서울중앙지방법원 2025타경102531. 혜화역 서측 인근에 있는 타임아트빌 제3층 제302호, 전용 35.71㎡의 공동주택 다세대주택입니다. 방2·거실1·주방1·욕실1 구조로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.02.05입니다. 소유자 고완석은 2021.08.30. 이 주택을 거래가 440,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 임차권자 이성환의 보증금도 소유자의 취득가와 같은 440,000,000원입니다. 전입일과 확정일자는 2021.08.25로 말소기준 가압류인 2023.01.03보다 빠르므로 원래는 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 매각대금 305,600,000원에서 집행비용을 공제하면 300,521,600원이 배당되고, 부족분 139,478,400원이 남습니다.
그러나 2026.05.11. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못해도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이성환 임차권에 한해 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 확약은 다른 점유자에게 자동으로 확대되지 않으므로 함사랑의 점유관계와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 명륜4가 206-15 타임아트빌 제3층 제302호 · 도로명 창경궁로26길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 35.71㎡ · 방2·거실1·주방1·욕실1 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.08.30. 거래가 440,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 305,600,000원 (5회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.02.05 / 타임아트빌 11세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 가압류
2021.04.13. 설정된 우리은행 근저당권 3,360,000,000원은 2021.08.25. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023.01.03. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원이며, 이후 국세 압류·이성환 임차권등기· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확약은 이성환에게만 적용
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성환 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.08.25 2021.08.25 | 440,000,000원 | 원래 있음 확약으로 포기 | 있음 배당요구 완료 | 실질 0원* 잔존채권 포기·말소 동의 |
| 함사랑 현황조사·명세서 확인 | 2024.04.12 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 점유·명도 확인 필요 |
실제 임차·점유 확인 대상은 2명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자· 신청채권자이자 확약 제출기관이며 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 함사랑은 2024.04.12. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아 명도 일정과 점유 원인을 직접 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 70.0%지만 거래 시점이 오래됐다
타임아트빌 전용 35.71㎡에 대해 확인된 실거래는 2021년 8~9월의 3건입니다. 거래가는 430,000,000원~440,000,000원, 평균은 436,666,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 305,600,000원으로 이 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 35.71㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2021.08 | 35.71㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2021.08 | 35.71㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 평균 | 35.71㎡ | 3건 | 436,666,666원 |
표면적으로는 실거래 평균보다 낮지만, 거래 표본이 모두 2021년에 집중돼 있어 2026년 매각가격의 직접적인 현재 시세 근거로 단정하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 타임아트빌 경매 통계도 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 숫자상 할인율만 보고 곧바로 가격 메리트를 확정하기보다 인근 다세대 거래와 현재 매물 호가를 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,078,400원 |
| 1. 임차인 이성환 보증금 | 440,000,000원 | 300,521,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이성환 보증금의 규칙상 미배당액은 139,478,400원입니다. 다만 2026.05.11. 제출된 확약에 따라 이 미배당액에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 확약이 없다면 최저가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 305,600,000원 | 139,478,400원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 244,480,000원 | 199,742,720원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 195,584,000원 | 247,954,176원 | 실질 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질 부담이 보증금 수준으로 유지됩니다. 이 사건도 확약을 배제하면 같은 구조입니다. 다만 이성환에 관한 대항력·잔존 보증금 포기 확약이 유효하게 이행되면 각 회차의 규칙상 인수액은 매수인에게 승계되지 않아 실질 0원*이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜화역 서측 인근으로, 주변은 다세대·연립·단독·다가구주택 등 주거용 부동산이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 혜화역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 5,841,000원/㎡, 토지면적 342.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이며, 확인 실거래가 2021년 3건에 그쳐 현재 가격대의 거래 지속성을 별도로 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.11. 제출 확약서의 서명·적용 대상·대항력 포기·잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 임차권 말소. 이성환 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
- 별도 점유자. 함사랑의 점유 부분·점유 원인·보증금·퇴거 의사를 확인하세요. 이성환 확약은 함사랑에게 적용되지 않습니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.08.30. 기재된 민간임대주택 등기의 매각 후 처리와 이용상 제한 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 현재 시세. 확인 실거래가 2021년 8~9월에 집중돼 있으므로 인근 동일 면적 다세대의 현재 거래와 매물을 대조하세요.
- 환금성. 11세대 소규모 건물, 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 판단하세요.
- 세금·배당. 국세 압류가 있으므로 당해세와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 관리 상태. 내부 상태, 관리비 체납, 공용부분 유지보수 내역을 현장과 관리 주체를 통해 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 환금성 검증이 남는다
이 사건은 서류만 보면 440,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가와 별도로 139,478,400원을 인수할 수 있는 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약서가 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명확히 담고 있어, 이성환에 관한 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
확약을 반영한 실질취득가 305,600,000원은 확인 실거래 평균 436,666,666원의 70.0%입니다. 다만 실거래가 모두 2021년 자료이고, 11세대 소규모 다세대가 이미 5회 유찰됐으며 경매 통계상 매각률도 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “확약 확인은 필수, 가격은 현재 시세로 재검증, 점유자는 별도 명도 확인”이 결론입니다. 권리 인수 위험은 낮아졌지만 환금성과 실제 매각 가능성까지 안전해진 것은 아닙니다.
* 실질 인수 0원 판단은 2026.05.11. 제출된 확약서가 유효하게 적용되고, 이성환이 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 협조하는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차의 규칙상 인수 위험은 139,478,400원입니다.
