209,920,000원
서울중앙지방법원 2025타경102805. 관악구 봉천동 ‘수팰리스에프티’ 102동 203호, 전용 40.65㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저가 2.0992억이 아니라 임차보증금 4.45억입니다. 임차인 홍실은 2021.02.19. 임대차계약과 점유를 시작하고 2021.03.02. 전입신고·확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2023.06.16. 국세 압류보다 앞선 임차인이므로, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 209,920,000원에서 집행비용 3,738,880원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 206,181,120원입니다. 보증금 445,000,000원과의 차액인 238,818,880원이 매수인 부담으로 남습니다. 결국 209,920,000원 + 238,818,880원 = 448,738,880원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 실질취득 총액은 계속 약 4.48억 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 제102동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.65㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 2층 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.02.01. 매매, 거래가액 445,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 209,920,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍실 / 445,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 잔액을 인수
등기부상 과거 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권은 2021.02.01. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.16. 의정부세무서장의 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.02. 전입신고·확정일자와 2023.04.14. 임차권등기를 보유한 홍실의 임차권은 매각으로 소멸하지 않으며, 배당 부족분을 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍실 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.03.02 2021.03.02 | 445,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
② 실질취득가 — 유찰돼도 약 4.48억에 고정
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51% | 209,920,000원 | 206,181,120원 | 238,818,880원 | 448,738,880원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 167,936,000원 | 164,784,896원 | 280,215,104원 | 448,151,104원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 134,348,800원 | 131,667,917원 | 313,332,083원 | 447,680,883원 |
낙찰가가 2.0992억에서 1.6794억, 다시 1.3435억으로 내려가도 실질취득가는 448,738,880원 → 448,151,104원 → 447,680,883원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 따라서 이 사건에서 “3회 유찰돼 감정가의 절반”이라는 표현은 가격 메리트를 설명하지 못합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 4.49억과 비교
수팰리스FT의 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 2025.02. 거래 1건입니다. 전용 43.04㎡, 3층이 455,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 전용 40.65㎡, 2층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 43.04㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 455,000,000원 |
최저매각가 209,920,000원만 놓고 보면 최근 시세의 46.1%입니다. 그러나 인수액을 더한 실질취득가 448,738,880원은 최근 실거래의 98.6%로, 차이는 6,261,120원에 불과합니다. 거래 표본도 1건뿐이고 대상 물건의 면적·층도 다르므로, 이 정도 차이를 확실한 할인으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,738,880원 |
| 1. 임차인 홍실 보증금 | 445,000,000원 | 206,181,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 홍실 | 445,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 외 · 매수인 인수 | - | 238,818,880원 |
임차인 홍실과 신청채권자 홍실은 동일인으로 표시돼 있으므로 445,000,000원을 별도 채권 두 건으로 합산하지 않습니다. 위 인수액은 집행비용 3,738,880원을 반영한 현재 회차 추정치입니다. 당해세 및 세금의 법정기일에 따른 우선배당은 반영되지 않아 실제 임차인 배당이 줄면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 봉림중학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 6필 일단의 주거용 건부지로, 남서측 약 8m 및 남동측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 일부 토지는 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 다세대주택으로 최근 거래 표본이 1건에 불과하고 경매 평균 유찰 횟수도 7.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 209,920,000원이 아니라 인수액을 포함한 448,738,880원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 보증금 실지급 확인. 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 전입세대열람, 확정일자 자료를 통해 445,000,000원의 실제 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 홍실로 표시돼 있으므로 채권 발생 경위와 소유자 유선옥과의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·서울특별시 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소. 인수 보증금을 정산한 뒤 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 매각 후 말소·변경 절차를 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 명도와 점유. 임차권등기가 있어도 현재 점유 상태는 현장에서 다시 확인하고 인도 일정과 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.10억 낙찰”이 아니라 “4.49억 취득”
이 물건은 감정가 4.10억에서 3회 유찰돼 최저가가 2.0992억까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금 4.45억이 낙찰가보다 크기 때문에, 낮아진 낙찰가는 그대로 할인 이익이 되지 않습니다. 현재 회차에서는 임차인 미배당액 238,818,880원을 인수해 실질취득가가 448,738,880원이 됩니다.
최근 실거래 455,000,000원과 비교하면 98.6%로 거의 시세 수준입니다. 최근 거래는 전용 43.04㎡ 3층 1건뿐이고 대상은 전용 40.65㎡ 2층이므로, 6,261,120원의 차이만으로 충분한 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 관계, 세금 배당순위, 소규모 다세대의 환금성까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 낮지 않습니다. 이 사건의 결론은 가격 할인형이 아니라 선순위 보증금 인수형입니다.
