대전지방법원 2025타경20566. 충남 논산시 벌곡면 덕목리 162-3에 소재한 주택 및 토지 관련 경매입니다. 건물은 시멘트블럭조 강판지붕 단층으로, 감정평가상 주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이민우이며, 2015.04.30 소유권이전등기를 마쳤습니다. 대사신용협동조합이 2025년 임의경매를 신청했고, 청구금액은 192,838,869원입니다.
가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 대비 최저가가 34.3%로 낮아졌기 때문입니다. 하지만 이 사건에서는 가격보다 먼저 점유자 이종식의 권리와 근저당권의 실제 존속관계를 확인해야 합니다. 임대차관계의 실질 및 대항력에 관한 채권자 의견서도 제출되어 있어, 점유관계에 대한 법적 다툼 가능성을 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20566 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 162-3 도로명주소: 충청남도 논산시 벌곡면 대둔로627번길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물 구조 | 시멘트블럭조 강판지붕 단층 · 실제 약 73.2㎡로 기재 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 기재 면적 571.0㎡ · 계획관리지역 |
| 소유자 | 이민우 (2015.04.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 141,641,200원 / 48,582,000원 |
| 유찰 현황 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 신청채권자 | 대사신용협동조합 |
| 청구금액 | 192,838,869원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 건물의 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 근저당권 이전이 핵심
등기상 확인되는 주요 권리는 2015.04.30 설정된 대사신용협동조합 근저당권(채권최고액 286,000,000원)과 2025.11.26 임의경매개시결정입니다. 이와 별도로 2026.03.23에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
과거 논산동부농업협동조합·양촌농업협동조합의 근저당권과 가압류, 논산시 압류 등은 말소된 이력이 있습니다. 다만 이러한 과거 말소 이력만으로 현재 경매의 권리관계가 안전하다고 판단할 수는 없습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 가능, 보증금 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이종식이 확인됩니다. 전입신고일은 2014.10.24로 2015년 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 다만 이용 부분이 본건 전부, 농경지 등으로 표시되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확정적으로 판단하기 어렵습니다.
| 점유자 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
이종식 본건 전부 · 농경지 등 |
2014.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신고 확인 2026.03.26 |
실제 점유 신고자 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 배당요구 신고 사실만으로 보증금 액수, 우선변제권 또는 전액 배당 여부가 확정되지는 않습니다.
유효한 대항력이 인정되고 보증금 중 배당받지 못한 금액이 남는다면, 그 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재에는 실질취득금액의 상한을 계산할 수 없습니다.
③ 실질취득가격 — 최저가는 총취득원가가 아니다
현재 최저매각가는 48,582,000원입니다. 그러나 이 가격은 입찰 가능한 최저매각가격일 뿐, 매수인이 최종적으로 부담할 총액을 뜻하지 않습니다.
| 현재 최저매각가 | 48,582,000원 |
|---|---|
| 점유자 보증금 | 미상 |
| 배당 후 인수 가능액 | 미확정 |
| 실질취득가격 | 낙찰가 + 확정되는 인수액 |
| 시세 대비 가격 판단 | 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 판단 보류 |
특히 선순위 대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금에서 배당받지 못한 보증금을 매수인이 부담하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 그 경우 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득가격은 보증금 수준에 가까워져, 유찰만으로 매수인의 경제적 부담이 줄어든다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배분 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,274,476원 |
| 신청채권 · 대사신용협동조합 | 192,838,869원 | 0원 |
| 소유자 잔여(잠정 계산값) | — | 47,307,524원 |
| 합계 | — | 48,582,000원 |
위 배분은 집행비용과 잔여액을 표시한 잠정 계산입니다. 실제 채권자 배당순위, 담보채권 배당, 조세 및 임차인 배당이 확정된 배당표가 아닙니다.
