대구지방법원 2025타경8398. 대구 동구 신천동 화성파크드림이스트밸리 105동 1층 102호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적 비교대상은 121.6138㎡이고, 25층 건물 중 1층에 위치합니다. 권리 구조의 기준점은 2012.01.03 동대구농업협동조합 근저당권 189,600,000원입니다. 이후 설정된 동대구농업협동조합의 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사에 김은희가 102호 주거 점유자로 확인되지만, 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 보완 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8398 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 160-1 화성파크드림이스트밸리 105동 1층102호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 121.6138㎡ · 25층 건물 중 1층 |
| 현재 소유자 | 정경인 · 정성용 · 정재연 · 정혜인 · 정효인 · 정희정 (각 6분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 333,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 356,900,304원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2012.01.03 설정된 동대구농업협동조합 근저당권 189,600,000원입니다. 2020.12.10 설정된 근저당권은 48,000,000원에서 2022.08.04 96,000,000원으로 변경됐고, 2023.01.10에는 120,000,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 이들 후순위 근저당과 2025년의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 모두 미확정
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은희 | 102호 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김은희는 보증기관 승계나 대위 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 판정될 경우의 미배당액이나 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 최저가 333,900,000원만으로 “싸다”고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 내려왔지만 하락 추세도 보인다
화성파크드림이스트밸리 동일 면적 121.61㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 491,000,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 478,400,000원, 최신 거래는 2025.11 · 462,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 121.61㎡ | 24 | 462,000,000원 |
| 2025.10 | 121.61㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2025.09 | 121.61㎡ | 21 | 500,000,000원 |
| 2025.06 | 121.61㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2024.12 | 121.61㎡ | 9 | 470,000,000원 |
| 2024.11 | 121.61㎡ | 5 | 530,000,000원 |
| 2024.06 | 121.61㎡ | 25 | 530,000,000원 |
| 2024.05 | 121.61㎡ | 11 | 502,000,000원 |
| 2024.05 | 121.61㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2024.04 | 121.61㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2024.01 | 121.61㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 2024.01 | 121.61㎡ | 21 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.6138㎡ | 5건 | 478,400,000원 |
현재 최저가 333,900,000원은 최근 12개월 평균의 69.8%입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 단계보다 상당히 낮아졌습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -4.3%로 하락 추세이고, 최신 실거래도 462,000,000원입니다. 따라서 과거 전체 평균 491,000,000원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하기보다 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,474,600원 |
| 1. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 189,600,000원 | 189,600,000원 |
| 2. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 120,000,000원 | 90,825,400원 |
| 4. 가압류 · 동대구농업협동조합 | 5,702,309원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 7,430,398원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 20,008,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 390,741,571원 중 예상배당은 328,425,400원, 미배당은 62,316,171원입니다. 이 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 김은희의 보증금·대항력이 미상인 만큼 실제 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 333,900,000원 | 328,425,400원 | 62,316,171원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 49% | 233,730,000원 | 229,657,780원 | 161,083,791원 | 미충족 |
| 3회 유찰 · 34% | 163,611,000원 | 160,520,446원 | 230,221,125원 | 미충족 |
가격이 더 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 임차인이 대항력을 갖고 있고 보증금이 남는 구조라면, 낙찰가 하락이 곧 매수인의 실질취득가 하락으로 이어진다고 볼 수 없습니다. 따라서 다음 회차 가격만 보고 응찰 여부를 정하기보다 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천초등학교 동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 25층 건물 중 1층 102호. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 서측 약 10미터, 남측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역. 공시지가 2,283,000원/㎡입니다.
- 단지. 화성파크드림이스트밸리 447세대, 2008.09.29 준공. 동일 면적 최근 거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 시세 흐름. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.3%로 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은희 전입일 확인. 말소기준 2012.01.03보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 현재는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 실제 배당 가능액 판단에 필요합니다.
- 가격 판단은 최근 시세 기준. 전체 평균 491,000,000원보다 최근 12개월 평균 478,400,000원과 최신 462,000,000원을 우선해 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -4.3%이므로 과거 고가 거래만 근거로 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 1층 특성 확인. 대상은 25층 건물 중 1층 102호입니다. 같은 면적이라도 층별 실거래 편차를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
현재 최저가 333,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 478,400,000원의 69.8%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 분명 감정가 단계보다 유리해졌습니다. 그러나 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 할인율이 아니라 김은희의 임차권입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 이상 대항력 여부도, 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 최근 시세가 -4.3% 하락 추세라는 점까지 감안하면, 가격은 관심 구간, 권리는 확인 후 판단이 맞는 사건입니다.
