부산지방법원 2023타경700. 수영강동원로얄듀크 104동 4층 401호 아파트입니다. 현재 소유자는 하준섭이고, 2020.09.07. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사하나은행 채권최고액 361,900,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당 2건과 현대카드·서민금융진흥원 가압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 눈에 들어오는 것은 가격 변화입니다. 감정가는 636,000,000원이지만 1회 유찰된 현재 최저매각가는 445,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 553,250,000원이고 최신 거래는 550,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 80.5%로 내려와 있어, 신건과 달리 가격 할인 폭이 이미 형성돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경700 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수미로14번길 35, 104동 4층401호 (수영동,수영강동원로얄듀크) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용면적 비교기준 80.5623㎡ · 26층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 하준섭 · 2020.09.07. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 445,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구 | 324,353,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2014.02.14. |
| 단지 규모 | 423세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.09.07. 을구 10번 하나은행 근저당입니다. 뒤이어 2021.08.12. 상상인저축은행 325,200,000원 근저당, 2021.11.10. 같은 은행의 48,000,000원 근저당, 2022.10.12. 현대카드 17,706,722원 가압류, 2023.01.04. 서민금융진흥원 6,397,820원 가압류, 2023.02.28. 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 80.5%
수영강동원로얄듀크의 최근 거래 12건은 2026년 2월부터 6월까지 450,000,000원~600,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 553,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 550,000,000원입니다. 현재 최저매각가 445,200,000원은 이 최근 평균의 80.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 80.56㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 80.51㎡ | 4 | 522,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 80.56㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 80.56㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 80.56㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 16 | 555,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 14 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 80.56㎡ | 15 | 517,000,000원 |
| 2026.02 | 80.56㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 553,250,000원 |
현재 최저가 445,200,000원은 최근 거래 최저값인 450,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 550,000,000원 및 최근 12개월 평균 553,250,000원과도 차이가 있습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준 가격 할인 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 거래 표본에는 80.51㎡·80.56㎡뿐 아니라 84.94㎡·84.96㎡ 거래도 함께 포함돼 있으므로 개별 호수의 층·향·상태에 따른 차이는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,852,000원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 361,900,000원 | 361,900,000원 |
| 2. 상상인저축은행 근저당 | 325,200,000원 | 76,448,000원 |
| 3. 상상인저축은행 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 현대카드 가압류 | 17,706,722원 | 0원 |
| 5. 서민금융진흥원 가압류 | 6,397,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 759,204,542원 중 채권자 배당액은 438,348,000원, 미배당액은 320,856,542원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 6,852,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장과 부산지하철3호선 망미역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 4층 401호이며, 사용승인일은 2014.02.14.입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·화재경보·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 수영강동원로얄듀크는 423세대이며 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,348,000원/㎡입니다. 토지는 평지, 사다리형, 소로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황 점유자와 명도 가능성을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.09.07. 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 실거래 개별 비교. 최근 거래에는 80.51㎡·80.56㎡와 84.94㎡·84.96㎡가 함께 있으므로 401호의 면적·층·상태와 가장 가까운 거래를 중심으로 응찰 상한을 점검하세요.
- 현재 최저가. 445,200,000원은 최근12개월 평균 553,250,000원의 80.5%입니다. 감정가 636,000,000원보다 최근 실거래를 우선해 가격을 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액 320,856,542원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.08.18.이며, 매각기일 2026.08.24. 전에 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 강점, 점유 확인은 남는다
이 물건의 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 445,200,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 553,250,000원의 80.5% 수준입니다. 최신 거래 550,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 할인 근거가 분명합니다.
다만 권리표만 보고 점유까지 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원·가격 할인은 분명, 입찰 전 점유와 명도만 마지막 확인”입니다.
