대구지방법원 2024타경127751. 대구 북구 노원동3가 704의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 722.9㎡, 일반공업지역이고 등기 건물에는 2015년 중소기업은행 근저당을 기준으로 복수의 후순위 근저당·압류·가압류가 붙어 있습니다. 그러나 순서상 말소기준 이후 권리들이므로 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 2,417,136,000원으로 감정가 3,453,050,840원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 70%만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 공장·토지와 제시외 건물·기계기구가 결합된 일괄매각 물건인 만큼, 감정가 할인율보다 실제 매각대상과 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경127751 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동3가 704 · 대구광역시 북구 팔달북로7길 1 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 일반공업지역 |
| 토지 | 722.9㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 공시지가 1,681,000원/㎡ |
| 소유자 | 김태원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,453,050,840원 / 2,417,136,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,580,780,635원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.03.20. 을구 10번 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 2,040,000,000원입니다. 이후 설정된 곽성운 근저당 120,000,000원, 중소기업은행 근저당 300,000,000원·480,000,000원과 국·국민건강보험공단의 압류, 우림로보틱스 주식회사·신용보증기금의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN QINGLONG(김청용) | 1.2층 | 2019.07.01 | 해당 없음 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| FANG ZUOLIANG | 1층 | 2023.11.17 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이철우 | 1층 외부 | 2017.04.19 | 2017.04.19 | 15,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 배당요구 2025.02.10 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. JIN QINGLONG(김청용)은 2019.07.01, FANG ZUOLIANG은 2023.11.17, 이철우는 2017.04.19에 전입했고, 모두 말소기준일인 2015.03.20보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 세 임차인 모두 대항력이 없으며 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,417,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,571,360원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,040,000,000원 | 2,040,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 곽성운 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 230,564,640원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 우림로보틱스 주식회사 | 28,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 289,897,230원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 3,394,397,230원 중 2,390,564,640원이 배당되고, 미배당은 1,003,832,590원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 매각조건·물리적 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 기계기구를 포함하여 매각합니다.
- 기계기구 일부 제외. 공장 및 광업재단저당법 제6조 대상 기계기구 중 감정평가명세표의 기호3은 매각에 포함되지만 기호1·2는 소재불명 등 사유로 매각에서 제외됩니다.
- 건물 구조 차이. 목록2 건물은 공부상 “일반철골구조 샌드위치판넬지붕 4층”이나 실제는 “철근콘크리트조 및 일반철골구조슬래브 및 샌드위치판넬지붕”입니다.
- 도로 저촉. 목록3은 도시계획시설 도로에 저촉되어 감정평가서 및 관계기관 확인 후 응찰이 요구됩니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당은 토지 대구광역시 북구 노원동3가 704를 공동담보로 하고 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2015-95호가 기재돼 있습니다.
⑤ 토지·입지 메모
| 지목 / 이용 | 공장용지 / 공업용 |
|---|---|
| 면적 | 722.9㎡ |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 형상 / 높이 | 가로장방 / 평지 |
| 도로접면 | 중로각지 |
| 공시지가 | 1,681,000원/㎡ |
| 지역·지구 | 일반산업단지 · 가축사육제한구역 · 도시지역 · 일반공업지역 · 지구단위계획구역 · 중로2류(폭 15m~20m) 접함 · 소로1류(폭 10m~12m) 접함 |
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,417,136,000원 | 2,390,564,640원 | 1,003,832,590원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,691,995,200원 | 1,672,675,248원 | 1,721,721,982원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,184,396,640원 | 1,170,152,674원 | 2,224,244,556원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 가격 하락이 후순위 채권 부족분을 낙찰자에게 이전시키는 구조는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 일괄매각 대상인 제시외 건물·기계기구와 매각에서 빠지는 기계기구 기호1·2를 현장에서 구분해야 합니다.
- 실제 구조 대조. 목록2의 공부상 구조와 실제 구조가 다르므로 건축물대장·현황·허가관계를 확인해야 합니다.
- 도시계획시설 저촉 확인. 목록3의 도로 저촉 범위와 이용 제한은 관계기관에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 실제 임차인 3명은 모두 후순위라 대항력은 없지만, FANG ZUOLIANG의 보증금·차임은 미상입니다.
- 공장·광업재단저당 범위 확인. 제2015-95호와 후순위 제2020-177호·제2023-209호에 기재된 설비 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 시세 대비 가격 우위를 판단하지 말고 토지·건물·설비를 분리해 실제 가치를 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석만 보면 방향은 분명합니다. 2015.03.20. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 물건은 주거용 아파트처럼 권리만 깨끗하면 끝나는 유형이 아닙니다. 제시외 건물·기계기구 일괄매각, 일부 기계기구 제외, 건물 구조 차이, 도시계획시설 도로 저촉이 동시에 존재합니다. 최근 시장 실거래 자료도 없어 현재 최저가 2,417,136,000원이 경제적으로 싼지 비싼지를 단정할 수 없습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 입찰 판단은 현물·매각범위 검증이 핵심”입니다.
