서울중앙지방법원 2025타경102627. 종로구 창신동 (통칭)제이타워Ⅱ 3층 310호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 소유자 이의선은 2022.03.03. 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2023.09.19. 잠실세무서장의 압류를 말소기준으로 보되, 임차인 조주현의 주민등록·점유가 2022.03.03.로 더 빠르다는 점입니다. 따라서 확약이 없었다면 보증금 미배당분의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.

하지만 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사 확약서가 결론을 바꿉니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 이 확약이 적용되는 조주현 임차보증금에 대해서는 실질 인수 0원*으로 봐야 합니다. 다만 이 효과는 확약 대상 임차인에 한정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있었지만 확약이 핵심

말소기준은 2023.09.19. 잠실세무서장 압류입니다. 경기신용보증재단 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 조주현은 임대차계약일 2022.02.15., 확정일자 2022.02.16., 주민등록·점유개시 2022.03.03.으로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 원래의 권리 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 가진 임차인입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 조주현은 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 별도 실제 임차보증금으로 봅니다. * 2026.06.26. 확약서 반영 결과입니다. 데이터상 일반 시나리오 계산에서는 7회 유찰 시 37,035,200원, 8회 유찰 시 79,788,160원의 인수액이 산출되지만, 확약이 적용되는 조주현에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 현재 최저가

제이타워의 유사면적 거래 12건 평균은 239,750,000원이지만, 이 평균에는 과거 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 최근 추세를 우선해서 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2024.07. 250,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -8.5% 흐름입니다.

현재 최저가 271,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.8%입니다. 전체 거래 평균 239,750,000원과 비교해도 최저가 비율은 113.0%입니다. 무엇보다 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 250,000,000원보다도 현재 최저가가 높고, 가격 추세까지 -8.5%이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)

현재 회차 배당 시나리오상 조주현 보증금은 250,000,000원 전액 배당되고, 경기신용보증재단은 16,406,000원을 배당받으며, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 일반 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 확약 후 실질

* 일반 계산 인수액은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 그대로 승계한다고 본 시나리오 값입니다. 이 사건은 2026.06.26. 확약으로 해당 임차인의 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 조주현에 한해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창신초등학교 남측 인근이며, 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 섞인 주상지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1·6호선 동묘앞역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상11층 건물의 3층 310호입니다.
• 설비. 급배수·난방·소화·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 7,328,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 제이타워는 48세대, 2021.05.28. 준공이며, 경매 통계상 평균 유찰횟수 5.3회·낙찰률 0.0%로 표시되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 효력 범위와 대상 임차인을 매각기일 전 원문으로 다시 확인하세요.
• 현재 가격 착시 경계. 6회 유찰이라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 여전히 최근 12개월 평균의 121.8%입니다.
• 최근 가격 흐름. 최근 구간이 이전 구간 대비 -8.5%이고 최신 거래가 250,000,000원이므로, 과거 전체 평균 239,750,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 점유 확인. 등기부상 조주현 임차권이 확인되지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 2022.03.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 법적 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”

이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 인수 위험이 큰 물건입니다. 실제로 조주현은 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유했고, 보증금도 250,000,000원입니다. 그러나 2026.06.26. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 조주현에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 현재 회차가 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 실질취득 271,000,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 높고 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세는 -8.5%, 경매 평균 유찰횟수는 5.3회이며 낙찰률도 0.0%로 표시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 현재 가격과 환금성입니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 현재 최저가 기준으로는 최근 시세 이상의 가격이라는 점을 가장 먼저 봐야 합니다.