서울중앙지방법원 2025타경102586. 서울 관악구 봉천동 신성빌라 2층 201호, 전용 39.82㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김민범으로, 2021.06.14. 거래가 205,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2021.06.29. 접수된 마포구 압류입니다. 이후 강남구·국세·인천 부평구· 서울 마포구·국민건강보험공단·서울 중구·수원시·대구 서구·서울 관악구의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기상 압류가 아니라 임차인입니다. 임차인 임태섭은 계약일 2021.04.17., 점유개시 2021.05.22., 전입 2021.05.26., 확정일자 2021.05.10.로, 말소기준일 2021.06.29.보다 전입이 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 제거하는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1578-25 2층 201호 · 도로명 서울특별시 관악구 청룡13길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.82㎡ · 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김민범 (2021.06.14. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 147,840,000원 (6회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.29. 압류
말소기준 이후 등기된 압류 9건과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차권등기는 2023.06.27. 접수되어 등기 순위 자체는 말소기준보다 늦지만, 임차인의 실제 전입일이 2021.05.26.이므로 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 전입·점유 시점을 기준으로 해야 합니다.
② 임차인 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
실제 임차인은 임태섭 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재돼 있으나 실제 임차인 수에 더하지 않으며, 보증금도 205,000,000원 한 건으로 보아야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임태섭 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2021.04.17 점유 2021.05.22 전입 2021.05.26 확정 2021.05.10 배당요구 2023.06.27 | 205,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 실질 0원* 확약 전 룰상 60,029,760원 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 60,029,760원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,272,000원 | 89,183,808원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 41% | 94,617,600원 | 112,485,517원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 확약 때문에 그 구조가 해소되어 실질취득액이 각 회차 매각가와 같아집니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 최근 거래보다 낮다
신성빌라는 9세대, 1993.12.22. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적은 전용 39.82㎡이며, 면적이 유사한 확인 거래는 2건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 39.93㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 39.82㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 210,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득액 147,840,000원은 이 금액의 70.4%입니다. 최근 거래는 이전 거래 205,000,000원보다 높아 추세도 +2.4%로 집계됐습니다. 따라서 이 사건은 확약이 유효하다는 조건 아래에서는 가격상 최근 거래보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,760원 |
| 1. 임차인 임태섭 보증금 · 우선변제 | 205,000,000원 | 144,970,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표상 임차보증금과 신청채권자 청구액이 각각 205,000,000원으로 나타나지만, 실제 임차인은 1명이며 보증금을 410,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 전 룰 계산상 임차인 미배당액은 60,029,760원이지만, 확약에 따른 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하면 매수인 인수는 실질 0원입니다. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영락고등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울대입구역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 도로. 남측 약 6m, 서측 약 4m 포장도로에 접한 사다리형 평지의 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 161.2㎡, 공시지가 4,394,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 9세대·1993.12.22. 사용승인의 소규모 다세대이며, 확인 실거래가 2건에 불과해 아파트보다 가격 검증과 재매각이 까다로울 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.04.01. 제출 문서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 협조 서류를 확인하세요.
- 배당 변동. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세 여부에 따라 임차인 배당액은 달라질 수 있으나, 확약에 잔존채권 포기가 포함돼 있는지가 핵심입니다.
- 점유와 명도. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 현황조사·현장방문으로 다시 확인하고 인도 일정과 비용을 검토하세요.
- 시세 표본. 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 최신 거래 210,000,000원을 그대로 확정 시세로 보지 말고 인근 유사 다세대와 함께 비교하세요.
- 환금성. 6회 유찰, 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%의 원인이 권리 문제였는지 건물 상태·대출·수요 문제였는지 확인하세요.
- 현장 상태. 전유부분 내부 상태, 누수·결로·설비 노후, 공용부 관리 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 서류. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약이 유효하면 가격 메리트, 아니면 인수형”
이 물건은 결론이 확약서의 효력에 따라 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 보증금 205,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가에서 60,029,760원을 추가로 인수할 수 있는 구조입니다. 낙찰가만 낮아졌다고 실질취득이 크게 싸지는 물건이 아닙니다.
반대로 2026.04.01. 확약서대로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 최저가 147,840,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 210,000,000원의 70.4%입니다. 다만 6회 유찰된 9세대 노후 다세대이고 거래 표본도 적으므로, 권리는 확약 원본으로 확인하고 가격은 현장 상태와 환금성으로 검증하는 조건부 접근이 맞습니다.
* 확약 전 배당 계산상 미배당 보증금 60,029,760원이 발생하지만, 2026.04.01. 주택도시보증공사 확약서에 기재된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행되는 것을 전제로 매수인 인수를 실질 0원으로 판단했습니다.
