138,880,000원
서울중앙지방법원 2025타경102825. 서초동 현대썬앤빌서초 17층 건물 중 16층 1611호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 임차인입니다. 이서현은 2021.12.20. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.12.입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 그보다 늦은 2022.09.01. 접수됐으므로, 이서현은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석됩니다.
임차보증금은 200,000,000원입니다. 현재 최저가 138,880,000원에서 집행비용 2,744,320원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 136,135,680원이고, 부족한 63,864,320원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에, 총 취득부담은 보증금 2억원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1337-21 현대썬앤빌서초 16층 1611호 도로명: 서울특별시 서초구 효령로79길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 김은숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 138,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 공부상 기재 | 2021.09.30. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리는 2022.09.01. 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 충청남도청양군 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 하나은행 근저당과 2018년 현대제철 전세권은 2021.12.20. 이미 말소됐으므로 현존 인수권리는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이서현 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2021.12.20. 2021.11.12. | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
이서현은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제를 받을 수 있지만, 배당액이 보증금 전액에 미치지 못하면 대항력에 따라 부족액을 매수인에게 청구할 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 64%가 곧 36% 할인이 아니다
이 사건에는 동일 오피스텔의 실거래 비교값이 제시되지 않아 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 다만 권리구조만으로도 최저가 138,880,000원만을 취득가격으로 보면 안 된다는 점은 분명합니다. 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 138,880,000원 | 63,864,320원 | 202,744,320원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 111,104,000원 | 91,251,456원 | 202,355,456원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 88,883,200원 | 113,116,698원 | 201,999,898원 |
유찰이 더 진행되면 법원에 내는 매각대금은 줄지만 임차인의 미배당 잔액이 커집니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 실질취득은 모두 약 202,000,000원 수준입니다. 즉 추가 유찰이 낙찰자의 총 부담을 같은 비율로 낮춰주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,744,320원 |
| 1. 임차인 이서현 보증금 | 200,000,000원 | 136,135,680원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차인 미배당 잔액 | - | 63,864,320원 인수 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당되지 않는 시나리오입니다. 임차보증금 미배당액 63,864,320원은 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 중 16층 1611호입니다.
- 주위환경. 서이초등학교 북동측 인근으로 음식점·점포·금융기관·오피스텔·업무용 빌딩·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역 접근성에 비춰 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있으며 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인트, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 토지·도로. 세장형 평탄지로 업무시설·근린생활시설 건부지이며, 남서측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 토지 참고. 공시지가는 22,460,000원/㎡이며 토지면적은 531.3㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 상한 설정. 최저가 138,880,000원이 아니라 인수액을 더한 202,744,320원을 현재 회차의 총 취득부담으로 보세요.
- 임차인 원본 확인. 임대차계약서, 주민등록일자, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·조세·배당순위 변동에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소·명도 협의. 보증금 잔액 변제와 임차권등기 말소, 점유 상태 및 인도 시점을 함께 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 관계 확인. 신청채권자 청구액 200,000,000원과 임차보증금의 관계를 사건기록과 채권계산서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.30. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록·말소 상태와 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최신 실거래와 매물 가격을 조사한 뒤 실질취득 202,744,320원과 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 대비 64%까지 내려와 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이서현의 보증금이 200,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 63,864,320원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담은 202,744,320원입니다.
3회 유찰 시에도 실질취득은 202,355,456원, 4회 유찰 시에도 201,999,898원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘기 때문입니다. 후순위 압류는 소멸하지만 선순위 임차보증금이 남으므로, 이 물건의 결론은 “최저가 64%”가 아니라 “실질취득 약 2.02억원”입니다. 최신 실거래를 별도로 확인해 이 총액이 적정한지를 검증하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.