대전지방법원 2025타경20542. 계룡시 금암동 대승빌딩 5층 507호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 김홍규이며 2022.04.07. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰된 155,400,000원입니다.
권리관계 자체는 배당표에서 중앙동새마을금고 근저당이 가장 먼저 배당을 받는 구조로 정리되지만, 이 물건의 실제 난도는 등기채권보다 점유 임차인에 있습니다. 현황조사에는 ‘유행종합건설 주식회사 대표자 청산인 김홍규’가 본건 전부를 사무실로 사용하며 보증금 180,000,000원으로 조사됐습니다. 그러나 대항력 기준이 되는 신고일이 확인되지 않아, 낙찰자가 보증금을 전혀 부담하지 않는다고 확정하기에는 정보가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 162-3 5층 507호 · 도로명 충청남도 계룡시 장안로 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 대승빌딩 제5층 제507호 · 사무실 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · (철근)콘크리트지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 김홍규 (2022.04.07. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성은 / 32,214,272원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
2019.05.28. 계룡시 압류는 이후 2020.04.03. 임의경매로 인한 매각 과정에서 말소된 이력이 확인됩니다. 현 배당구조에서 우선 배당되는 담보권은 2020.04.03. 설정된 중앙동새마을금고 근저당권 182,400,000원입니다. 이후 박성은 가압류 30,172,600원, 계룡시 압류, 주식회사 아이비에스앤티 가압류 25,469,420원, 박성은 가압류 15,631,900원과 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 점유자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유행종합건설 주식회사 대표자 청산인 김홍규 | 본건 전부 · 사무실 | 180,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 ‘有’로 단정할 수 없으며, 확정일자와 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다.
② 가격·회차 구조 — 70% 할인보다 ‘실질취득’이 중요하다
현재 회차는 감정가 222,000,000원의 70%인 155,400,000원입니다. 다음 회차 가정은 108,780,000원(49%), 그 다음은 76,146,000원(34.3%)입니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 확정되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있으므로, 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,975,600원 |
| 2. 근저당 · 중앙동새마을금고 | 182,400,000원 | 152,424,400원 |
| 3. 가압류 · 박성은 | 30,172,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이비에스앤티 | 25,469,420원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박성은 | 15,631,900원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 박성은 | 32,214,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 285,888,192원 중 152,424,400원이 배당되고, 미배당은 133,463,792원입니다. 신청채권자 박성은의 청구액 32,214,272원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있으며, 임차인의 대항력·우선변제권이 확인될 경우 배당 및 인수구조도 다시 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대승빌딩 제5층 제507호로, 현재 사무실로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 근린시설·업무 용도의 구분건물입니다.
- 입지. 계룡시청 남동측 인근이며 관공서, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측·남서측으로 폭 30~35m 대로2류, 동측으로 폭 15~20m 중로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 1,168,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 등 부대설비가 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사무실로 이용되는 근린시설이므로 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 현재 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 임대·점유관계 확인이 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 유행종합건설 주식회사 대표자 청산인 김홍규의 사업자등록·점유 기준일을 확인해 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 180,000,000원 검증. 임대차계약 원본, 보증금 지급 관계와 실제 반환채권 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 실제 배당액이 정해져야 낙찰 후 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 대항력 인수형이면 현재 최저가 155,400,000원이 아니라 약 180,000,000원의 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당 순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있으므로 체납세액을 확인해야 합니다.
- 상가·사무실 명도. 본건 전부가 사무실로 점유되고 있으므로 점유자와의 인도·명도 일정 및 실제 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 1.8억 임차보증금이 먼저다”
감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 155,400,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 본건 전부를 사용하는 보증금 180,000,000원의 사무실 임차인이 존재하고 대항력 판단에 필요한 기준일이 확인되지 않습니다.
등기상 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 점보다 중요한 것은 이 임차보증금의 귀속입니다. 대항력이 부정되면 현재 배당표처럼 매수인 인수 0원 구조가 가능하지만, 반대로 대항력 있는 인수형으로 확인되면 본 규칙상 실질취득은 약 180,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 현재 실거래 시세를 직접 비교할 근거도 없으므로, “1회 유찰 = 싸다”라는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차인의 대항력·우선변제·실제 보증금 반환채권을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