근저당권 이전관계, 실제 피담보채권, 배당요구 및 우선순위가 반영된 정식 배당 검토가 선행되어야 합니다. 마찬가지로 잠정 계산의 매수인 인수액 0원도 실제 인수액 0원의 근거가 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 계산상 소유자 잔여 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 48,582,000원 | 34.3% | 47,307,524원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 34,007,400원 | 24.01% | 32,995,267원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 23,805,180원 | 16.81% | 22,976,687원 | 미확정 |
회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 선순위 점유자의 권리가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 보증금 인수 여부가 확정되지 않는 한 최저가 하락을 곧바로 실질취득원가 하락으로 해석할 수 없습니다. 위 소유자 잔여액도 채권자 배당이 반영되지 않은 잠정 계산값입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 논산시 벌곡면 덕목리 농막골마을 내에 위치합니다. 주변은 전, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 시멘트블럭조 강판지붕 단층 주택으로, 급배수·급탕·위생·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 건물의 차이. 목록1 건물은 실제 강판지붕 약 73.2㎡로, 지붕재 및 면적이 공부와 다소 상이하지만 대체로 동일성이 인정되어 평가되었습니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물이 매각에 포함되며 목록1 건물에는 태양광발전설비가 포함됩니다. 목록3 지상에는 이동통신 중계탑이 소재합니다.
- 토지 상태. 기재된 토지는 지목 대, 면적 571.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 접도 조건입니다. 목록2 토지 일부는 현황 도로로 사용되고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 확인됩니다. 기재된 개별공시지가는 38,900원/㎡입니다.
- 환금성. 농촌지역의 주택·토지 복합물건에 해당하므로 일반 아파트와 같은 방식으로 가격 및 거래 유동성을 평가하기 어렵습니다. 실제 매수층과 재매각 가능성 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 이종식의 권리. 2014.10.24 전입의 실제 주택 점유 요건, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인합니다.
- 채권자 의견서. 임대차관계의 실질과 대항력에 관한 제출 의견서의 원문 및 근거자료를 반드시 검토합니다.
- 말소기준권리. 2015.04.30 대사신용협동조합 근저당권과 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 법적 관계를 확인합니다.
- 배당표 재검토. 신청채권 192,838,869원, 채권자 배당 0원 및 계산상 소유자 잔여액 사이의 정합성을 확인하고 실제 배당순위를 다시 분석합니다.
- 인수금 확정. 입찰가격 외에 매수인이 부담할 수 있는 미배당 임차보증금 및 기타 권리상의 부담을 확인합니다.
- 매각 범위. 주택·토지 일괄매각 범위, 제시외 건물, 태양광발전설비, 이동통신 중계탑 및 현황 도로 이용관계를 현장과 매각문서로 대조합니다.
- 건물 상태. 실제 면적 약 73.2㎡와 공부의 차이, 지붕 구조, 설비 상태 및 유지보수 필요성을 확인합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 인근 주택·토지 거래사례, 토지 이용조건 및 건물 상태를 반영하여 실제 시장가치를 검토합니다.
- 명도·관리 부담. 점유자의 법적 지위와 인도 가능성, 미납 공과금 및 기타 관리상 부담을 확인합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 접수문건을 확인합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 미확정 인수액”
이 사건은 감정가 141,641,200원에서 최저가 48,582,000원까지 하락한 물건입니다. 그러나 가격 하락을 곧바로 투자 메리트로 연결하기에는 권리관계와 총취득원가의 불확실성이 큽니다.
특히 2014.10.24 전입한 이종식의 임대차 실질 및 대항력, 보증금 미상에 따른 인수 가능성, 2015년 근저당권과 2026년 이전등기의 관계, 실제 배당순위 등을 먼저 확인해야 합니다.
또한 이 물건은 아파트가 아니라 주택 및 토지의 일괄매각이며, 제시외 건물·태양광발전설비·이동통신 중계탑·현황 도로 등 별도 검토할 요소도 존재합니다. 3회 유찰 사실은 확인되지만, 최근 거래를 통한 시세 우위는 입증되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리확정 우선입니다. 점유자의 보증금과 인수 가능액, 근저당권의 실제 존속상태, 매각 범위 및 시장가치가 확인되기 전에는 최저가만을 기준으로 응찰가를 정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 가격이 아니라 낙찰 후 최종적으로 얼마를 부담하게 되는지입니다.
