128,000,000원
청주지방법원 2025타경5471. 제천시 남천동 그린빌라트 5층 501호로, 감정평가상 연립주택형 아파트입니다. 2002.05.20 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 5층이며, 방3·거실1·주방/식당·화장실2·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 권경숙이고, 말소기준권리는 2009.07.03 북단양농업협동조합 근저당권 98,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 엄태영 근저당 45,000,000원, 국세 압류, 북단양농업협동조합 가압류 20,356,219원, 제천산림조합 가압류 20,474,348원, 경매개시결정과 제천시 압류가 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 핵심은 복잡한 임차권보다 세금 우선순위와 실제 응찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5471 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 남천동 1228 그린빌라트 5층501호 · 충청북도 제천시 용두천로6길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 연립주택형 아파트 · 방3·거실1·주방/식당·화장실2·현관·발코니 |
| 건물 | 2002.05.20 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 7층 중 5층 |
| 소유자 | 권경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 77,923,140원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 말소기준
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 2009.07.03 설정된 북단양농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 98,000,000원이며 이를 말소기준으로 봅니다. 그 뒤 설정된 엄태영 근저당과 2025년 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 채권이 배당으로 다 회수되지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 1.28억은 실거래 1.55억의 82.6%
그린빌라트는 18세대, 2002.05.20 준공 단지입니다. 대상 면적은 120.7861㎡이며, 비교 가능한 거래는 115.64㎡ 7층의 155,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저매각가 128,000,000원은 이 거래금액의 82.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 115.64㎡ | 7 | 155,000,000원 |
감정가 160,000,000원은 이 실거래보다 5,000,000원 높지만, 한 차례 유찰되면서 최저가는 128,000,000원까지 내려왔습니다. 금액 차이는 27,000,000원입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 82.6%라는 비율을 곧바로 확정적인 시세 할인율로 해석하기는 어렵습니다. 특히 18세대 규모의 연립주택형 아파트라는 점을 감안하면 실제 매도 시 가격과 소요기간은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 북단양농업협동조합 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 엄태영 | 45,000,000원 | 27,408,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 북단양농업협동조합 | 20,356,219원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 제천산림조합 | 20,474,348원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,000,000원 가정 시 채권 합계 183,830,567원 중 125,408,000원이 배당되고, 미배당은 58,422,567원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 58,422,567원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 83,664,167원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 103,785,127원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자 미배당은 58,422,567원에서 83,664,167원, 103,785,127원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 인수 위험은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제천시 중앙로1가 소재 제천중앙시장 남측 인근 남천동에 위치하며, 주변은 주택과 주상용부동산이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 정류장이 인근에 있어 주택지대로서 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 연립주택형 아파트로 방3·거실1·주방/식당·화장실2·현관·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 개별 가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남동측 및 남서측으로 폭 약 5~6m 도로에 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 717.0㎡, 공시지가 461,700원/㎡이며 평지·사다리형·주상기타 이용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 반드시 확인하세요. 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본. 비교 거래가 1건뿐입니다. 155,000,000원을 절대적인 시세로 고정하지 말고 개별 호수의 층·상태 차이를 확인하세요.
- 18세대 환금성. 소규모 단지인 만큼 대단지 아파트보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 가능성을 염두에 두고 출구가격을 산정하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가됐지만 확인된 임차인은 없습니다. 현장 점유자와 실제 인도 상태는 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금 관련 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 ‘1.28억의 실제 가치’
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 128,000,000원은 감정가 160,000,000원의 80%, 비교 실거래 155,000,000원의 82.6%로 내려와 신건보다는 가격 여지가 생겼습니다.
다만 그린빌라트는 18세대이고 확인되는 비교 거래가 1건뿐입니다. 따라서 “실거래보다 27,000,000원 낮다”는 숫자만으로 높은 가격 메리트를 확정하기보다는 실제 호수 상태·거래 가능성·세금 우선순위를 함께 확인하는 접근이 적절합니다. 권리는 합격, 가격은 표본을 보수적으로 해석할 구간입니다.
