106,168,000원
서울중앙지방법원 2025타경102495. 서초동 공간7차 제1동 203호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 공부상 사무소입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 다섯 차례 내려갔다는 사실보다 2018년부터 대항력을 갖춘 임차권입니다. 임차인 최재웅은 2018.05.28 전입·점유, 같은 날 최초 확정일자를 갖추고 보증금이 최종 295,000,000원으로 증액됐으며, 2024.10.02 임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 등기상 먼저 존재했던 냉동냉장수산업협동조합·관악신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 제공된 말소기준 판정은 2025.03.27 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 훨씬 앞서므로 매각물건명세서 역시 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조를 명시합니다. 따라서 최저가 1.06억을 시세 3억대와 직접 비교하는 것은 잘못된 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1665-4 공간7차주건축물제1동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 대상면적 33.28㎡ · 공부상 사무소 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 임석진 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 106,168,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재웅 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
등기부상 과거 근저당 2건은 현재 모두 말소 상태입니다. 현재 경매에서의 기준 시점은 2025.03.27 강제경매개시결정이며, 최재웅의 전입·점유·최초 확정일자는 2018.05.28입니다. 따라서 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 우선변제 후에도 남는 보증금은 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재웅 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2018.05.28 / 2018.05.28 | 2024.10.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 191,118,352원 |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 5-2는 을구 5번 임차권의 확정일자를 경정한 부기 내용으로, 별도의 보증금이나 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 임차인 최재웅은 이 사건의 강제경매 신청채권자와도 동일인입니다.
② 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 106,168,000원 | 191,118,352원 | 297,286,352원 |
| 6회 유찰 시 | 84,934,400원 | 211,994,419원 | 296,928,819원 |
| 7회 유찰 시 | 67,947,520원 | 228,675,535원 | 296,623,055원 |
현재에서 한두 회차 더 유찰돼도 총 부담은 약 2.97억원 수준입니다. 즉 이 사건에서 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당 승계액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 약 2.97억을 기준으로 본다
공간7차의 최근 거래 가운데 최근 12개월 표본은 4건이며 평균은 391,250,000원, 최신 거래는 2026.03 377,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 표본 대비 1.6% 높은 흐름으로, 제공된 거래자료상 하락 추세는 아닙니다. 다만 대상면적은 33.28㎡이고 아래 거래들은 28.25㎡~29.74㎡로 면적이 일치하지 않는 비교표본이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.74㎡ | 5 | 377,000,000원 |
| 2026.01 | 29.42㎡ | 5 | 399,000,000원 |
| 2025.09 | 28.25㎡ | 4 | 384,000,000원 |
| 2025.07 | 28.78㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 391,250,000원 |
현재 실질취득 297,286,352원은 최근 12개월 평균의 약 76.0%, 최신 거래 377,000,000원의 약 78.9% 수준입니다. 따라서 권리 인수까지 모두 더한 뒤에도 비교거래보다 낮은 가격대라는 점은 확인됩니다. 다만 대상면적과 거래표본 면적이 일치하지 않고, 감정평가상 이용상태도 공부상 사무소이므로 이 차이를 곧바로 동일 조건의 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,286,352원 |
| 1. 임차인 최재웅 보증금 | 295,000,000원 | 103,881,648원 |
| 2. 경매개시결정 · 최재웅 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 최재웅과 강제경매 신청채권자 최재웅은 동일인입니다. 예상배당표상 회수액은 임차보증금 우선변제 라인에 반영되며, 현재 회차 미배당 보증금 191,118,352원은 매수인 승계로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 북서측 인근에 노선버스정류장과 교대역(2호선·3호선)이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 사건상 물건종류는 다세대이나 감정평가상 본건은 공부상 사무소로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 약 4m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 정보가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차 기준 최저가 106,168,000원이 아니라 인수액을 합친 297,286,352원을 기준으로 수익성과 자금계획을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 296,928,819원·296,623,055원 수준으로 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 최재웅의 2018.05.28 전입·점유·확정일자, 보증금 증액내역, 2024.10.02 임차권등기와 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 다세대이지만 감정평가상 공부상 사무소 이용으로 기재돼 있으므로 현황과 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세표본 주의. 최근 거래면적은 28.25㎡~29.74㎡이고 대상면적은 33.28㎡로 일치하지 않습니다. 3.77억~4.05억 거래를 그대로 동일물건 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당은 집행비용을 포함한 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “1.06억짜리 물건”이 아니라 “약 2.97억 구조”
이 사건은 숫자의 첫인상과 실제 부담이 크게 다른 경매입니다. 감정가 324,000,000원이 5회 유찰돼 106,168,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 295,000,000원이 먼저 존재합니다. 현재 회차에서 103,881,648원이 배당되고 남는 191,118,352원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 297,286,352원입니다.
다만 이 실질취득 기준으로 다시 비교하면 최근 12개월 평균 391,250,000원과 최신 거래 377,000,000원보다는 낮습니다. 즉 최저가 1.06억이라는 과장된 할인은 아니지만, 임차권까지 반영한 뒤에도 거래자료 대비 가격 차이는 남아 있는 물건입니다. 그 대신 5회 유찰, 매수인 승계 191,118,352원, 공부상 사무소 이용, 14세대 규모, 비교거래 면적 불일치라는 요소를 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’입니다.
