대전지방법원 2025타경20566. 논산시 벌곡면 덕목리 162-3 소재 부동산으로, 사건상 용도는 기타 + 토지이고 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 571㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 감정가 141,641,200원의 70%인 99,148,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 싸졌다”는 접근이 위험합니다. 이종식이 본건 전부를 농경지 등으로 사용하고 있으며 전입신고일이 2014.10.24로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
이종식은 2026.03.26 배당요구를 했습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 점을 감안하면 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 미배당 보증금이 존재하면 매수인의 실질 취득비용은 최저매각가만으로 결정되지 않습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 최저가 99,148,000원을 기준으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20566 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 162-3 · 충청남도 논산시 벌곡면 대둔로627번길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 571㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이민우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 141,641,200원 / 99,148,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 192,838,869원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 공시지가 | 38,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차인 전입시점
등기 흐름에는 과거 근저당권과 가압류·압류가 다수 등장하지만, 자료상 상당수는 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다. 2015.04.30 대사신용협동조합 명의 채권최고액 286,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록도 있습니다. 별도로 2025.11.26 대사신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 제공된 권리판단에서는 이 경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종식 | 본건 전부 · 농경지 등 | 2014.10.24 | 미상 | 2026.03.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이종식이 확인되고 2026.03.26 배당요구도 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남을지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,184,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,963,336원 |
제공된 예상배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 이종식의 보증금도 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 소유자 잔여 96,963,336원과 매수인 인수 0원은 임차관계가 확정되면 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 99,148,000원 | 70% | 96,963,336원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 69,403,600원 | 49% | 67,754,335원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,582,520원 | 34.3% | 47,308,035원 | 0원 |
현재 회차가 99,148,000원, 2회 유찰 시 69,403,600원, 3회 유찰 시 48,582,520원으로 내려가지만, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 가격이 낮아지는 것만으로 투자 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 존재하고 낙찰가를 웃돈다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
⑤ 현황·입지·물건 특성
- 주위환경. 논산시 벌곡면 덕목리 농막골마을 내에 위치하며, 주변은 전·농가주택·임야·소규모 공장·창고 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 일반적인 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건물이며 주택으로 이용 중입니다. 급배수·급탕·위생·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리구역·가축사육제한구역이며, 토지 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하며, 목록1 건물에는 태양광발전설비가 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록1은 실제 시멘트블럭조 강판지붕 약 73.2㎡로 지붕재와 면적이 다소 상이하나 대체로 동일성이 인정돼 평가됐습니다.
- 목록3. 지상에 이동통신 중계탑이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이종식 보증금 확인. 입찰 전 매각물건명세서·배당요구서·임대차 관련 원문을 확인해 실제 보증금과 임대차 내용을 확정해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전입일은 2014.10.24이나 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 우선변제 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 금액으로 가격을 다시 판단해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 실제 건물은 시멘트블럭조 강판지붕 약 73.2㎡로 기재돼 있고 지붕재·면적 차이가 있으므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 일부 도로 확인. 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이므로 이용범위와 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 태양광·중계탑 확인. 태양광발전설비와 목록3 지상의 이동통신 중계탑에 관한 현장 이용관계와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘99,148,000원짜리’라고 단정할 수 없다
감정가 141,641,200원에서 1회 유찰돼 최저가는 99,148,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 이 숫자가 아닙니다. 2014.10.24 전입한 이종식의 보증금이 미상이라는 점입니다. 배당요구는 2026.03.26 이뤄졌지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 계산표의 인수 0원만을 근거로 안전하다고 결론 내리거나, 1회 유찰된 최저가를 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 보증금 확인 전에는 실질취득비용 자체가 미정입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임대차 원문을 확인해야 하는 물건이며, 그 확인이 끝난 뒤에야 99,148,000원이 의미 있는 입찰가격인지 판단할 수 있습니다.
