대전지방법원 2025타경20560. 논산시 강경읍 황산리 112-9에 위치한 토지와 단독주택 이용 물건입니다. 감정가가 121,280,150원이었으나 3회 유찰을 거치며 최저매각가는 41,598,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 등기부상 근저당은 매각으로 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다.
특히 신은식은 2023.02.21 전입하여 말소기준권리인 2024.01.31 근저당보다 시점이 앞섭니다. 김영남은 토지 남서측 일부에 관련되어 있으나 전입일조차 확인되지 않았습니다. 이 물건에서 가장 먼저 풀어야 할 문제는 낙찰가격이 아니라 누가 어느 부분을 점유하고, 얼마의 보증금을 돌려받아야 하는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20560 (논산지원 · 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 황산리 112-9 |
| 도로명주소 | 충청남도 논산시 강경읍 황산3길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 344.0㎡ · 지목 대 · 부정형 · 완경사 |
| 건물 | 조적조 샌드위치판넬지붕 단층 주택 |
| 소유자 | 최진희 (2011.10.18 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 121,280,150원 |
| 최저매각가 | 41,598,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 에이아이에이프리미어파트너스주식회사 |
| 청구금액 | 57,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.31 근저당권 · 채권최고액 57,000,000원 |
| 채무자 | 최재성 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2024.01.31 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 에이아이에이프리미어파트너스주식회사이며, 채권최고액은 57,000,000원입니다. 2025.12.01 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
문제는 등기부에 나타난 권리의 말소와 임차인의 대항력은 별개라는 점입니다. 근저당보다 먼저 전입한 신은식의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 매수인에게 미배당 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다. 김영남의 토지 일부 점유 역시 권원과 대항력 여부가 미확정입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 인수액을 확정할 수 없다
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차·점유 관련자는 최재일·김영남·신은식 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 보증금 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 각자의 계약내용과 점유 권원은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
최재일 기호 1 및 기호 2 |
2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 인수 없음 |
|
김영남 기호 1 남서측 일부 토지 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
|
신은식 점유 부분 미상 |
2023.02.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 사실상 묶이는 현상이 생길 수 있습니다. 따라서 최저가 41,598,000원만을 실제 매입비용으로 보고 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.
최재일은 말소기준권리보다 늦은 2024.09.09 전입하여 주어진 전입관계상 선순위 대항력이 없습니다. 따라서 최재일의 보증금은 선순위 대항력에 의한 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인, 실질가격은 미확정
감정가는 121,280,150원, 현재 최저매각가는 41,598,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가 대비 약 34.3% 수준이 됐지만, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
같은 지역·유사한 단독주택 및 토지의 거래가격과 직접 비교할 수 있는 검증된 실거래 기준가격이 확인되지 않은 상태입니다. 더욱이 선순위 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 실제 취득비용은 표시된 최저매각가보다 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,148,764원 |
| 1. 근저당 · 에이아이에이프리미어파트너스주식회사 | 57,000,000원 | 40,449,236원 |
| 채권자 미배당 | — | 16,550,764원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(표상 계산) | — | 0원(잠정) |
위 배당표는 집행비용 및 근저당권을 중심으로 계산한 단순 추정입니다. 당해세·임차인의 최우선변제·우선변제금·실제 배당요구 등은 확정 반영되지 않았습니다. 근저당권자의 미배당액은 소멸할 담보권의 채권 부족분이며, 그 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다. 반면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 낙찰가, 남는 권리위험
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 41,598,000원 | 40,449,236원 | 16,550,764원 |
| 4회 유찰 가정 | 29,118,600원 | 28,194,465원 | 28,805,535원 |
| 5회 유찰 가정 | 20,383,020원 | 19,616,126원 | 37,383,874원 |
현재 회차에서 채권자 미배당은 16,550,764원입니다. 4회 유찰을 가정하면 28,805,535원, 5회 유찰을 가정하면 37,383,874원으로 늘어납니다. 이는 근저당권자에 대한 배당 부족액의 변화이며, 선순위 임차인의 보증금 인수액을 계산한 숫자는 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 강경읍 대흥리 소재 대전지방법원 논산지원 북서측 인근입니다. 주변은 관공서·단독주택·상가·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 토지 특성. 면적 344.0㎡, 지목 대, 부정형·완경사 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 확인되어 실제 진입로와 차량 접근 여건의 현장 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다. 조적조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 위생·급배수·난방설비 등이 설치되어 있습니다. 외벽은 치장벽돌 및 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역· 중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다. 신축·증축·용도변경 등을 계획한다면 관계 규제를 검토해야 합니다.
- 공시지가. 103,100원/㎡로 확인됩니다. 이 가격은 경매물건의 거래시세나 적정 낙찰가를 직접 의미하지 않습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각되는 제시외 건물의 위치·상태·포함 범위는 현장에서 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 기존 주택지에 위치한 단독주택·토지 일괄매각 물건으로, 토지 형상과 접도 조건, 제시외 건물 및 복수 점유자의 권리관계가 향후 이용과 매각에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교를 통한 환금성 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 신은식의 보증금 확정. 임대차계약서·전입세대·확정일자·배당요구·실제 점유를 확인하고, 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
- 김영남의 토지 점유 권원. 남서측 일부 토지의 점유·사용 범위를 현장에서 확인하고, 임대차·사용승낙·기타 점유 권원 및 대항력 유무를 검토해야 합니다.
- 최재일의 점유와 명도. 후순위 전입으로 보증금 인수 위험은 구별되지만, 실제 점유 부분 및 인도 협의 가능성은 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 위치와 상태를 확인하고, 매각대상과 현장 시설물이 일치하는지 대조해야 합니다.
- 실제 취득자금. 입찰금액 외에 인수 가능한 미배당 보증금, 명도비용·체납 관리비·수선비용·취득 관련 비용을 별도 검토해야 합니다.
- 토지 규제와 진입로. 제1종일반주거지역 및 각종 보호구역 규제, 세로한면(불) 접도 상태와 실사용 접근성을 점검해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 재확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 변경사항을 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%는 안전마진이 아니다”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 41,598,000원까지 떨어졌다는 점이 가장 눈에 띕니다. 그러나 경매 투자는 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 넘겨받는지가 중요합니다.
말소기준 근저당은 매각으로 소멸하지만, 신은식의 선순위 대항력이 확인되고, 김영남의 점유 관련 권리도 확정되지 않았습니다. 특히 두 사람의 보증금 및 권리관계가 명확해지지 않는 한, 최저매각가를 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 여기에 단독주택·토지의 개별성, 3회 유찰, 제시외 건물과 복수 점유에 따른 환금성·명도 부담까지 겹칩니다.
결론은 입찰 보류와 선순위 임차권 확인 우선입니다. 신은식의 보증금 및 배당 결과, 김영남의 점유 권원, 실제 매수인 인수액을 명확히 확인한 이후에만 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 현재로서는 큰 폭의 유찰을 근거로 저가 매수나 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다.
