대전지방법원 2025타경20560. 논산시 강경읍 황산리 112-9의 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 344.0㎡의 대지이고, 건물은 조적조 샌드위치판넬지붕 단층 주택으로 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최진희이며, 말소기준권리는 2024.01.31 에이아이에이프리미어파트너스주식의 근저당권 57,000,000원입니다. 이 근저당과 2025.12.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 신은식의 전입일은 2023.02.21로 말소기준권리보다 빠르고, 자료상 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 경매 배당계산표에 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있더라도, 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 김영남 역시 남서측 일부 토지를 점유하는 것으로 조사됐으나 전입일과 보증금이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20560 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 황산리 112-9 · 충청남도 논산시 강경읍 황산3길 16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 344.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 조적조 샌드위치판넬지붕 단층 주택 |
| 소유자 | 최진희 |
| 감정가 / 최저가 | 121,280,150원 / 84,896,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 57,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 점유자가 남는다
말소기준은 2024.01.31 설정된 에이아이에이프리미어파트너스주식의 근저당권입니다. 등기부상 경매로 인수할 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 다만 경매 권리분석은 등기만으로 끝나지 않습니다. 신은식은 2023.02.21 전입하여 말소기준보다 앞서고, 자료상 대항력이 있는 것으로 판정됐습니다. 보증금이 미상이므로 미배당 보증금이 존재하는지와 매수인이 얼마를 승계할지는 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차·점유관계 — ‘인수 0원’으로 보면 안 되는 이유
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재일 | 기호 1. 및 기호 2. | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김영남 | 기호 1. 남서측 일부 토지 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
| 신은식 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 121,280,150원, 현재 최저매각가는 84,896,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 59,427,199원, 3회 유찰 시 41,599,039원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 점유자인 신은식의 보증금이 미상이므로 84,896,000원만을 실질취득가로 보아 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,928,128원 |
| 1. 근저당 · 에이아이에이프리미어파트너스주식 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,967,872원 |
위 배당표는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 실질 인수 여부는 이 표만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 조적조 샌드위치판넬지붕 단층 주택입니다.
- 주위환경. 대전지방법원 논산지원 북서측 인근으로 관공서·단독주택·상가·근린생활시설이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 344.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(불), 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 103,100원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 및 기타설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각조건. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신은식 보증금 확인. 2023.02.21 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김영남 점유관계 확인. 남서측 일부 토지의 점유권원과 전입 여부, 보증금 존재 여부가 확인되지 않았습니다.
- 최재일 보증금 확인. 2024.09.09 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 매수인 인수분을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각범위를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 역사문화환경보존지역·상대보호구역 등 토지이용계획상의 제한을 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인해 점유관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2024.01.31 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 선순위 점유자 신은식입니다. 2023.02.21 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금은 미상입니다. 김영남의 전입일과 보증금도 확인되지 않았습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 84,896,000원이지만, 이 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액과 실질취득가는 미상이기 때문입니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 먼저 선순위 점유자의 계약관계와 보증금을 확정해 실질취득가를 계산하는 것입니다.
