서울중앙지방법원 2025타경102764. 관악구 신림동 해담채 103동 1층 101호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 감정가는 386,000,000원, 현재 최저매각가는 308,800,000원이고 4회 유찰 상태입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 385,000,000원 임차보증금과 확약의 효력입니다.
임차권자 김성훈은 2021.10.05. 주민등록, 2021.10.04. 점유개시, 2021.10.01. 확정일자를 갖고 임차보증금 385,000,000원 전액에 대해 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차 배당 후 남는 81,323,200원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 다만 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사 확약은 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 정확도 규칙상 그 잔존액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102764 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 103동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) |
| 전용면적 | 40.86㎡ |
| 소유자 | 신윤선 · 2021.10.05. 매매 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 308,800,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 404,207,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 결론을 바꾼다
2015.09.24. 신한은행 근저당권 84,000,000원이 설정됐지만 2021.09.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김성훈의 임차권이 2023.10.23. 등기됐고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.04.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 남는 구조입니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김성훈 대항력 우선변제 | 점유개시 2021.10.04. 주민등록 2021.10.05. | 2021.10.01. | 385,000,000원 | 전유부분 전부 · 배당요구 확약으로 실질 인수 0원 |
| 시보증 보증기관 승계 | 전입일 미상 | 미상 | 별도 합산 없음 | 김성훈 보증금의 대위·승계 중복신고 |
보증기관 승계 신고는 별도의 두 번째 임차보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 김성훈 1명이고, 승계 신고는 같은 385,000,000원 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 금액을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 308,800,000원
동일면적 40.86㎡의 실거래 표본은 1건입니다. 2021.10. 1층 거래가 385,000,000원이며, 제공된 평균·최저·최고가도 모두 385,000,000원입니다. 현재 최저매각가 308,800,000원은 이 금액의 80.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 40.86㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 평균 | 40.86㎡ | 1건 | 385,000,000원 |
이 사건은 확약 덕분에 매수인의 실질 인수가 0원이므로, 실질취득금액은 현재 최저매각가 308,800,000원으로 볼 수 있습니다. 확약이 없었다면 최저가 308,800,000원에 미배당 81,323,200원이 더해져 총부담이 보증금 385,000,000원에 가까워지는 대항력 인수형이지만, 이번 사건에서는 그 잔존청구권이 포기됐다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,123,200원 |
| 1. 임차인 김성훈 보증금 | 385,000,000원 | 303,676,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 404,207,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김성훈 보증금 부족분은 81,323,200원입니다. 다만 2026.06.26. 확약으로 대항력·잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 집행비용은 5,123,200원으로 추정되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 유지되는지가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 80% | 308,800,000원 | 81,323,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 64% | 247,040,000원 | 142,218,560원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 감정가 51% | 197,632,000원 | 190,934,848원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건의 시나리오 계산도 룰상 미배당액이 81,323,200원 → 142,218,560원 → 190,934,848원으로 증가합니다. 그러나 제출된 확약은 잔존 임대차보증금 반환청구권까지 포기하는 내용이므로 정확도 규칙상 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 신관중학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 4,646,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 3층 건물 내 제1층 제101호이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 해담채 28세대, 동일면적 실거래 표본 1건, 경매 평균 유찰횟수 3.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김성훈 1명이며, 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 룰상 부족분 81,323,200원은 배당 계산값이고, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 실거래 표본 주의. 동일면적 거래는 1건이므로 385,000,000원을 폭넓은 시세 구간으로 단정하지 말고 개별 상태·층·시장성을 함께 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균 3.3회 유찰이라는 사실을 권리 외의 가격·수요·환금성 문제와 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 확약이 ‘3.85억 인수형’을 ‘실질 인수 0원’으로 바꾼 사건
등기만 보면 이 물건은 보증금 385,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형에 가깝습니다. 현재 배당 계산만으로도 부족분이 81,323,200원입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약에는 대항력과 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 함께 들어가 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 가격 비교의 기준도 보증금 385,000,000원이 아니라 현재 실질취득 308,800,000원입니다. 이는 제공된 동일면적 실거래 평균 385,000,000원의 80.2%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 28세대 규모, 평균 유찰 3.3회·현재 4회 유찰이라는 점까지 감안하면, 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만 환금성과 가격 검증은 별도로 필요한 다세대 물건입니다.
