대전지방법원 2025타경20552. 충남 부여군 세도면 간대리 312-8 소재 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대이지만 감정평가 이용상태는 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 유건종이며, 2024.01.30 매매를 원인으로 2024.01.31 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기 거래가액은 7,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준은 2025.11.17 접수된 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.11.19 한국투자저축은행의 가압류 13,891,365원이 존재하지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없고, 임차인 신고도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다고 해서 곧바로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 감정평가서에는 공부상 면적 84.2㎡와 현황 간이 실측 면적 약 59.8㎡가 서로 다르다고 명시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이라고 적혀 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 5,900,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 세도면 간대리 312-8 · 부흥로502번길 61-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조 스레트지붕 단층주택 |
| 면적 특이사항 | 공부상 84.2㎡ · 현황 간이 실측 약 59.8㎡ |
| 소유자 | 유건종 (2024.01.30 매매 · 거래가액 7,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 8,429,000원 / 5,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영현 / 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 제시외 건물 | 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 임대내역은 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 신고 자체는 없습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자가 있다는 자료도 주어지지 않았으므로, 현재 자료에서 특정 임차인의 대항력 인수 문제는 나타나지 않습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 현황 검증이 먼저
감정가는 8,429,000원, 현재 최저매각가는 5,900,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4,129,999원(감정가 49%), 3회 유찰 시 2,890,999원(감정가 34%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 숫자만으로 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 더욱이 현재 등기 소유자인 유건종의 2024년 등기 거래가액은 7,000,000원이지만, 현재 물건은 공부와 현황 면적이 다르고 제시외 건물이 포함되어 있어 단순 가격 비교만으로 가치 우위를 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,200원 |
| 1. 경매신청채권 · 조영현 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국투자저축은행 | 13,891,365원 | 393,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 5,900,000원 가정 시 총 채권액 18,891,365원 중 5,393,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 13,497,565원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 건물 구조. 조적조 스레트지붕 단층주택이며 외벽은 벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 및 목재 창호로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 387.0㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 단독, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 성장관리계획구역·가축사육제한구역에도 포함됩니다. 준보전산지·생산관리지역에는 접합니다.
- 공시지가. 31,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 원본 대조. 공부상 84.2㎡와 현황 약 59.8㎡가 상이하므로 건축물대장·등기·감정평가서·현황을 직접 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이라고 명시되어 있으므로 그 위치·구조·평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 사건상 용도는 연립/다세대이나 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 실제 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임대내역은 미상입니다. 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서의 최신 점유관계를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현지 거래사례와 실제 건물 상태를 별도로 확인하세요.
- 토지규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용계획을 이용 목적과 함께 대조하세요.
- 배당 변수. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 입찰 전 최신 배당요구 및 세금 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 실물 확인은 필수
이 사건은 등기만 보면 이해하기 어렵지 않습니다. 근저당권이 없고, 2025.11.17 강제경매개시결정을 기준으로 뒤의 가압류가 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 5,900,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 투자 판단의 핵심은 이 숫자가 아닙니다. 공부상 면적 84.2㎡와 현황 약 59.8㎡가 다르고, 제시외 건물이 포함되며, 사건상 용도와 감정평가 이용상태도 서로 다르게 보입니다. 최근 실거래 자료까지 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 확인할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능하지만 가격·현황은 보수적으로 검증해야 하는 유형입니다. 낙찰가를 고민하기 전에 실제 매각 대상과 현황 면적부터 확정하는 것이 순서입니다.
