대구지방법원 2025타경7451. 대구 동구 신천동 276-21의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지 면적은 213.6㎡이고 제3종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 감정평가상 건물은 세멘벽돌조 2층 건물로, 가) 건물은 1975.11.14., 나) 건물은 1980.12.18. 사용승인됐습니다. 이용상태는 가) 1·2층 주택, 나) 1·2층 근린생활시설로 조사됐으며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께 나) 건물 2층이 공부상 주택이지만 실제로는 근린생활시설이라는 점이 기재돼 있습니다.
현재 최저가는 459,587,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 게다가 1층 점유자 김미화는 2020.06.23. 전입해 말소기준 2022.10.27.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고, 인수액도 0원으로 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7451 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 276-21 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 가) 1·2층 주택 · 나) 1·2층 근린생활시설 |
| 토지 | 213.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 제일기술주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 937,932,400원 / 459,587,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기상 말소기준은 2022.10.27. 중소기업은행 근저당권 900,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사대구은행 근저당 120,000,000원, 주식회사아이젠테크 근저당 620,000,000원, 신용보증기금 가압류 1,393,500,000원, 중소기업은행 가압류 122,912,752원과 750,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 핵심은 1층 김미화
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제일바이오헬스 주식회사 서상혁 | - | 2024.09.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미화 | 1층 | 2020.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성애 | 2층 | 2024.11.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 점유자는 3명입니다. 제일바이오헬스 주식회사 서상혁과 김성애는 각각 2024.09.09., 2024.11.06. 전입해 말소기준보다 늦습니다. 반면 김미화는 2020.06.23. 전입으로 시점이 앞서므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 하락했어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 937,932,400원, 현재 최저매각가는 459,587,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 321,710,900원, 4회 유찰 시 225,197,630원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 특히 대항력 가능 임차인의 인수액까지 확정되지 않아, 응찰 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 최저가 + 실제 인수액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 459,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,995,870원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 452,591,130원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아이젠테크 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,393,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 122,912,752원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,906,412,752원 중 배당액은 452,591,130원이고, 미배당액은 3,453,821,622원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 김미화의 보증금 미상 문제와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 소재 지하철 1호선 신천역 남동측 인근. 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 신천역과 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 213.6㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면. 공시지가는 1,653,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건물. 가) 건물 사용승인일 1975.11.14., 나) 건물 사용승인일 1980.12.18.로 오래된 세멘벽돌조 2층 건물입니다.
- 실제 이용. 가) 1·2층은 주택, 나) 1·2층은 근린생활시설이며, 나) 2층은 공부상 주택이나 실제 근린생활시설입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김미화 보증금 확인. 2020.06.23. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 김미화에게 인수되는 미배당 보증금이 확인되면 최저가 459,587,000원에 그 금액을 더해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 감정가 49% 착시 경계. 실거래 자료가 없으므로 49%라는 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 용도·현황 확인. 나) 2층은 공부상 주택이나 실제 근린생활시설입니다. 실제 사용 상태와 인허가·용도 문제를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 경계·현황·점유범위를 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 명도. 김미화, 김성애, 제일바이오헬스 주식회사 서상혁의 실제 점유범위와 퇴거·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 봐야 할 것은 미상 임차보증금”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 937,932,400원짜리 물건이 두 차례 유찰돼 459,587,000원까지 내려온 사례입니다. 등기부의 후순위 담보와 가압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하므로 등기상 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다.
하지만 입찰 결론은 가격이 아니라 임차관계 확인이 끝난 뒤 내려야 합니다. 1층 김미화가 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 459,587,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없으며, 실거래 자료도 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 가능 임차인은 미확정. 이 물건의 승부처는 김미화의 보증금과 권리관계를 확인해 실제 인수액을 확정하는 데 있습니다.
