대구지방법원 2025타경8409. 수성구 신매동 ‘시지코오롱하늘채스카이뷰’ 101동 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전유면적은 84.1127㎡이며 건물은 46층 중 7층, 사용승인일은 2022.2.25.입니다. 소유자는 이현주입니다.
이 사건은 등기부에 근저당이 복잡하게 얽힌 유형이 아닙니다. 오히려 가장 먼저 봐야 할 것은 임차인 이범철의 대항력입니다. 임대차계약은 2022년 3월 19일, 확정일자는 2022년 3월 21일, 주민등록과 점유 개시는 2022년 5월 2일입니다. 반면 경매개시결정은 2025년 6월 20일이므로, 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 566-3 시지코오롱하늘채스카이뷰 7층 101-701호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 전유면적 84.1127㎡ · 46층 중 7층 |
| 소유자 | 이현주 · 거래가액 409,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 269,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조현태 / 82,183,013원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인
권리분석의 기준점은 2025.06.20. 강제경매개시결정입니다. 등기부상 2022.03.31. 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.05.13. 이현주 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 그러나 임차인 이범철은 2022.05.02. 주민등록과 점유를 시작해 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시돼 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이범철 | 구분건물 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2022-05-02 | 2022-03-21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이범철은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 배당요구도 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖췄습니다. 현재 매각가 269,500,000원을 가정하면 집행비용 4,573,000원 이후 임차인에게 264,927,000원이 배당되고, 남는 보증금 55,073,000원을 매수인이 인수합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 269,500,000원 | 55,073,000원 | 82,183,013원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 188,650,000원 | 134,791,100원 | 82,183,013원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 132,054,999원 | 190,593,771원 | 82,183,013원 |
2회 유찰 시에는 낙찰가가 188,650,000원으로 내려가지만 인수액은 134,791,100원으로 커집니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가는 132,054,999원까지 낮아지는 대신 인수액이 190,593,771원으로 늘어납니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수가 늘어난다는 사실만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,573,000원 |
| 1. 임차인 이범철 보증금 | 320,000,000원 | 264,927,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조현태 | 82,183,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차보증금조차 전액 배당되지 않습니다. 부족분 55,073,000원은 매수인이 인수하고, 신청채권자 조현태의 청구액 82,183,013원은 전액 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도2호선 신매역 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 시내버스정류장, 도시철도2호선, 간선도로 접근성이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 무량판구조, 46층 건물 중 7층 701호이며 사용승인일은 2022.2.25.입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 급·배수, 도시가스 개별난방, 천장부착형 시스템설비, 승강기 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 사다리형 주상용 건부지이고 단지 동측으로 왕복6차선 고산로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등이며 공시지가는 4,995,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용부터 계산. 현재 최저가 269,500,000원에 인수액 55,073,000원이 붙는 구조를 입찰가 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 134,791,100원, 3회 유찰 시 인수 190,593,771원으로 증가합니다. 최저가 하락만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 이범철의 임대차계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기가 존재하고 구분건물 전부를 사용한 것으로 조사됐으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인수에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가 269,500,000원이라는 숫자보다 320,000,000원의 대항력 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서는 보증금 중 55,073,000원을 매수인이 인수해 실질 부담이 324,573,000원이 됩니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 134,791,100원, 190,593,771원으로 커집니다.
따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. “70% 최저가”를 가격 메리트로 볼 사건이 아닙니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 싸다고 단정할 수도 없습니다. 권리분석의 핵심은 명확한 대항력 임차인과 미배당 보증금 인수이고, 입찰 판단 역시 낙찰가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
