대구지방법원 2025타경8225. 사건 소재지는 경상북도 칠곡군 왜관읍 금남리 563-2이고, 등기 건물 표제에는 금남리 569가 기재되어 있습니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지이지만 감정평가 이용상태에서 목록 11-가 건물은 단독주택, 확인된 토지는 과수원으로 파악됩니다. 소유자는 이정원이며, 말소기준권리는 2020년 9월 4일 설정된 왜관농업협동조합 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다.
말소기준 이후인 2025년 5월 7일 농업협동조합중앙회 가압류 13,072,486원과 2025년 5월 28일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 6월 5일에는 해당 6번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8225 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 금남리 563-2 |
| 등기 건물 표제 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 금남리 569 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 목록 11-가 단독주택 · 확인된 토지 지목 과수원 |
| 소유자 | 이정원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,677,782,560원 / 5,677,782,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 왜관농업협동조합 / 1,212,976,226원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.04 왜관농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 현장 확인은 별개
확인된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유상태는 입찰 전 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 별도 점유자가 존재한다고 단정할 자료도 없으므로, 현재 확인 범위에서는 임차보증금 승계액을 가산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 가격이 싸다는 근거는 없다
이 사건은 현재 0회 유찰된 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 5,677,782,560원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 5,677,782,560원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지를 숫자로 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 배당상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,677,782,560원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,542,226,048원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,633,780,838원 | 0원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 내려가지만 인수액이 새로 발생하는 구조는 아닙니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 특히 이 물건은 농림지역·농업진흥구역의 토지와 주택, 조경수·관정·제외물건이 함께 얽혀 있어 일반적인 주거용 집합건물과 같은 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,677,782,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 59,177,826원 |
| 2. 근저당 · 왜관농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 13,072,486원 | 13,072,486원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,485,532,248원 |
현재 회차 가정에서는 등재된 근저당·가압류 채권액이 전액 배당되고 5,485,532,248원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 미반영 요소에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·현장 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남마을회관경로당 남서측 인근이며, 주변은 전·답·과수원 등으로 형성된 지방도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 67번 지방도가 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물 이용. 목록 11-가는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 단독주택으로, 위생·급배수·유류온수보일러 난방과 가정용 태양광 발전설비·태양열 온수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목·이용상황이 과수원, 면적 476㎡, 공시지가 56,100원/㎡이며 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 이용 제한. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역이고, 기호 1 토지 일부는 접도구역에 저촉됩니다.
- 인접지 점유. 기호 2 토지 일부가 인접지 금남리 561, 558-4에서 점유·사용 중인 상태를 감안해 평가되었습니다.
- 관정. 본건 토지상에 산재하는 다수의 지하수 관정설비는 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 내부 미확인. 목록 11 건물 일부는 폐문으로 내부구조와 마감재를 확인하지 못해 일반건축물대장상의 용도와 일반적 이용상황을 기준으로 평가되었습니다.
- 부속설비. 목록 11-가 옥상의 가정용 태양광발전설비와 태양열온수설비는 부속설비로 판단되어 건물에 포함 평가되었습니다.
- 매각 제외물건. 지상에 있는 소유자 미상의 컨테이너와 비닐하우스 등은 이동·철거가 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 조경수. 칠엽수 5주, 회양목 100주, 배롱나무 3주, 모과나무 4주가 타인에게 매각됐다는 주장이 있으나 실제 매각 여부와 물건 특정이 곤란하며, 감정평가에서는 기준시점 현재 소재하는 조경수 전체를 평가했습니다.
- 밀식 상태. 목록 1~9 지상에는 가식 중인 조경수가 밀식되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건 소재지와 등기 지번 대조. 사건 소재지는 금남리 563-2, 등기 건물 표제는 금남리 569로 나타나므로 매각목록별 토지·건물 대응 관계를 원본에서 정확히 확인하세요.
- 기호 2 경계·점유 확인. 금남리 561, 558-4에서 일부 점유·사용 중인 범위와 실제 현황을 현장에서 확인하세요.
- 조경수 귀속 확인. 칠엽수 5주·회양목 100주·배롱나무 3주·모과나무 4주에 대한 제3자 매각 주장과 실제 특정 가능 여부를 확인하세요.
- 매각 제외물건 구분. 소유자 미상의 컨테이너·비닐하우스 등은 매각 제외이므로 낙찰 대상과 현장 물건을 혼동하지 않도록 구분하세요.
- 내부 상태 확인. 목록 11 건물은 일부 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 실제 구조·마감·관리상태를 직접 점검하세요.
- 토지 이용 제한 확인. 농림지역·농업진흥구역과 기호 1 접도구역 저촉 등 이용 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각목록, 포함·제외물건과 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2020.09.04 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리표가 아니라 현장에 있습니다. 농업진흥구역과 접도구역 제한, 인접 토지의 일부 점유, 제3자 매각 주장이 있는 조경수, 매각 제외 컨테이너·비닐하우스, 다수 관정, 일부 내부 미확인 건물까지 확인할 대상이 많습니다.
또한 신건 최저가 5,677,782,560원이 실제 시장가격에 비해 유리한지를 판단할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 곧 메리트라는 해석은 금물입니다. 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장·토지 확인은 필수라는 세 문장으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.
