청주지방법원 2025타경5487. 제천시 청전동 ‘청전2차주공아파트’ 203동 3층 306호, 전용 39.61㎡ 아파트입니다. 소유자는 장용준이며, 2024.11.15. 주식회사오케이대부캐피탈 앞으로 채권최고액 30,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 바로 같은 날 접수번호가 뒤인 전세금 5,000,000원의 전세권도 같은 회사 앞으로 설정됐고, 2025.12.04. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리는 2024.11.15. 근저당권이며 그 뒤 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 58,400,000원에서 46,720,000원으로 내려왔습니다. 예상배당상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저가가 곧 실질취득가 46,720,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 50,229,166원보다 3,509,166원 낮은 93.0%이고, 2026.08.의 39.61㎡ 3층 최신 거래 59,500,000원과 비교하면 약 78.5% 수준입니다. 다만 최근 거래 범위 자체가 29,500,000원부터 63,500,000원까지 넓어 개별 호수 상태에 따른 가격 편차는 반드시 감안해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 청전동 646 청전2차주공아파트 제203동 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.61㎡ · 방2·거실 겸 주방·화장실·현관·발코니 · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 장용준 (2020.02.06. 상속, 2024.10.30. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 58,400,000원 / 46,720,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈 / 23,282,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 한국주택은행 근저당과 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2024.11.15. 오케이대부캐피탈 근저당 30,000,000원입니다. 같은 날 이어서 설정된 전세권 5,000,000원은 근저당보다 접수번호가 뒤여서 매각으로 소멸하고, 경매개시결정 역시 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균 아래
청전2주공의 전용 39.61㎡·40.0㎡ 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 50,229,166원, 최신 거래는 2026.08. 전용 39.61㎡ 3층 59,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.61㎡ | 3 | 59,500,000원 |
| 2026.08 | 40.0㎡ | 3 | 54,000,000원 |
| 2026.07 | 40.0㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 40.0㎡ | 6 | 34,000,000원 |
| 2026.04 | 40.0㎡ | 3 | 62,000,000원 |
| 2026.04 | 39.61㎡ | 2 | 56,750,000원 |
| 2026.02 | 39.61㎡ | 6 | 29,500,000원 |
| 2026.01 | 40.0㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2025.12 | 40.0㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2025.12 | 39.61㎡ | 6 | 37,500,000원 |
| 2025.11 | 39.61㎡ | 1 | 55,500,000원 |
| 2025.11 | 39.61㎡ | 2 | 63,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 50,229,166원 |
현재 실질취득가 46,720,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%로, 감정가 58,400,000원일 때보다 가격 부담이 분명히 낮아졌습니다. 특히 최신 39.61㎡ 3층 거래 59,500,000원보다 12,780,000원 낮습니다. 반면 최근 12개월 최저 거래는 29,500,000원이고 최고는 63,500,000원으로 편차가 큰 만큼, 단순 평균만 보고 큰 안전마진으로 해석하기보다는 내부 상태·수리비·점유상태까지 함께 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,240,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,479,040원 |
현재 회차 46,720,000원 가정에서는 등기상 근저당 30,000,000원과 전세권 5,000,000원이 모두 배당되고 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 청전2차주공·덕일맨션 아파트와 주상용 부동산, 업무시설, 단독주택이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1991.11.09. 사용승인된 피씨조 피씨판 평슬래브지붕 6층 건물 중 3층이며, 도시가스 개별보일러 난방·위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 일단의 주택단지조성사업지역, 가축사육제한구역, 제천중앙초등학교 절대·상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 청전2주공은 360세대이며 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 29,500,000원에서 63,500,000원까지 크게 벌어져 개별 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해 전입일, 확정일자, 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 46,720,000원은 최근 평균 50,229,166원의 93.0%입니다. 최근 평균과 최신 59,500,000원뿐 아니라 최저 29,500,000원까지 거래 편차가 큰 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 37,376,000원에서는 채권 35,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,303,232원입니다. 3회 유찰 시 29,900,800원에서는 채권 미배당액 6,037,414원이 생기지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 노후도·수리비. 1991.11.09. 사용승인 건물인 만큼 내부 마감과 설비 상태를 직접 확인해 예상 수리비를 취득원가에 더해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 입찰가”
이 물건은 2024.11.15. 오케이대부캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 같은 회사의 전세권과 경매개시결정이 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 실질취득가가 46,720,000원까지 내려오면서 최근 12개월 평균 50,229,166원의 93.0%, 최신 39.61㎡ 3층 거래 59,500,000원보다 낮아 가격 조건도 감정가 단계보다 나아졌습니다.
다만 이 단지는 최근 실거래가 29,500,000원에서 63,500,000원까지 크게 벌어져 있고, 감정평가에서도 임대관계를 미상으로 두고 있습니다. 따라서 결론은 등기권리는 비교적 단순하고 현재 가격은 최근 평균 아래지만, 실제 점유·임차관계를 확인해 인수 0원 전제가 유지되는지 확인하고, 노후도와 수리비를 포함한 실질 원가로 입찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
