서울중앙지방법원 2025타경102627. 종로구 창신동 제이타워Ⅱ 3층 310호로, 경매 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 숫자만 보면 감정가 271,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 88,802,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다.
임차인 조주현은 2022.03.03 전입·점유를 시작했고, 2022.02.16 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023.09.19 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 86,803,564원만 배당받고, 남은 163,196,436원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 251,998,436원으로, 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 총액은 계속 보증금 250,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 제3층 제310호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립) 이용 |
| 면적 / 건물 | 15.64㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 11층 중 3층 |
| 단지 | 제이타워 · 48세대 · 2021.05.28 준공 |
| 소유자 | 이의선 (2022.02.15 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 88,802,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.09.19 잠실세무서장의 압류입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 임차권등기도 등기 순서만 보면 말소기준 이후이지만, 조주현의 전입·점유는 2022.03.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소와 보증금 반환채무의 소멸은 같은 의미가 아닙니다. 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조주현 | 전유부분 전부 | 2022.03.03 | 2022.02.16 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 163,196,436원 |
조주현은 임대차계약일 2022.02.15, 확정일자 2022.02.16, 전입·점유개시일 2022.03.03이며 2023.12.26 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 우선변제권을 행사하더라도 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수는 불가능하고, 부족분은 대항력에 따라 매수인이 부담합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
제이타워 유사 면적 거래 12건의 전체 평균은 239,750,000원이지만, 과거 240,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 222,500,000원, 최신 거래 250,000,000원, 최근 거래 추세 -8.5%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 239,750,000원 |
표면 최저가 88,802,000원은 최근 12개월 평균의 39.9%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 인수액을 더한 실질취득액 251,998,436원은 최근 12개월 평균보다 29,498,436원 높고, 최신 거래 250,000,000원보다도 1,998,436원 높습니다. 최근 거래 추세까지 -8.5%이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,998,436원 |
| 1. 임차인 조주현 보증금 | 250,000,000원 | 86,803,564원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 163,196,436원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 미달합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 임차인 미배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라집니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 88,802,000원 | 163,196,436원 | 251,998,436원 |
| 6회 유찰 시 | 71,041,600원 | 180,637,149원 | 251,678,749원 |
| 7회 유찰 시 | 56,833,280원 | 194,589,719원 | 251,422,999원 |
유찰이 이어져 최저가가 88,802,000원에서 71,041,600원, 56,833,280원으로 내려가도 인수액은 163,196,436원에서 180,637,149원, 194,589,719원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 계속 251,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건은 유찰만 기다린다고 총취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남측 인근으로 업무시설·오피스텔과 근린생활시설이 섞인 주상지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1·6호선 동묘앞역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물의 3층 310호이며 급배수·난방·소화·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·동대문 지구단위계획구역 등에 속하며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 환금성. 48세대, 전용 15.64㎡ 규모이고 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 경매 통계상 평균 5.4회 유찰, 매각률 0.0%로 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 시세 시점. 거래 표본의 최신 거래월은 2024.07이므로 매각기일 기준 가격 판단 전 최신 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액 계산. 응찰가에 조주현의 미배당 보증금 승계액을 반드시 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 당해세와 집행비용 변동으로 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 전입·점유의 연속성과 임차권등기명령 관련 서류를 주민등록 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.03 등기된 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항의 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 경매상 근린시설, 감정상 도시형생활주택 이용이므로 건축물대장·집합건축물대장·현장 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 인도 상태, 보증금 반환 및 명도 협의 조건을 사전에 확인해야 합니다.
- 관리비·기계식주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식주차 이용 가능 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “88,802,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려갔다는 사실보다, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원이 더 중요합니다. 현재 최저가로 낙찰받아도 임차인 미배당액 163,196,436원을 인수해 실질취득액이 251,998,436원에 이릅니다. 이는 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 높고, 최신 거래 250,000,000원도 웃돕니다.
여기에 최근 거래 추세 -8.5%, 현재 5회 유찰, 단지 경매 평균 5.4회 유찰, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 유찰이 한두 번 더 이어져도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 고정됩니다. 권리위험은 크고 가격 메리트는 확인되지 않는 구조입니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 88,802,000원이지만, 경제적 판단 기준은 251,998,436원입니다.
