청주지방법원 2025타경5481. 단양군 매포읍 평동리 평동한라아파트 203동 10층 1003호입니다. 감정평가상 철근콘크리트 벽식조 20층 건물 중 10층으로, 사용승인일은 1994.05.17이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.07 국민은행 근저당 채권최고액 38,830,000원입니다.
임차인 이정민은 해당 호수 전부를 점유하고 보증금 70,000,000원을 신고했지만, 전입일이 2023.08.11로 말소기준권리인 2023.08.07 국민은행 근저당보다 4일 늦습니다. 따라서 등기·임차관계상 제공된 사실을 기준으로 대항력은 없으며, 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.12.15 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 매포읍 평동리 1000 평동한라아파트 제203동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 10층 · 사용승인일 1994.05.17 |
| 소유자 | 김종학 · 2015.09.23 소유권 취득 · 거래가액 87,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 권기숙 / 103,826,916원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.07 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 이정임 가압류 80,000,000원, 권기숙 가압류 97,515,571원 및 2025.11.28 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 매수인에게 승계되는 등기상 금전권리는 확인되지 않으며, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 7천만 원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 해당 호수 전부 | 70,000,000원 | 2023.08.11 | 2025.12.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 38,830,000원 | 38,830,000원 |
| 3. 가압류 · 이정임 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 4. 가압류 · 권기숙 | 97,515,571원 | 13,480,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 권기숙 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 216,345,571원 중 132,310,000원이 배당되고 84,035,571원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.0% 추정치입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 84,035,571원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 110,657,571원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 131,900,771원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 거듭돼 매각대금이 낮아지더라도 매수인의 임차보증금 인수액이 증가하는 구조가 아닙니다. 세 시나리오 모두 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 매각대금이 내려갈수록 채권자 측 미배당액은 84,035,571원에서 110,657,571원, 131,900,771원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단양군 매포읍 보건진료소 동측 인근으로, 단독주택과 점포·음식점 등 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 10층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 북서측 출입로가 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 155,600원/㎡이며 공부와의 차이는 해당 사항 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 이정민의 전입일 2023.08.11과 말소기준 2023.08.07의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 확정일자 확인. 배당요구일은 2025.12.15이나 확정일자는 확인되지 않으므로 배당 순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 해당 호수 전부를 임차인이 점유하고 있으므로 낙찰 뒤 실제 인도 일정과 명도 절차를 확인하세요.
- 배당표 변동. 현재 배당 계산은 집행비용과 등기 채권을 기초로 한 시나리오이며 실제 배당은 절차 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
- 건물 상태. 1994.05.17 사용승인 건물인 만큼 내부 마감·설비 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 7천만 원”보다 중요한 것은 전입 순서
이 사건의 핵심은 임차보증금 숫자 자체가 아니라 전입일과 말소기준권리의 순서입니다. 국민은행 근저당이 2023.08.07 먼저 설정됐고, 임차인 이정민의 전입은 2023.08.11입니다. 따라서 보증금 70,000,000원이 있어도 대항력에 따른 매수인 인수는 발생하지 않으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
후순위 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 다만 135,000,000원 매각 가정에서도 채권총액 216,345,571원을 모두 충족하지 못해 84,035,571원의 미배당이 발생하고, 유찰 시 그 규모는 더 커집니다. 권리상 인수는 0원, 배당 측에서는 부족액이 큰 구조라는 점이 이 사건을 읽는 핵심입니다.
