대구지방법원 2025타경8452. 대구 동구 율암동 덕영빌라 2층 201호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 이성욱·이은숙·이준호·이현배·이현숙·이현욱의 6인 공유이며 각 지분은 6분의 1입니다. 2024.10.10 상속을 원인으로 2025.05.29 소유권이전등기가 이뤄졌고, 그 직후 반야월새마을금고가 근저당권 실행을 위해 경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 2008.07.24 접수된 반야월새마을금고 근저당 19,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤이어 설정된 같은 금고의 6,500,000원·6,500,000원 근저당과 2025년 경매개시결정, 공유지분에 붙은 압류 6건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 제공된 배당모형상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율암동 459-10 덕영빌라 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물 중 제2층 제201호 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 이성욱, 이은숙, 이준호, 이현배, 이현숙, 이현욱 · 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 30,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반야월새마을금고 / 19,181,253원 |
| 말소기준권리 | 2008.07.24 반야월새마을금고 근저당권 · 채권최고액 19,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 당시 관계인이 부재하고 시건장치 등으로 내부 확인이 제한돼 임대관계는 미상으로 기록됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인을 특정할 근거는 없지만, 실제 점유자가 누구인지와 전입 여부는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 63,000,000원, 현재 최저매각가는 30,870,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰되어 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건은 실거래 비교를 적용하지 않고 감정가와 회차별 매각가격·미배당 구조만 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율 자체는 시세 할인율이 아니므로 현재 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하지 않습니다.
단지 정보는 덕영103동, 총 8세대, 사용승인 기준일은 1994.12.09입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰된 상태라, 소규모 다세대의 환금성과 실제 매수 수요를 가격과 함께 보수적으로 살펴야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 2. 근저당 · 반야월새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 근저당 · 반야월새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 4. 근저당 · 반야월새마을금고 | 6,500,000원 | 3,914,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,870,000원 가정 시 집행비용 955,660원을 제외하고 반야월새마을금고의 근저당 채권최고액 합계 32,500,000원 중 29,914,340원이 배당되는 구조이며, 2,585,660원 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물 중 제2층 제201호입니다.
- 입지. 대구광역시 동구 용계동 소재 “율하천2교” 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외, 동측 및 서측으로 폭 약 2~3미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 286.0㎡, 공시지가는 960,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모·환금성. 단지 정보상 8세대, 준공일 1994.12.09의 소규모 다세대로, 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 2회 유찰된 상태입니다.
- 현장 확인. 조사 당시 관계인 부재와 시건장치 등으로 외부에서 관찰 가능한 범위만 조사됐고 내부구조·마감은 건축물현황도와 통상 상태를 기준으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있는지 확인해야 배당 변동 폭을 판단할 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2008.07.24 반야월새마을금고 근저당 19,500,000원이 말소기준이며 이후 등기의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부 하자·구조변경 여부를 구체적으로 확인하지 못했으므로 수리 상태와 내부 하자를 직접 점검해야 합니다.
- 공유자 구조. 현재 소유권은 6인 공유이며 각 6분의 1입니다. 낙찰 후 점유·인도 협의 상대가 누구인지 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 현장은 별도 검증
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2008년 반야월새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 30,870,000원까지 내려왔습니다.
하지만 2회 유찰·8세대 소규모 다세대·1994년 준공·임대관계 미상·세금 압류 6건이 함께 존재합니다. 특히 감정가 대비 49%라는 숫자를 시세 할인율로 착각해서는 안 됩니다. 직접 비교할 실거래가를 근거로 하지 않는 만큼 가격 메리트는 보수적으로 판단해야 하고, 현장 점유와 내부 상태를 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 가격과 점유 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
