 평지·자루형·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 206,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 등기부상 부속건물인 단층창고 3.3㎡는 현황 멸실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 임정민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서에서 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되고, 등기부상 부속창고 3.3㎡는 현황 멸실입니다.
- 현황 점유 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 임차인 1명의 실제 점유 범위와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 회차별 배당과 인수 구분. 유찰 뒤 채권자 미배당액이 커져도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으므로 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, 세금·보증금 확인은 필수
이 사건은 2014.07.31. 현대캐피탈 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되고, 임차인 임정민도 2021.01.12. 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 유형은 아닙니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이니 끝”으로 보면 부족합니다. 국세·지방세 관련 압류 이력이 있고 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 143,590,600원 가정 배당표에서는 채권이 전액 배당되지만, 당해세나 최우선변제액이 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 권리의 큰 틀은 정리형, 최종 확인 포인트는 세금과 임차인 배당자격입니다.
