대구지방법원 2025타경8463. 본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 347-5 왜관아파트 제104동 제4층 제408호입니다. 등기상 현재 소유자는 강효경이고, 2024년 12월 2일 상속을 원인으로 2025년 6월 10일 소유권이 이전됐습니다. 경매의 핵심 말소기준권리는 2022년 10월 27일 설정된 약목농업협동조합의 근저당권이며, 그 이후 설정된 농업협동조합중앙회의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 감정가 5,000만원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건은 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 비교 대상 면적도 본건과 일치하지 않는 것으로 제시되어 있어 최저가 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 오히려 2회 유찰과 최근 매각 실적 0.0%라는 정보가 함께 있어, 가격 판단은 권리 안전성과 별도로 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

권리상 핵심은 2022년 10월 27일의 을구 5번 근저당권 · 약목농업협동조합입니다. 채권최고액은 21,600,000원이며, 이 권리가 말소기준권리로 작동합니다. 이후 2025년 7월 1일 경매개시결정, 2025년 7월 7일 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 2013년 국민은행 근저당권과 2015년 전세권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다.

② 가격·시장성 — 2회 유찰, 실거래 비교는 신중

현재 최저매각가는 24,500,000원으로 감정가 50,000,000원의 약 49%입니다. 그러나 부동산 중개자료에서 제시된 대상면적은 45.12㎡로 본건과의 면적 일치 여부가 맞지 않으며, 최근 매각금액과 매각일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 거래가격과 직접 비교해 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 부족합니다.

따라서 이 사건의 가격 메리트는 24,500,000원이라는 절대가격보다 현장 상태, 실제 점유관계, 향후 매각 가능성 등을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다. 현재 자료만으로는 최저가가 시장가보다 낮다고 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 67,933,633원이고 총 배당액은 23,659,000원, 미배당 부족액은 44,274,633원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재, 순심중학교 동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.
• 이용상태. 감정평가서상 아파트로 이용중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제104동 제4층 제408호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
• 토지·도로. 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형 유사토지이며 현황 대부분 아파트건부지로 이용중입니다. 북측 폭 약 8미터 내외, 남측 2차로, 동측 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역 등이 관련되어 있습니다.
• 관리·상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 시 내부 확인이 제한되어 구조변경 및 내부하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 260세대 단지이고 평균 유찰 횟수는 2.0회, 최근 매각 실적은 0.0%로 제시되어 있어 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리분석. 2022.10.27 약목농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 임대관계. 등기부상 기존 전세권은 2022.10.25 이미 말소됐지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부를 별도로 확인하세요.
• 내부상태. 시건장치 및 거주인 부재로 내부 확인이 제한됐으므로, 실제 내부 상태와 수선 필요성은 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 가격. 현재 최저가 24,500,000원은 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 확정하기 어렵습니다.
• 유찰 흐름. 본건은 2회 유찰 상태이고 단지 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 가격만이 아니라 수요 부족 가능성까지 함께 검토하세요.
• 배당. 현재 가정 매각가에서 약목농업협동조합은 21,600,000원을 전액 배당받고, 농업협동조합중앙회 가압류는 2,059,000원 배당으로 미배당이 발생합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장점유관계를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗해도, 현장 확인이 먼저”

이 물건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준권리인 약목농업협동조합 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 임대관계는 미상이고 현장조사에서도 내부 확인이 제한됐습니다.

가격은 감정가 5,000만원에서 두 차례 유찰되어 현재 2,450만원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 매각금액이 확인되지 않아 “싸다”는 판단을 데이터만으로 확정할 수 없습니다. 결국 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 점유관계, 내부상태, 향후 환금성입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 현장 확인 없는 저가 낙찰은 경계해야 하는 물건입니다.