서울중앙지방법원 2025타경102495. 서초동 공간7차 제1동 203호입니다. 등기부상 현재 소유자는 임석진이고, 공부상 용도는 사무소로 이용 중인 다세대입니다. 권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 최재웅의 임차권입니다. 최재웅은 2018.05.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.10.02 보증금 295,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 이 사건의 소멸기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.03.27입니다. 임차인의 대항력 발생시점이 그보다 앞서므로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
현재 최저매각가는 106,168,000원이고 배당가정상 집행비용 2,286,352원을 제외한 103,881,648원이 최재웅에게 배당됩니다. 그 결과 남는 191,118,352원은 매수인 인수로 계산됩니다. 중요한 점은 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 배당액이 함께 줄고 인수액이 늘어난다는 것입니다. 즉, 낙찰가 하락만큼 실질취득가가 함께 내려가는 물건이 아닙니다. 실질부담은 임차보증금 295,000,000원 부근에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1665-4 공간7차주건축물제1동 2층203호 · 서울특별시 서초구 서초대로54길 48-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 대상면적 33.28㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 · 공부상 사무소 이용 |
| 소유자 | 임석진 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 106,168,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재웅 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2017년 설정된 냉동냉장수산업협동조합과 관악신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2018.05.28부터 대항력을 갖춘 최재웅 임차인과 2024.10.02 등기된 주택임차권입니다. 이 사건 강제경매개시결정일 2025.03.27보다 앞서 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인·임차권 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 / 기록 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재웅 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.05.28 | 2018.05.28 | 295,000,000원 | 있음 · 2024.10.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
| 을구 5-2 임차권 경정 | 주거(임차권등기) | 미상 | 2018.05.28 | 미상 | 있음 | 대항력 미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
실명과 보증금이 명확히 확인되는 임차인은 최재웅입니다. 을구 5-2는 “5번 임차권 경정” 기록으로 확정일자 정정 내용이 기재됐지만, 별도의 성명·전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 별도 임차인으로 확정하거나 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고 대항력·우선변제 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 27.1%가 아니라 실질취득 약 2.95억을 본다
겉으로는 최저가 106,168,000원이 최근 12개월 실거래 평균 391,250,000원의 27.1%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 이 사건에서는 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하기 때문입니다.
권리 인수를 반영한 실질취득은 약 295,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다. 이는 최근 12개월 평균 391,250,000원과 최신 거래 377,000,000원보다 낮은 수준입니다. 따라서 최저가 1.06억짜리 물건이라고 보는 것은 틀리지만, 실질취득 약 2.95억을 기준으로는 최근 거래가격보다 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.74㎡ | 5 | 377,000,000원 |
| 2026.01 | 29.42㎡ | 5 | 399,000,000원 |
| 2025.09 | 28.25㎡ | 4 | 384,000,000원 |
| 2025.07 | 28.78㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2023.08 | 29.74㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2023.08 | 29.74㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 391,250,000원 |
최근 12개월 4건 평균은 391,250,000원, 최신 거래는 2026.03의 377,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 1.6% 높은 흐름입니다. 다만 본건 대상면적은 33.28㎡이고 비교 거래는 28.25㎡~29.74㎡로 면적이 직접 일치하지 않습니다. 따라서 2.95억과 3.77억~3.91억의 단순 차이를 그대로 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,286,352원 |
| 1. 임차인 최재웅 보증금 | 295,000,000원 | 103,881,648원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최재웅 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 최재웅 임차보증금 중 191,118,352원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 최저가, 커지는 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 106,168,000원 | 103,881,648원 | 191,118,352원 | 약 295,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 84,934,400원 | 83,005,581원 | 211,994,419원 | 약 295,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 67,947,520원 | 66,324,465원 | 228,675,535원 | 약 295,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 북서측 인근에 노선버스정류장과 교대역 2호선·3호선이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이나 감정평가상 본건은 공부상 사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호이며, 도시가스 개별난방·승강기·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 9,328,000원/㎡, 토지면적 306.1㎡, 평지·사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역이 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.3.24.~2025.9.30.이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 공간7차는 14세대, 2017.08.04 준공입니다. 비교 실거래 면적이 본건 33.28㎡와 직접 일치하지 않아 시세 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 입찰가에 미배당 임차보증금 인수액을 더해 판단해야 하며, 핵심 가격 기준은 약 295,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 최재웅의 전입 2018.05.28, 확정일자, 임차권등기와 보증금 증액 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 경정기록 확인. 을구 5-2는 성명·보증금·전입일이 별도로 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 단정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 신청채권자가 최재웅으로 동일하게 기재돼 있으므로 임대차 실체와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 사무소 이용 상태 확인. 감정평가상 공부상 사무소로 이용 중이므로 실제 사용상태와 인도·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 면적 차이. 본건 대상면적 33.28㎡와 비교거래 28.25㎡~29.74㎡가 직접 일치하지 않습니다. 최근 평균 391,250,000원을 그대로 동일 호실 시세로 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.06억에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 매우 분명합니다. 감정가 324,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 106,168,000원까지 내려왔지만, 가격이 1.06억까지 싸진 것이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 최재웅의 대항력 임차보증금 295,000,000원이 있고, 현재 배당가정에서도 191,118,352원이 매수인에게 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 그만큼 인수액이 커져 실질취득은 계속 약 295,000,000원 부근에 머뭅니다.
그 실질취득을 최근 12개월 실거래 평균 391,250,000원 및 최신 거래 377,000,000원과 비교하면 숫자상으로는 낮은 위치입니다. 다만 실거래 표본 면적이 28.25㎡~29.74㎡로 본건 33.28㎡와 직접 일치하지 않고, 본건은 공부상 사무소 이용 상태이며 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “최저가 착시는 크지만, 인수액까지 반영하면 검토 가능한 가격대”입니다. 권리관계를 정확히 확인할 수 있는 입찰자에게만 의미가 있는 물건입니다.
