대구지방법원 2025타경8366. 대구 수성구 만촌동 ‘한흥아트빌’ 1층 101호, 전유부분 84.765㎡ 아파트입니다. 감정가는 225,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 157,500,000원, 감정가의 70%입니다. 이 사건의 말소기준은 2005.03.15. 성내새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 설정된 성내새마을금고의 2016년 근저당과 서울보증보험·대구신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 눈에 띄는 것은 가격입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 236,500,000원, 최신 거래는 2024.11. 243,000,000원인데 현재 최저가는 157,500,000원으로 최근 12개월 평균의 66.6%입니다. 전체 실거래 평균 242,200,000원만을 기준으로 보지 않아도 최근 시세 대비 할인폭이 큽니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -3.9%로 하락 방향이므로, 할인율만으로 가격 위험이 사라진다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8366 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1382 1층 101호 · 도로명 대구광역시 수성구 동원로28길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 84.765㎡ · 방3·거실·주방·욕실 · 10층 중 1층 · 남동향 |
| 소유자 | 정연숙 지분 5분의 3 · 남희정 지분 5분의 2 |
| 소유권 원인 | 2024.12.04. 상속 · 2025.06.11. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 성내새마을금고 / 121,966,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인 | 2004.01.15 |
| 단지 규모 | 한흥아트빌 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2005.03.15. 을구 4번 성내새마을금고 근저당입니다. 등기 내용에는 채권최고액 26,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 현재 남아 있는 을구 8번 성내새마을금고 근저당 144,000,000원과 갑구의 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
한흥아트빌 동일 면적 84.77㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 242,200,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 236,500,000원과 최신 거래 243,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 157,500,000원은 최근 12개월 평균의 66.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.77㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2024.02 | 84.77㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 84.77㎡ | 2 | 243,000,000원 |
| 2021.12 | 84.77㎡ | 4 | 247,500,000원 |
| 2021.12 | 84.77㎡ | 4 | 247,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.765㎡ | 2건 | 236,500,000원 |
전체 확인 거래의 최저가는 230,000,000원, 최고가는 247,500,000원입니다. 현재 최저가 157,500,000원은 이 거래가격대보다 낮습니다. 특히 최근 12개월 평균 236,500,000원과 비교하면 차이가 79,000,000원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 단계에서 이미 상당한 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 성내새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 성내새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 24,132,000원 | 10,495,000원 |
| 갑구 16번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 39,325,205원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 확인 채권 총액은 227,457,205원, 예상 배당액은 154,495,000원, 미배당액은 72,962,205원입니다. 을구 4번 근저당권은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 157,500,000원 | 154,495,000원 | 72,962,205원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 110,250,000원 | 107,906,500원 | 119,550,705원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 77,175,000원 | 75,385,850원 | 152,071,355원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물 현황도상 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용 중인 아파트이며 전유부분면적은 84.765㎡입니다.
- 층·향. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 1층 101호, 계단식·남동향입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 만촌동 시립수성도서관 서측 인근으로, 도로변 상가지대와 후면 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재설비, 엘리베이터, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트 북측으로 약 6미터 포장도로에 접해 출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,473,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2005.03.15. 을구 4번 성내새마을금고 근저당을 기준으로 이후 현존 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 재확인하세요.
- 선순위 근저당 채권액. 말소기준 근저당의 등기상 채권최고액은 26,000,000원이지만 현재 배당 계산에서는 실제 채권액 미상으로 제외되어 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장점유를 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 157,500,000원은 최근 12개월 평균 236,500,000원의 66.6%입니다. 다만 최근 가격 추세 -3.9%도 함께 반영하세요.
- 환금성. 19세대 소규모 단지와 1층이라는 조건을 감안해 실제 매도 호가와 거래 속도를 별도로 확인하세요.
- 토지 공부 대조. 대지권 대상 1384-1번지의 공부상 지목 ‘임야’와 현황 ‘대’ 차이를 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비·마감 상태를 낙찰가 산정에 별도로 반영할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격도 할인 구간. 확인할 것은 점유·환금성”
이 사건은 권리구조가 비교적 명확합니다. 2005.03.15. 성내새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 현존 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 역시 현재 최저가 157,500,000원이 최근 12개월 평균 236,500,000원의 66.6%에 해당해 단순히 감정가 대비 할인된 수준을 넘어 최근 시세와 비교해도 낮은 구간입니다. 다만 -3.9%의 하락 추세, 19세대 소규모 단지, 1층, 내부 미확인, 임대관계 미상, 1384-1번지의 공부·현황 차이는 실제 응찰가를 결정하기 전 반드시 확인해야 할 요소입니다. 권리와 가격은 긍정적이지만, 점유·내부상태·환금성 확인을 끝낸 뒤 판단할 물건입니다.
