서울중앙지방법원 2025타경102825. 서초동 현대썬앤빌서초 16층 1611호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소되느냐”가 아닙니다. 임차인 이서현은 2021.12.20. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.12.입니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2022.09.01.이므로, 임차인은 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 200,000,000원입니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 173,600,000원에서 집행비용 3,230,400원을 뺀 170,369,600원만 임차인에게 배당되고, 남은 29,630,400원은 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 200,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1337-21 현대썬앤빌서초 16층 1611호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 17층 건물 내 16층 1611호 |
| 소유자 | 김은숙 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 173,600,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
등기상 과거 하나은행 근저당과 현대제철 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.09.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 충청남도청양군 압류, 이서현의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 등기입니다. 다만 이서현의 임차권등기 접수일은 2024.01.03.이지만 실제 대항력 판단은 등기일만 보지 않고 전입·점유 2021.12.20.을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이서현 | 건물의 전부 | 200,000,000원 | 2021.12.20 | 2021.11.12 | 대항력 有 우선변제 확약 해소 |
실제 임차인은 1명입니다. 이서현은 주택임차권등기권자이며 배당요구도 했습니다. 보증금 200,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 임차인 이서현 보증금 | 200,000,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 29,630,400원입니다. 그러나 2026.06.26. 확약으로 해당 잔존 보증금 청구권을 포기했으므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 제시되지 않았습니다. 감정가 217,000,000원에서 현재 최저가가 173,600,000원까지 내려온 것은 확인되지만, 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서이초등학교 북동측 인근이며 음식점·점포·금융기관·오피스텔·업무용빌딩·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장과 지하철역 접근성 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 16층 1611호이며 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 집합건축물 업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 22,460,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수를 구분. 계산상 미배당 29,630,400원과 실제 매수인 부담 0원은 확약 때문에 서로 다릅니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약에 말소 동의가 포함돼 있으므로 낙찰 이후 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 행정상 처리 여부를 원본과 관할기관에서 확인할 필요가 있습니다.
- 체납·공과금 확인. 배당표에는 당해세 등 실제 우선채권 변동 가능성이 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심이다”
이 사건은 서류를 절반만 보면 위험도가 크게 달라집니다. 임차인 이서현은 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유를 갖춰 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 보증금 200,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당액이 늘어 실질취득 부담이 약 200,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
그러나 실제 사건에는 2026.06.26. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 그래서 주된 임차인 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 남는 핵심은 가격입니다. 현재까지 4회 유찰됐지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 173,600,000원이 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리 판단에서는 확약서 원본 확인, 가격 판단에서는 최근 실거래 확인이 각각 최우선입니다.