서울중앙지방법원 2025타경102411. 관악구 신림동 태양오피스텔 4층 408호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 전용면적은 16.45㎡이고 건물은 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트구조입니다. 소유자 문지우는 2022.01.14. 매매를 원인으로 2022.01.17. 거래가액 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 을구 1번 임차권입니다. 홍혜림은 확정일자 2021.12.22., 점유개시 2022.01.16., 주민등록 2022.01.17.로 말소기준권리인 2023.08.14. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래라면 대항력이 있고 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층 408호 도로명: 서울특별시 관악구 신림동5가길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 전용 / 건물 | 전용 16.45㎡ · 지하 1층·지상 8층 중 4층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 문지우 (2022.01.14. 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 170,400,000원 (7회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권을 확약으로 해소
말소기준권리는 2023.08.14. 접수된 영등포세무서장 명의의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 홍혜림의 임차권등기는 말소기준 이후인 2023.10.16. 접수됐지만, 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록일과 점유개시일은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍혜림 임차권등기 | 전유부분 전부 주거 | 215,000,000원 | 있음 주민등록 2022.01.17. | 있음 확정 2021.12.22.·배당요구 | 실질 0원* 확약 전 규칙상 47,785,600원 |
실제 임차인은 홍혜림 1명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 가압류권자이자 신청채권자이며, 보증금에 별도로 합산하지 않습니다. 확약이 없었다면 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 167,214,400원이 임차인에게 배당되고, 부족분 47,785,600원은 매수인이 인수하는 구조였습니다. 확약 적용 후에는 그 부족분에 대한 청구권을 포기하므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 수치상 80%, 거래 시점은 오래됐다
태양오피스텔은 29세대, 사용승인일은 2021.01.28.이며 대상 면적은 16.45㎡입니다. 제공된 동일 면적 거래 9건의 평균은 213,000,000원, 최신 거래는 2022.02. 215,000,000원입니다. 실질취득 170,400,000원은 최근12개월 평균 지표의 80.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 16.45㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 16.45㎡ | 9건 | 213,000,000원 |
또한 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 태양오피스텔 경매물건의 평균 유찰 횟수도 7.8회입니다. 이는 단순한 권리 문제뿐 아니라 소형 면적, 용도, 수요층 및 환금성에 대한 시장의 보수적인 평가가 반영됐을 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,185,600원 |
| 1. 임차인 홍혜림 보증금 | 215,000,000원 | 167,214,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 47,785,600원이지만, 2026.05.12. 확약서에 따라 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석합니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액과 확약 후 실질 인수
| 회차 | 매각가 | 확약 전 규칙상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰·80% | 170,400,000원 | 47,785,600원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 64% | 136,320,000원 | 81,388,480원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 51.2% | 109,056,000원 | 108,270,784원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 늘어나 실질 부담이 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 제출된 확약이 유효하게 이행되는 경우에는 각 회차의 실질 인수가 0원이므로, 실질취득은 해당 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(지하철 2호선·신림선) 북서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.01.28. 사용승인, 총 29세대이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전용 16.45㎡ 소형 오피스텔이며, 7회 유찰과 단지 경매 평균 유찰 7.8회는 매수층과 환금성을 보수적으로 점검할 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 대상 호수를 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 배당 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1 표시가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부·매각물건명세서 원문과 관계 기관을 통해 확인하세요.
- 최신 시세 재검증. 제공 실거래의 최신 시점은 2022.02입니다. 2026년 인근 동일 면적 매물과 실거래, 임대료를 별도로 조사하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장상 용도와 금융·세금·전입 관련 조건을 확인하세요.
- 현장 점유. 임차권등기와 별개로 현재 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·주차. 체납 관리비와 기계식 주차설비 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 최신 검증이 필요하다”
이 사건은 본래 보증금 215,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.05.12. 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서, 현재 회차의 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 170,400,000원으로 정리됩니다.
수치만 보면 실거래 평균 지표 213,000,000원의 80.0%지만, 거래 표본은 2021.08~2022.02에 집중돼 있습니다. 여기에 7회 유찰, 전용 16.45㎡의 소형 면적, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 병존, 민간임대주택등기 확인 과제가 겹칩니다. 결론은 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 현재 시세와 환금성 검증 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것입니다.
