대구지방법원 2025타경8518. 영천시 문내동 ‘영천대동다숲아파트’ 102동 9층 905호 아파트입니다. 소유자 배지정은 2018년 8월 24일 매매를 원인으로 2018년 10월 8일 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 218,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드·오케이저축은행·우리카드·웰컴저축은행· 한화생명보험의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 280,000,000원의 70%인 196,000,000원입니다. 실제 임차인은 없고 배당 모형상 매수인이 승계할 권리도 없어, 현재 회차의 실질취득액 역시 196,000,000원입니다. 가격 비교의 기준도 이 196,000,000원으로 잡을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 문내동 1-1 영천대동다숲아파트 102동 9층 905호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 128.3884㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 9층 905호 |
| 소유자 | 배지정 (2018.08.24 매매, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 155,803,151원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 배당 모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2018.10.08 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류들과 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 영천시 압류는 2025.10.21 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 최저가가 낮다
영천대동다숲 동일면적 128.39㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 249,583,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 254,000,000원, 최신 거래는 2025.11의 250,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 2.1% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 128.39㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 128.39㎡ | 1 | 258,000,000원 |
| 2024.01 | 128.39㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2023.10 | 128.39㎡ | 2 | 234,000,000원 |
| 2023.10 | 128.39㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2023.07 | 128.39㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.04 | 128.39㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2023.02 | 128.39㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2022.09 | 128.39㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 128.39㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 128.39㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 128.39㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
현재 실질취득 196,000,000원은 최근 12개월 평균 254,000,000원의 77.2%입니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교해도 54,000,000원 낮습니다. 전체 평균 249,583,333원만이 아니라 최근 거래 기준에서도 최저가가 낮기 때문에, 이번 사건은 현재 회차에 가격 여유가 확인되는 쪽입니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,544,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 218,400,000원 | 192,456,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,707,405원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 24,933,537원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 12,547,692원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 16,051,820원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 6,369,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 선순위 근저당 배당으로 배정되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 전체 미배당은 97,554,344원으로 계산되지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 97,554,344원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 155,531,144원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 196,099,064원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 실질취득 196,000,000원이 최근 시세보다 낮기 때문에 추가 유찰만을 전제로 가격 메리트를 설명할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 문내동 소재 영천중학교 동측에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 간선도로가 근거리에 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물의 9층 905호이며, 도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 영천대동다숲은 329세대이며 준공일은 2008.03.03입니다. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 토지로, 감정자료상 가축사육제한구역·교육환경 보호구역 및 도로 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 452,600원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 평가 당시 거주자 부재로 내부는 탐문조사와 동류형 건물의 일반적 표준구조를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 196,000,000원은 최근12개월 평균 254,000,000원의 77.2%, 최신 거래 250,000,000원보다 54,000,000원 낮습니다. 응찰가는 이 시세 격차를 기준으로 별도 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2018.10.08 한화생명보험 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정의 순위를 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 임차인 신고는 없지만 감정 당시 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 현황과 실제 점유자를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비·인도. 체납 관리비와 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리도 단순하고, 현재 가격도 최근 시세 아래
이 사건의 말소기준은 2018년 한화생명보험 근저당입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 196,000,000원입니다.
가격도 전체 평균만 볼 필요가 없습니다. 최근 12개월 평균은 254,000,000원, 최신 거래는 250,000,000원이고 최근 거래 추세도 2.1% 상승입니다. 그에 비해 현재 실질취득은 최근 평균의 77.2%입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 1회 유찰 가격이 최근 실거래 수준보다 낮아진 사건이라는 점이 핵심입니다. 다만 감정 당시 내부 직접 확인이 되지 않았으므로 실제 점유·내부 상태와 관리비, 세금 관련 사항은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
