1,287,040,000원
서울중앙지방법원 2025타경102776. 서초구 반포동 브리앙뜨 4층 401호 아파트입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2006.06.14. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 일본국법화금 60,710,000엔으로 등기되어 있고, 그 뒤에 설정된 대한예수교장로회남서울교회의 전세권과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
권리만 보면 낙찰자가 전세금 미배당액을 떠안는 구조가 아닙니다. 2022.09.29. 설정된 대한예수교장로회남서울교회의 전세금은 1,400,000,000원이지만 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서는 전세권자에게 1,271,769,600원이 배당되고 128,230,400원이 미배당으로 남지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102776 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포동 107-52 브리앙뜨 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트 1세대로 이용중 · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 시세 비교 대상 면적 | 134.94㎡ |
| 소유자 | 이정근 · 2023.12.17. 상속 · 2025.02.04. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 2,011,000,000원 / 1,287,040,000원 (2회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 대한예수교장로회남서울교회 / 1,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 전세권 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않는다
말소기준권리는 2006.06.14. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후의 대한예수교장로회남서울교회 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 64%까지 내려왔지만 표본은 1건
브리앙뜨는 17세대, 사용승인일은 2002.05.22.입니다. 제공된 실거래는 1건으로, 2024.05. 전용면적 126.69㎡·6층이 1,700,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 같은 1,700,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 126.69㎡ | 6 | 1,700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 1,700,000,000원 |
현재 최저매각가는 1,287,040,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 75.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 실거래 평균보다 412,960,000원 낮습니다. 다만 시세 자료가 1건뿐이어서, 다수 거래가 쌓인 단지의 평균처럼 가격대를 촘촘하게 확인할 수 있는 자료는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,287,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,270,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 전세권 · 대한예수교장로회남서울교회 | 1,400,000,000원 | 1,271,769,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 전세권 미배당액은 128,230,400원입니다. 3회 유찰 시 시나리오에서는 383,064,320원, 4회 유찰 시에는 586,931,456원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 하나은행 근저당 채권액이 미상이라 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 데이터상 어느 회차에서도 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반포종합운동장 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 서측으로 사평대로16길과 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 401호이며, 사용승인일은 2002.05.22.입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·난방설비·승강기설비·주차장시설이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 9,014,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 브리앙뜨는 17세대이고 제공된 실거래는 1건이므로, 평균 1,700,000,000원을 단일한 확정 시세처럼 보기보다는 개별 호수 상태와 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 말소기준 하나은행 근저당은 일본국법화금 60,710,000엔으로 등기돼 있고 배당자료상 현재 채권액은 미상입니다. 실제 채권신고 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 대한예수교장로회남서울교회 전세권은 말소기준권리 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 공용관리비 승계. 4,571,380원의 체납내역서가 2026.08.12. 제출됐고 매수인 승계로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 표제부·갑에 ‘위반건축물’ 등재 비고가 있으므로 위반 내용과 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 1,700,000,000원은 제공된 거래 1건을 기준으로 하므로 층·면적·내부 상태 차이를 함께 봐야 합니다.
- 규제 원본 확인. 감정평가 자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.03.24.~2025.09.30.으로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부는 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인은 분명하지만 확인사항도 선명하다
현재 최저가 1,287,040,000원은 감정가 2,011,000,000원의 64%, 최근 12개월 실거래 평균 1,700,000,000원의 75.7%입니다. 말소기준권리 이후 전세권이 소멸하고 권리 인수액도 0원이라는 점은 단순합니다. 반면 시세 표본이 1건뿐이라는 점, 선순위 하나은행 근저당의 실제 채권액이 배당자료에서 확인되지 않는 점, 위반건축물 등재, 공용관리비 4,571,380원 승계, 매수신청보증금 20%는 가격 할인과 별도로 확인해야 할 핵심 조건입니다. 이 물건은 단순히 “감정가 대비 64%”만 볼 것이 아니라, 권리 소멸 구조와 실제 추가 부담·건축물 상태를 함께 대조하는 것이 승부처입니다.
