대전지방법원 2025타경20421. 등기 대상은 논산시 연산면 천호리 349-1, 295, 349-10 및 주건축물제1동이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 현재 소유자는 주식회사비전에너지이며, 2016.08.31 소유권을 이전받은 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 신용보증기금·전북은행·신한카드의 가압류와 국민건강보험공단·논산시의 압류, 현재 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 대비 최저가가 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 볼 수는 없으며, 이 물건은 특히 시설·기계기구의 실제 잔존 상태와 매각 제외 범위를 응찰가에 반영하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20421 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연산면 천호리 295 · 충청남도 논산시 연산면 계백로 2646 |
| 등기 대상 | 천호리 349-1, 295, 349-10 · 주건축물제1동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 임차인 사용 부분: 본건 전부 주유소 |
| 소유자 | 주식회사비전에너지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 875,404,540원 / 612,782,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유에이치2306유동화전문 유한회사(양도전: 주식회사하나은행) / 689,434,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2016.08.31 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 주식회사비전에너지가 채무자입니다. 이후 2023.03.03 신용보증기금 가압류 567,000,000원, 2023.03.29 전북은행 가압류 130,040,890원, 2023.08.25 국민건강보험공단 압류, 2025.08.01 논산시 압류, 2025.09.26 신한카드 가압류 132,612,165원 등이 붙었지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인과 매각 범위 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필수
확인된 실제 임차인은 백상윤 1명입니다. 본건 전부를 주유소로 사용하고 있으며 전입일은 2025.05.21, 보증금은 3,000원입니다. 말소기준권리인 2016.08.31 근저당권보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백상윤 | 본건 전부 · 주유소 | 2025.05.21 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
따라서 이 사건은 “인수권리가 없으니 단순한 물건”으로 끝내면 안 됩니다. 법적 인수액은 0원이지만, 주유소 운영 또는 시설 활용을 전제로 접근한다면 실제 현장에 남는 설비와 빠지는 설비를 구분해야 합니다. 특히 소재불명 품목과 매각 제외 품목은 낙찰대금에 포함되는 자산으로 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 612,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,527,820원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 604,254,180원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 567,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 130,040,890원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 132,612,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 612,782,000원에서는 집행비용 8,527,820원과 하나은행 근저당권 604,254,180원이 매각대금을 소진합니다. 총 채권액 1,549,653,055원 중 채권자 배당액은 604,254,180원, 미배당은 945,398,875원입니다. 이 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·환금성 메모
- 토지. 토지면적 727.0㎡, 지목은 대, 평지·부정형이며 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원)·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 접도·인접 규제. 접도구역에 저촉되고, 준보전산지와 도로구역에 접합니다.
- 공시지가. 161,000원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 사건 용도가 기타 + 토지이고 실제 점유 용도가 주유소인 만큼, 범용 주거형 물건과 달리 토지 이용조건·시설 상태·매각 범위가 향후 처분 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.08.31 을구 5번 하나은행 근저당권과 그 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 백상윤은 본건 전부를 주유소로 사용하고 있으며 전입은 2025.05.21입니다. 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 매각 제외 설비 구분. 기계기구목록 1~6, 제시외 기계기구 ⓐⓑⓒ, 이동식 계산대 2식은 매각 제외입니다. 현장에서 물리적으로 구분되는지 확인하세요.
- 소재불명 기계기구. 기계기구목록 1, 2, 4는 소재불명입니다. 존재를 전제로 가격을 책정하지 마세요.
- 관정 상태. 제시외 건물 등 “ㄹ”의 관정 모터펌프는 고장이고 수원이 고갈되어 현재 사용이 불가능합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 612,782,000원, 2회 유찰 시 428,947,400원, 3회 유찰 시 300,263,180원의 시나리오를 기준으로 필요한 자금을 따로 점검하세요.
- 감정가 할인과 가치 구분. 현재 70%라는 숫자는 감정가 대비 비율입니다. 시설 결손과 매각 제외 자산을 반영한 실제 가치 판단과 구분해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하고, 물건 자체가 어렵다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.31 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 백상윤의 전입은 2025.05.21로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각 속에 제시외 건물과 기계기구가 얽혀 있고, 일부 기계기구는 소재불명, 여러 설비는 매각 제외, 관정 모터펌프는 사용 불가입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “70%까지 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 실제로 무엇을 취득하는지 확인한 뒤 그 자산 범위에 맞는 가격을 쓰는 것입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 시설·매각범위 확인 없이는 가격 판단을 끝낼 수 없는 사건입니다.
