대구지방법원 2024타경9235. 영천시 고경면 청정리 102에 있는 토지와 양식장·창고·관리사를 일괄매각하는 사건입니다. 말소기준은 2016.03.04 고경농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이 근저당권은 2019.04.24 수협은행으로 이전됐고, 이후 설정된 포항수산업협동조합 근저당권 130,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인에게 승계되는 금액이 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 토지 지목은 양어장, 감정 이용상태는 양식장·창고·관리사이고, 목록3에는 농지취득자격증명이 필요합니다. 게다가 이번 매각은 재매각으로 매수보증금이 최저매각가격의 20%이며, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수된다는 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경9235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 청정리 102 · 경상북도 영천시 고경면 청정길 104 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 양식장 · 창고 · 관리사 |
| 토지 | 3,772.0㎡ · 지목 양어장 · 토지이용상황 전축사 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오선자 (2024.02.07 상속 · 2024.12.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 641,176,780원 / 153,947,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행의 승계인 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사 / 390,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 농지취득자격증명 필요 · 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
2013.07.01 영천농업협동조합의 180,000,000원 근저당권은 2016.03.04 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 고경농업협동조합 390,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2019.04.24 수협은행으로 이전됐고, 그 뒤의 포항수산업협동조합 130,000,000원 근저당권과 2025.01.03 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 153,947,000원으로 감정가 641,176,780원 대비 현재 시나리오상 24% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 153,947,000원 | 150,991,742원 | 369,008,258원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 107,762,900원 | 105,454,219원 | 414,545,781원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 75,434,030원 | 73,676,217원 | 446,323,783원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 매각가는 107,762,900원, 그 다음 시나리오는 75,434,030원으로 내려갑니다. 동시에 채권자 미배당은 각각 414,545,781원, 446,323,783원으로 증가합니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 제공된 시나리오에서는 매수인이 인수하는 금액으로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,955,258원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 고경농업협동조합 | 390,000,000원 | 150,991,742원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 포항수산업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 520,000,000원 중 채권자 예상배당은 150,991,742원, 미배당은 369,008,258원입니다. 현재 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 고경면 청정리 소재 “요광마을” 남측 인근이며, 주변은 농경지·축사·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2-1·2-2는 양식장, 2-3은 창고, 2-4는 관리사입니다. 관리사에는 난방설비가 있고 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 3,772.0㎡, 지목 양어장, 토지이용상황 전축사, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 37,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)에 해당하고, 가축사육제한구역의 일부제한 및 전부제한 조건이 중첩돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 양식장·창고·관리사와 토지가 결합된 용도이고 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 일반 주거물건처럼 단순한 가격 비교가 어렵습니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 재매각 보증금. 재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고, 목록1·3 지상의 조경수도 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 태양광설비. 목록2 지붕 위 태양광설비가 건물에 포함돼 매각됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 보지 말고, 양식장·창고·관리사와 토지의 실제 이용가치와 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
등기와 배당 구조만 보면 현재 모델상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건의 판단 포인트는 다른 곳에 있습니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 153,947,000원까지 내려왔고, 재매각으로 보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 목록3 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건도 있습니다.
여기에 양식장·창고·관리사라는 특수 이용상태, 3,772.0㎡의 양어장 토지, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 감정가의 24%라는 숫자를 근거로 “싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리보다 농취증 적격성·현장 점유·시설 상태·실제 활용성과 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
