대전지방법원 2025타경20552. 충청남도 부여군 세도면 간대리 312-8 소재 건물에 대한 강제경매입니다. 사건의 신청채권자는 조영현, 청구액은 5,000,000원입니다. 등기상 소유자는 유건종이며, 2024.01.31 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 기재된 거래가액은 7,000,000원입니다.
등기상 근저당권은 없으며, 2025.11.17 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.19 주식회사 한국투자저축은행의 가압류가 등기되어 있지만, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 인수할 채권이 없다는 판단과 건물의 실제 점유·면적·사용 상태가 안전하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 세도면 간대리 312-8 |
| 도로명주소 | 충청남도 부여군 세도면 부흥로502번길 61-11 |
| 분류 / 이용상태 | 경매 분류: 연립/다세대 · 감정상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조 스레트지붕 단층주택 |
| 건물 면적 | 공부상 84.2㎡ / 현황 간이 실측 약 59.8㎡ |
| 내·외부 마감 | 벽돌쌓기·몰탈 위 페인팅, 벽지·타일, 샷시 및 목재 창호 |
| 설비 | 위생설비·급배수설비·난방설비 |
| 소유자 | 유건종 (2024.01.31 소유권이전, 거래가액 7,000,000원) |
| 감정가 | 8,429,000원 |
| 최저매각가 | 2,891,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조영현 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특별 확인사항 | 제시외 건물 포함 · 공부상 면적과 현황 간이 실측 면적 상이 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정
이 사건의 말소기준권리는 2025.11.17 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 선행 근저당권이 없고, 이후 등기된 한국투자저축은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
| 권리 | 권리자 | 청구금액 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 갑구 4번 · 강제경매개시결정 | 조영현 | 5,000,000원 | 말소기준 |
| 갑구 5번 · 가압류 | 주식회사 한국투자저축은행 | 13,891,365원 | 소멸 |
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 8,429,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,891,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준이라는 점은 명확합니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율이지, 실제 시장 거래가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 2,891,000원 | 34.3% | 16,452,403원 |
| 가정 · 4회 유찰 | 2,023,699원 | 24.01% | 17,304,093원 |
| 가정 · 5회 유찰 | 1,416,589원 | 16.81% | 17,900,275원 |
4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 매각가격이나 매각기일이 아닙니다. 미배당액은 채권자 청구액 중 예상 배당되지 않는 금액으로 매수인 인수금액과 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 452,038원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 조영현 | 5,000,000원 | 2,438,962원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 13,891,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 18,891,365원 | 2,438,962원 |
| 채권 미배당액 | — | 16,452,403원 |
집행비용은 매각가의 약 15.6%를 적용한 452,038원 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 16,452,403원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 위치. 충청남도 부여군 세도면 간대리 312-8이며, 도로명주소는 부흥로502번길 61-11입니다. 실제 진입로와 차량 접근성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 조적조 스레트지붕 단층주택으로, 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌쌓기·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 및 목재 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다. 실제 정상 작동 여부와 보수비용은 별도 점검이 필요합니다.
- 토지. 관련 필지는 면적 387.0㎡, 지목 '답', 토지이용상황 '단독'으로 기재되어 있습니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 이 토지정보만으로 387.0㎡ 전체가 매각대상이라고 확정해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와 생산관리지역은 접함으로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 31,000원/㎡로 기재되어 있지만, 이는 해당 건물의 시장 거래가격이나 매각대상 전체의 평가액을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 실제 단독주택 이용상태, 면적 차이, 토지의 지목 및 지역 특성에 따라 재매각 가능성과 수요가 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 사실은 확인되지만 그 원인이 가격인지 물건 상태인지는 추가 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 불일치 확인. 공부상 84.2㎡와 현황 간이 실측 약 59.8㎡의 차이를 건축물대장, 감정평가 도면, 현장 실측과 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 위치·구조·면적·소유관계·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 토지 매각범위 확인. 지목 '답', 토지면적 387.0㎡의 관련 필지가 매각목록에 어떻게 반영되는지 확인하고 건물과 토지의 권리관계를 구분하세요.
- 점유 및 임대차 조사. 임대내역이 미상인 만큼 실제 점유자와 전입세대를 확인하고, 임차인이 발견된다면 대항력과 보증금 인수 가능성을 다시 분석하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 2,891,000원은 감정가 대비 34.3%이지만 시세 대비 할인율은 아닙니다. 주변 유사 건물 거래와 실제 건물 상태를 함께 비교하세요.
- 배당 부족액 구분. 채권자 미배당액 16,452,403원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 별도 법정 인수권리나 미확인 부담이 없는지 원본을 확인하세요.
- 현장 비용 점검. 노후 건물 보수, 철거 가능성, 설비 수리, 명도 및 체납 공과금·관리비 등을 확인하여 실제 취득 후 비용을 판단하세요.
- 입찰 서류 확인. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금, 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 사는가”가 중요하다
이 사건은 등기상 권리와 실제 부동산의 물리적 위험을 구분해야 하는 경매입니다. 말소기준권리는 2025.11.17 강제경매개시결정으로 명확하고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 인수금액도 0원입니다.
하지만 가격 메리트를 확정하기에는 중요한 불확실성이 남아 있습니다. 공부상 84.2㎡와 현황 약 59.8㎡의 차이, 제시외 건물 포함, 실제 단독주택 이용상태, 임대내역 미상, 그리고 3회 유찰 이력을 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하는 것은 위험합니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 물건 실체·점유·가격 검증 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다. 현재 최저가 2,891,000원보다 중요한 것은 취득하는 건물과 토지의 정확한 범위, 실제 활용 가능성과 향후 처분 가능성입니다.
