서울중앙지방법원 2025타경102764. 신관중학교 동측 인근에 있는 해담채 103동 1층 101호, 전용 40.86㎡의 다세대주택입니다. 표면상으로는 감정가 386,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 197,632,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부 을구 3번에는 임차인 김성훈의 보증금 385,000,000원 주택임차권이 등기되어 있고, 전입일과 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

매각물건명세서도 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 3,566,848원을 제외한 194,065,152원이 임차인에게 배당되고, 나머지 190,934,848원은 낙찰자에게 승계됩니다. 따라서 입찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 388,566,848원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수

2015년 신한은행 근저당권 84,000,000원은 2021.09.27. 해지로 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.28. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 임차인 김성훈은 그보다 앞서 임대차계약·확정일자·점유·전입을 갖추고 2023.10.23. 임차권등기까지 마쳤습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김성훈은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 이 사건의 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 변제가 불가능합니다. 배당으로 회수하지 못한 잔액은 매수인의 부담으로 남습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

유찰될수록 법원에 내는 낙찰대금은 내려가지만, 임차인에게 배당되는 금액도 줄어 미배당 인수액이 커집니다. 그 결과 실질취득은 387,570,783원~388,566,848원으로 보증금 385,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 이어지지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 저렴하지 않다

해담채 전용 40.86㎡의 비교 가능한 실거래는 2021.10. 1층 거래 1건이며 금액은 385,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래금액의 51.3%지만, 대항력 임차보증금의 미배당 인수액을 포함한 실질취득은 388,566,848원으로 비교 거래보다 3,566,848원 높습니다.

현재 실질취득은 비교 시세의 100.9%입니다. 거래 표본이 1건에 그치고 거래시점도 2021.10.이므로 가격 판단의 확신도는 제한적이지만, 적어도 제공된 비교가격을 기준으로는 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 197,632,000원 가정)

임차인 보증금 부족분 190,934,848원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 404,207,269원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택인 도시형생활주택단지형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 1층 101호입니다.
• 주위환경. 신관중학교 동측 인근으로 다세대주택, 아파트와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 4필지 일단의 완경사지 다세대주택 부지이며 남동측 약 20m, 북동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·난방·소방설비가 있으며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 해담채는 28세대, 사용승인일은 2015.09.08.입니다. 비교 실거래 표본은 1건이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.3회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
• 토지 참고. 토지면적은 172.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 ㎡당 4,646,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 총액 기준으로 판단. 현재 입찰대금 197,632,000원뿐 아니라 임차보증금 인수 예상액 190,934,848원을 반드시 함께 자금계획에 반영해야 합니다.
• 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.09.03., 확정일 2021.10.01., 점유개시일 2021.10.04., 전입일 2021.10.05.와 임차권등기명령 내용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 실제 집행비용과 세금 등에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당표를 기준으로 정산해야 합니다.
• 인도와 보증금 정산. 대항력 임차보증금 잔액 인수 구조이므로 임차인과의 보증금 정산 및 인도 협의 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 거래 표본 한계. 비교 실거래가 1건뿐이므로 주변 다세대주택의 현재 매매가와 전세가를 추가 확인해 385,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납, 1층의 채광·소음·보안, 내부 상태와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”

이 물건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 법원 최저가는 197,632,000원으로 감정가의 51.2%까지 떨어졌지만, 선순위 임차인 김성훈의 보증금 385,000,000원이 가격의 하단을 사실상 고정합니다. 현재 예상배당 후 낙찰자가 인수할 금액은 190,934,848원이고, 이를 합친 실질취득은 388,566,848원입니다.

비교 실거래 385,000,000원보다 실질취득이 높고, 네 번째·다섯 번째 유찰을 가정해도 인수액이 늘어 총액은 387,570,783원 이상으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “보증금 부근에 총액이 고정된 선순위 임차권 인수 물건”으로 봐야 합니다. 권리구조는 확인 가능하지만 가격 메리트는 부족합니다.